不動産投資も分散投資できる！ 方法とメリットを解説
2023.06.06不動産クラウドファンディング
投資家であれば一度は耳にしたことがある「分散投資」という言葉。
「分散投資」とは、資産の投資先をひとつとせず、金融商品、購入時期、地域などを分散することでリスクを回避し、安定的な資産運用を目指す方法です。
金融商品にはさまざまな種類がありますが、不動産投資と聞くと、一般的には現物の不動産への投資と受け取る方が多く、資金面から分散投資は難しいと感じるのではないでしょうか。
しかし、不動産クラウドファンディングという形態であれば、不動産への分散投資も可能になります。
本記事では不動産投資の分散投資について、その方法とメリットを解説します。
不動産投資の概要
そもそも不動産投資とは
不動産投資とは、一般的には現物不動産を管理、運用することで収益を得る仕組みのことです。
具体的には、購入不動産を賃貸して家賃収入を得る、不動産を売却して売買差益を得ることを指しています。
不動産投資においては、家賃収入による利益をインカムゲイン、不動産の売買差益をキャピタルゲインと呼びます。どちらを目指す投資なのかにより選ぶ物件が異なることもあります。
高利回りが期待できる海外不動産投資
海外の不動産を購入して管理、運用、売却することで収益を得る仕組みが海外不動産投資です。
仕組みの部分では日本での不動産投資と同じです。
日本での不動産投資との違いは、高い利回りが期待できることです。
世界には日本と違い今後の大きな経済発展が見込まれる国や地域がたくさん存在します。よりハイリターンをめざして、海外の不動産へ投資するケースもあるでしょう。
ただし、海外の現物不動産への投資は、金融機関からの融資が受けにくいこと、物理的に物件の管理が難しいこと、為替変動の影響を受けやすいことなど、海外特有の事情もありますので一定の注意は必要です。
不動産投資のリスクを減らす分散投資
分散投資が投資のリスクを減らすわけ
不動産投資に限らず投資を成功させるコツは分散投資だと言われます。
分散投資とは、投資する資産を一つに偏らせず、種類、地域、タイミングを複数に散らして投資する方法のことを指します。
投資に関する格言で、「卵は一つのカゴに盛るな」という言葉がありますが、これは、卵を一つではなく、いくつかのカゴに盛っておけば、もしどれかのカゴを落として卵を割ってしまったとしても、残りのカゴの卵は無事守ることができるという意味です。分散投資を行っていれば、一度にすべての資産を失うことは避けることができ、また、資産が残ればいずれ挽回するチャンスもあるという考え方です。
不動産投資における分散投資の方法
不動産投資においてもリスク低減のために分散投資は有用です。
複数の不動産へ投資をする場合のポイントは、「違う地域の物件を選ぶ」「異なった種類の物件を選ぶ」「築年数の違う物件を選ぶ」「物件の取得時期をずらす」などです。
つまり、複数物件に投資するのであれば、異なるタイプの物件に投資すること。タイプの違う物件であれば、全部に借り手がつかないというようなことは避けられます。
不動産を複数持つことで得られるメリット
前述した通り複数物件に投資することのメリットはリスク回避です。
異なるタイプの不動産であれば、共倒れになる可能性が少ないと考えられるからです。
たとえば、Ａ物件で収支がマイナスでも、Ｂ物件でカバーできる可能性が高まり、損失を最小限にすることができるでしょう。
ただし、不動産の分散投資でメリットを享受しやすいのは、インカムゲイン（家賃収入）を目指す投資です。インカムゲインは中長期的に不動産を運用することで効果を発揮します。
一方、キャピタルゲイン（売買差益）を求める投資では、不動産が暴落した場合の額が大きくなりがちなので、他の物件の収益でカバーすることが難しくなります。
不動産分散投資の具体的な方法
少額から分散投資ができるREIT（リート）
不動産投資においても、リスク回避という観点から複数の不動産への投資が理想的ですが、資金面から現実的ではありません。
ですが、不動産投資を少額から行える方法があります。
ひとつ目が、不動産に特化した投資信託、REIT（リート）です。
ファンドの中身は複数の投資先（不動産）となっていますので、REIT（リート）を購入すれば、それだけですでに分散投資していることになり、リスク回避につながります。
REIT（リート）は投資信託ですので、現物不動産投資のような大きな利益は見込めないものの、大きな損失となる確率も低いことが特徴です。また、手持ちの資金で不動産投資が始められるという手軽さもあります。
運用はファンドマネージャーが行うため、不動産投資が初めての方はもちろん、投資デビューの方にも向いています。
不動産クラウドファンディングという選択も
２つ目の少額から始められる不動産投資として、不動産クラウドファンディングという形態があります。
不動産クラウドファンディングとは、クラウドファンディング事業者が行う不動産事業のために出資し、不動産から生み出される収益（インカムゲイン）や売却差益（キャピタルゲイン）を分け合う仕組みです。
想定利回りや運用期間があらかじめ決まっているため、たとえば「100万円を6ヶ月、6％で運用したい」など希望に合わせた投資ができます。
不動産クラウドファンディングという仕組みを利用すれば、事業者によっては１万円から不動産投資を行うことが可能です。
不動産クラウドファンディングへの参加はインターネットで完結するものも多いため、比較的手軽に不動産投資が始められますが、いつ、どのファンドの募集があるのかなど、情報収集は必要です。
不動産の分散投資に向いているREITと不動産クラウドファンディング
REIT（リート）では投資先の不動産を選べませんが、不動産クラウドファンディングでは、投資対象となる物件の種類、立地、想定利回り、運用期間など物件の概要を自分で確認して選ぶことができます。
いずれも少額から不動産投資が可能であるため、REITや不動産クラウドファンディングを活用すれば、不動産への分散投資のハードルは低くなるでしょう。
不動産クラウドファンディングを詳しく解説
不動産クラウドファンディングのしくみ
不動産クラウドファンディングは少額から不動産に投資ができて、REIT（リート）よりも想定利回りが高めの設定であることから、数年前から日本でも注目されている投資です。
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不動産クラウドファンディングのしくみは次の通りです。
１．投資家から資金を集める
２．集まった資金で不動産を購入し運用
３．運用益の一部を配当金として投資家へ分配
４．運用期間終了後、投資元本を投資家へ償還
また、投資対象となる不動産の種類は、住居用、商業用、オフィスビルなど多岐にわたります。
不動産クラウドファンディングへの参加はインターネットで行います。運営事業者のWebサイトに会員登録をしてファンドの募集期間内に応募します。
応募は先着順と抽選の場合があり、人気のファンドは開始直後に定数に達してしまうことがあります。情報収集が大切になってきますが、ファンドの募集に関しては、事業者のHPに事前登録することで、メールで募集案内を受け取れるサービスもありますので活用して、機会損失を回避すると良いでしょう。
不動産クラウドファンディングで注意すべきこと
不動産クラウドファンディングは短期間でも比較的利回りの高い投資ができることがメリットですが、社会情勢や運営事業者の倒産などで、必ずしも想定利回り通りの分配が受けられないこともあります。
どんな投資であっても、損をするリスク、元本割れの可能性はあります。不動産クラウドファンディングも投資である以上、元本保証はありません。
不動産クラウドファンディングは信頼できる運営事業者で
不動産クラウドファンディングを始める際、ファンドの利回りや運用期間はもちろん大切ですが、信頼できる運営事業者を見つけることも大切です。事業者が倒産してしまっては元も子もありません。
事業者の会社規模、過去の運用実績などを確認する、また、国土交通省の不動産特定事業の許可を受けていること、優先劣後出資方式を採用していることなど、いくつかのポイントをチェックして、信頼できる事業者を見極めるようにしてください。
不動産クラウドファンディング「TECROWD（テクラウド）」は、国際的に高い格付けを取得しているインベスコアグループに属し、不動産特定共同事業法（国土交通省管轄）に基づき、投資家の皆様に安心してご利用いただける透明性の確保されたサービスを提供しております。
また国内不動産の他、海外不動産を対象とした不動産クラウドファンディングを取り扱っている事業者でもあります。海外、特に新興国の不動産は、利益率の高い事業を行うことが可能なため、想定利回りも高めに設定されているものも多くあります。
優先劣後出資方式を採用し、為替変動など想定されるリスク対策も充実しています。10万円からの投資が可能で、平均8％以上の想定利回りが見込める魅力的な物件が数多く揃っており、ネットで手続きができるため、煩雑な手続きも不要です。
ご興味のある人は、豊富な投資物件をぜひご確認ください。
まとめ
「資産所得倍増プラン」が公表されたことで、今後、貯蓄を投資へ向ける動きが活性化することが考えられます。資産形成は自己責任で行うことが求められています。
長いスパンで資産形成を考えるとき、手持ち資金をどのように運用するかで将来の資産額が大きく違ってきます。
どんな投資も元本保証はありません。だからこそ「分散投資」が大切なのです。
これまで資金の面から不動産投資を諦めていた方も、少額から投資が可能な不動産クラウドファンディングであれば不動産投資ができるでしょう。また、不動産クラウドファンディングは、利回り、運用期間があらかじめ決まっていますので、短期、中期、長期と資産を分散して運用することも可能です。
信頼できる運営事業者を見つけて、不動産クラウドファンディングを分散投資の選択肢としてみませんか。
TECROWD運営事務局
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