ワンルームマンション投資のリスクとは？メリットや成功例も紹介

ワンルームマンション投資とは

最初にワンルームマンション投資の基本を押さえておきましょう。

ワンルームマンション投資の仕組み

ワンルームマンション投資とは、ワンルームタイプの区分所有マンションを購入し、賃貸物件として貸し出す投資法です。物件の購入には金融機関からの借入を利用することが多く、その場合、以下のようなキャッシュフローとなります。

1. 金融機関からの借入でワンルームマンションを購入
2. 購入したワンルームマンションを第三者に貸し出す
3. 入居者からの家賃で借入を返済

新築と中古との比較

一口にワンルームマンション投資といっても、新築と中古とを比較すると、様々な違いがあります。それぞれの特徴を頭に入れておきましょう。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資は、マンション1棟に比べて投資額が少なくてすむなどのメリットがあります。

少ない元手で始められる

ワンルームマンション投資はワンルームマンション１戸からの所有なので、都内の物件でも3,000万円前後の投資額で始められます。また、金融機関の不動産投資ローンを利用すれば、数十万円ほどの初期費用で自己資金以上の物件を取得することも可能です。

管理の手間の外注が可能

投資家自らが物件の管理をすることも可能ではありますが、不動産会社や不動産管理会社に建物や賃貸の管理を委託することが一般的です。その場合、オーナー自らが入居者募集や修繕工事の手配などをする必要はありません。忙しい会社員でも手を煩わせることなく不労所得を得ることが可能です。

流動性リスクが比較的低い

ワンルームマンションの１戸を売却する場合、1棟全体を売るケースよりは比較的早期に買い手が見つかると考えられます。取引のしやすさは、ワンルームマンション投資のメリットの一つといえます。ただし、物件の立地に需要のあることや売値が相場より高くないことなどが前提です。

長期的な家賃収入を期待できる

ワンルームマンション投資は入居の見込めるエリアの物件であれば空室リスクは低く、安定した家賃収入を期待できます。長期的に家賃収入を得られれば、ローン完済後は年金の上乗せの収入源等となるでしょう。

景気の影響を受けにくい

ワンルームマンションのような住宅物件は、商業施設などに比べて景気変動の影響を受けにくい性質があります。商業施設やオフィスは、例えばコロナ拡大による外出自粛、リモートワーク拡大等といった事態が起きれば、その影響を大きく受けますが、住宅のニーズは根強く、商業施設やオフィスほど景気の影響を受けることは少ないと考えられます。

参照：不動産市場動向データ集｜（公社）全国宅地建物取引業協会連合会不動産総合研究所

ワンルームマンション投資のリスク

ワンルームマンション投資にはメリットもありますが、以下のようなリスクもあるので注意が必要です。

毎月の収支が赤字になる場合がある

ワンルームマンション投資では、月々の収支が赤字になる場合があります。ローンの返済や諸経費の支払いが家賃収入を上回ると、赤字になるケースは多いといえます。ワンルームマンション投資でかかる経費は、以下のとおりです。

• 借入金の利息
• 固定資産税などの税金
• 管理費
• 修繕積立金
• 火災保険料
• 減価償却費

給与所得のある人であれば、不動産所得の赤字を損益通算できるので多少の赤字は問題ないと考える人もいるでしょう。ただし、程度を越えると赤字の積み重ねが無視できないダメージとなるおそれがあります。

空室リスクがある

ワンルームマンション投資にかぎらず、不動産投資には空室リスクがあります。しかし、マンション1棟のような投資に比べて所有する戸数が1戸単位のワンルームマンション投資は、空室のダメージが大きくなる点に注意が必要です。空室リスク対策としては、需要の高い物件選びが重要です。また、入居付けの得意な不動産会社へ管理を委託しましょう。

物件の価格や家賃が下落するリスクがある

ワンルームマンションの資産価値や賃料は、新築から年数を経るごとに下降していきます。価格や賃料の相場は経済環境や需給によって変化しますが、一般的にはゆるやかな下降となります。ただし、周辺環境の急激な変化などによって大きく下落する場合もある点に注意しましょう。場合によっては、需要があるうちに売却といった出口戦略を考える必要もあります。

金利上昇リスクがある

ワンルームマンション投資は借入を利用するケースが多く、金利上昇リスクを考える必要があります。金利が上昇すれば利息の支払いの負担が大きくなり、キャッシュフローに悪影響を及ぼすためです。特に現在の低金利を見込んで不動産投資を始めた人は、金利上昇リスクにさらされていることを自覚する必要があります。現在、長期金利が上昇している最中であり、金利動向には細心の注意を払いましょう。

ワンルームマンション投資の成功例

ワンルームマンション投資では失敗例もありますが、成功した人も多くいます。ワンルームマンション投資の成功例と成功のポイントを紹介します。

成功例1：立地のよい物件を購入し、ほとんど空室なし

ワンルームマンションの成功例に共通するのが、物件選びでの成功です。知識不足の初心者がワンルームマンション投資を始めると、先述したような収支の赤字で失敗するケースがあります。しかし、購入した物件が人気のエリアにあるためにずっと空室にならないケースでは、家賃を下げる必要もなく、安定した家賃収入を得ることができています。

成功例2：割安な物件を購入し、物件価格が値上がりしたタイミングで売却

物件を購入した時点では中古マンション相場が過熱しておらず、手頃な価格で物件を取得できた人もいます。その後、東京23区を中心に中古のワンルームマンションの価格が上昇していきました。約10年で価格が2倍程度に高騰した物件もあり、値上がりを見計らって売却し、売却益を得た事例もあります。

成功例3：退職金で繰り上げ返済し、早期の黒字化を実現

損益通算で不動産所得の赤字と給与所得などを相殺し、節税ができる点はワンルームマンション投資のメリットです。しかし、定年退職で収入が少なくなると損益通算による節税メリットがなくなります。そこで、退職金で不動産ローンを繰り上げ返済し、定年後のキャッシュフローを改善した成功例があります。

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