不動産投資ローンの借り換えのメリットとデメリットを解説

2023.12.04不動産クラウドファンディング

不動産投資ローンの借り換えとは
不動産投資ローンの借り換えのメリット
不動産投資ローン借り換えのデメリット
- 手数料がかかる
- 借り換えによって返済額が上がるケースも
不動産ローン借り換えのタイミング
不動産投資ローンにおける借り換えの審査について
- 不動産投資ローンの審査の流れ
- 借り換え審査に必要となる書類
まとめ

不動産投資ローンの借り換えとは

不動産投資ローンの借り換えとは、現在の金融機関とのローン契約を解除して、別のローンを新たに契約し直すことをいいます。

この時、現在のローンの残債は、新しく借り入れた資金で一括返済することが一般的です。

現在よりも有利な条件で不動産投資ローンの借り換えができれば、返済総額の減少や、キャッシュフローの改善に繋がり、ゆとりのある不動産運用が可能になります。

ただし、借り換えをすれば必ずしも状況が良くなるとは限らず、借り換えの条件によっては、将来の金利変動などで結果的に悪手となる場合もあるので注意が必要です。

不動産投資ローンの借り換えのメリット

返済総額を減らせる可能性がある

不動産投資ローンを借り換えることによって、現在よりも金利の低いローンに契約し直すことができる可能性があります。

金利が低くなれば、ローンの返済総額を減らすことができます。

金利タイプを変更できる

不動産投資ローンの借り換えをきっかけに、現在の金利タイプから、その時の景気や市場金利に合わせた金利タイプに変更することも可能です。

不動産投資ローンの金利には、固定金利と変動金利があり、固定金利には全期間固定金利と選択型固定金利があります。

全期間固定金利の場合は、ローンの全期間にわたって固定金利（あらかじめ定めた金利）が適用されます。

選択型固定金利の場合は、最初は固定金利が適用されて、適用期間が終了した後は固定金利・変動金利を選ぶことができます。

変動金利とは、半年ごとに金利が見直されるタイプで、固定金利より低い状況が続いています。

例えば、金利の上昇が見込まれる事象が発生した際に、変動金利から固定金利の不動産投資ローンに借り換えることによって、金利上昇のリスクに備えることができます。

団体信用生命保険の内容を見直すきっかけにもなる

団体信用生命保険とは、ローン契約者の死亡時などに残債分の保険金が支払われることによってローン返済を終わらせることができる、ローン契約者やその家族のための生命保険になります。

ローンを借り入れた金融機関で契約するものであり、借り換えをすると、団体信用生命保険にも新しく入り直すことが一般的です。

団体信用生命保険の保険料はローンの金利に上乗せされるため、借り換えによって保険料が変われば、返済額の減少に繋がる可能性があります。

キャッシュフローの安定に繋がる

不動産投資ローンの返済期間は、借り入れをする人の年齢、年収や資産状況などの審査結果によって決まります。

審査の基準は金融機関によってさまざまですが、20年～30年になることが一般的です。

借り換えによって返済期間を延長することができれば、月々の不動産運用益からの返済も容易となり、キャッシュフローの安定に繋がります。

不動産投資ローン借り換えのデメリット

手数料がかかる

不動産投資ローンの契約時には、事務手数料が発生します。

金利がわずかに下がったとしても、それによる返済額の減少分を手数料が上回る場合は、借り換えをすることでかえって損をしてしまいます。

借り換えによって返済額が上がるケースも

低い金利に借り換えたつもりが、その後の金利の変動によって、かえって返済総額が増える可能性もあります。

変動金利は、半年ごとに金利が見直されるため、金利の上昇局面では不利な金利タイプといえます。

低金利が続いていることから、返済額を減らすために固定金利から変動金利に借り換えたものの、後に金利が上昇すると返済総額が増えることになります。

不動産ローン借り換えのタイミング

キャッシュフローが減っている

キャッシュフローが減少している場合、改善策の一つとして、不動産投資ローンの借り換えを検討する方法があります。

返済条件が有利なローンに借り換えることができれば、月々の返済額が減少し、キャッシュフローの改善に繋がります。

現在の金利が高い

金利は、景気や物価などさまざまな要因で変動します。

金融機関のホームページなどを定期的に確認し、現行のローンの金利が高いと感じた場合は、借り換えを検討する良いタイミングといえます。

なお、不動産投資ローンに適用される金利は、年2％～5％前後が目安です。

メガバンクや政府系金融機関が2％前後であり、地方銀行やノンバンクは3％～5％前後とやや高めになる傾向が見られます。

ローン返済期間が10年以上のこっている

借り換えによって金利を低くすることができても、返済期間が残っていないと借り換えにかかる手数料のほうが高くついてしまうことも考えられます。

借り換えを検討する目安として、不動産投資ローンの返済期間があと10年以上のこっている状態が望ましいでしょう。

固定金利期間の終了前である

選択型固定金利の不動産投資ローンは、固定金利の期間が終了すると金利が変わります。

月々のキャッシュフローが変わるため、固定金利の期間が終了する前のタイミングも、借り換えを検討する良いタイミングであるといえます。

金利上昇が見込まれる

金利は、景気や物価のほか、為替や株価など市場の影響も受けます

金利の上昇が見込まれる情報があれば、固定金利の不動産投資ローンに借り換えることで、金利上昇リスクに備えることができます。

他の金融機関から借り換えの提案を受けたとき

不動産投資の実績が豊富な投資家には、他の金融機関から、不動産投資ローンの借り換えを打診されることがあります。

このような状況で借り換える場合、一般的に、現行のローンよりも有利な条件で借り換えやすいため、検討する良いタイミングといえます。

不動産投資ローンにおける借り換えの審査について

不動産投資ローンの借り換え時にも、もちろん審査があります。

不動産投資ローンの審査の流れ

まず、現在の不動産投資ローンの条件を確認します。

続いて、金利や返済期間などの条件を中心に借り換え先を検討します。

この時、住宅ローン（自宅購入のためのローン）と混同しないように注意しましょう。そもそも不動産投資ローンを扱っていない金融機関もあります。

借り換え先の金融機関の候補を決めたら、その金融機関に連絡をとって、面談などの予約を入れます。

借り換え審査に必要となる書類

不動産投資ローンの借り換え時の審査には、金融機関の担当者から指示された書類を持参します。

参考までに、求められることの多い書類を紹介します。

【本人に関する書類】

・本人確認書類

運転免許証などです。

・所得がわかる書類

源泉徴収票、確定申告書、決算書などを、だいたい3年分求められます。

・職務経歴書

　最終学歴・職歴をまとめたもので、自身で作成します。

・資産状況がわかる書類

預金通帳など、指定されたものを持参します。

【不動産に関する書類】

・登記事項証明書・公図

　投資物件の登記簿や公図です。

・売買契約書・工事請負契約書・重要事項説明書

　投資物件の購入時や建築時の契約書・重要事項説明書になります。

・建物賃貸借契約書

賃貸中の相手との契約書やサブリースの契約書などになります。

・レントロール

　各部屋の家賃や入居状況などがわかる資料のことです。

・返済予定表

借り入れ中の金融機関から交付されたものです。月々の返済額などが記載されています。

・返済履歴がわかるもの

　預金通帳など、これまでの返済状況がわかるものを持参します。

まとめ

不動産投資ローンの借り換えに関する情報をご紹介しました。借り換えは、不動産投資家にとって重要な決断であり、メリットとデメリットを慎重に検討することが大切です。借り換えには返済総額の削減やキャッシュフローの改善など多くの利点がありますが、手数料や金利変動のリスクにも注意が必要です。

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