不動産投資における利回りとは？計算方法や注意点について解説

2022.09.08不動産クラウドファンディング

不動産投資を行う上では、「利回り」について、しっかりと理解しておく必要があります。

利回りをしっかりと理解していなければ、投資がうまくいかなくなる可能性も上がってしまいます。

本記事では、不動産投資における利回りにはどのようなものがあるのかや、注意点について解説いたします。

不動産投資における利回りとは

不動産投資においての利回りとは、不動産の価格に対しての1年間で得ることのできる利益の割合のことです。

ほとんどの方が、収益を得ることを目的として不動産投資を行っているため、不動産投資を行う上で利回りについての理解を深めることはとても重要なことです。

不動産投資についての理解を深めるため、「表面利回り」「実質利回り」の2つについて、どのようなものなのかを見ていきましょう。

表面利回りは、別名でグロス利回りとも呼ばれ、普段目にすることのある「利回り」と言う言葉は、ほとんどがこの表面利回りのことを指しています。

不動産を貸し出した際に、1年間で得ることのできる家賃収入を物件の価格で割ることで算出することのできる数値のことです。

計算式で言うと、年間収入÷購入金額×100となります。

ただ、表面利回りには、不動産運用上の諸費用などの数値は含まれていないため、詳細な利回りを把握することはできません。

詳細な利回りを把握するためには、実質利回りを算出しなければなりません。

不動産購入時の費用や不動産運用上の諸費用を考慮した、不動産購入の際の出費に対して、どれだけ効率よく利益を得ることができるかを表した数値が、実質利回りです。

実質利回りは、NOI（Net Operating Income）利回りや、ネット利回りとも呼ばれます。

不動産運用上の諸費用などを考慮しているため、算出するための計算式はやや複雑になっており、（年間家賃収入-年間に発生する費用）÷（税込不動産価格+不動産購入時のコスト）×100となっています。

計算はやや複雑であるものの、実質利回りを計算することによって、表面利回りよりも詳細な利回りを把握することができます。

また、不動産投資には、還元利回りと期待利回りという考え方もあります。

還元利回りは、収益還元法にて不動産の価格を算出する際に使われる利回りのことです。

期待利回りは、積算法にて不動産の賃料を算出する際に使われる利回りのことです。

一言に「利回り」と言っても、使われるシーンや意味合いが異なりますので、混同しないよう気を付けましょう。

利回りに関して、不動産投資上注意しなければいけない点として、表面利回りが高い不動産が必ずしも投資に適した不動産であるとは限らない、ということが挙げられます。

計算上、高利回りの不動産であっても、条件が悪く空室がなかなか埋まらなければ、期待通りの利益を得ることはできません。

また、状態の悪い中古不動産を購入した場合、日常の維持管理に加えて、想定外の修繕やリフォーム費用が発生することがあります。

中古物件であるため、新築物件よりも購入費用が安くすみ、想定賃料にもとづく表面利回りは高利回りとなっていても、実際に購入した後、空室が多く発生したり想定外の費用がかさむことにより、思うような利益が得られないことがあるのです。

不動産投資における利回りである「表面利回り」「実質利回り」や、注意点などについて、ご説明しました。

不動産投資を成功させるためには、利回りについて理解することは重要です。

利回りについてしっかりと理解し、どの不動産に投資するのかを決めるようにしましょう。

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