【不動産クラウドファンディングの法律】不動産特定共同事業法とは

2022.08.05不動産クラウドファンディング

【不動産クラウドファンディングの法律】不動産特定共同事業法とは

少ない金額でも不動産投資を行うことができるという特徴から、現在、資産運用の新しい手法として、年代を問わず様々な投資家が不動産クラウドファンディングを活用しています。
本記事では不動産クラウドファンディングが準拠する法律である、「不動産特定共同事業法」についてご紹介していきます。

不動産特定共同事業法とは

事業者が投資家より募った資金を元手にして不動産取得・運用を行い、そこから発生する家賃収入・売却益といったものを投資家に分配する仕組みが「不動産特定共同事業」です。
この不動産特定共同事業において、投資家保護や業務適正運営などの観点から、事業者が従うべき法律として作られたのが「不動産特定共同事業法」です。
この不動産特定共同事業法に定められた「電子取引業務」を行うための基準を満たした事業者は、オンラインで投資申し込みから投資終了までの全てを完結させることが可能となっており、最近、インターネットによる不動産クラウドファンディングを行う事業者が増えてきています。

 

不動産特定共同事業商品の3つの型

 

匿名組合型

投資家と事業者との間で締結した匿名組合契約に基づいて行う不動産特定共同事業です。
投資家が事業者の事業のために出資し、事業者が事業から得た利益を投資家に分配する仕組みです。

任意組合型

投資家と事業者との間で締結した任意組合契約に基づいて行う不動産特定共同事業です。
投資家が組合員として出資し、共同で事業を行う仕組みですが、組合員は事業者を業務執行者として選出し、事業者は実際の物件管理・資金管理等を行い、収益をもとに組合員へ分配金を支払います。

賃貸借型

賃貸借型とは、複数の投資家が共同出資をして不動産を購入し、その不動産の共有持分を事業者に賃貸もしくは賃貸借の委任を行う仕組みです。事業者は賃貸もしくは賃貸借の委任を受けた不動産の管理運営を行い、収益をもとに組合員へ分配金を支払います。

不動産特定共同事業法の改正ポイント

不動産特定共同事業法の改正ポイント

【平成25年】SPCを用いた特例事業の創設

第1回目の法改正は、平成25年に実施されました。
SPC(特別目的会社)を利用して、倒産隔離型の不動産特定共同事業を行うことを可能とする「特例事業」が認められましたが、税制面や制度面での課題は依然として解消されないままであったため、本格的な普及には至りませんでした。

【平成29年】小規模不動産特定共同事業の創設・適格特例投資家限定事業の創設・クラウドファンディングを可能とする環境整備

2回目の法改正は、平成29年に実施されました。
小口の不動産特定共同事業を行う事業者の財務要件の緩和、いわゆる「プロ投資家」向けに行う不動産特定共同事業の新設、インターネットを通して投資家から資金を募るための環境整備、が行われました。

【平成31年】クラウドファンディングの活性化・対象不動産変更型ファンドの認可・新規参入事業者の拡大

3回目の法改正は、平成31年に実施されました。
「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」の策定によりクラウドファンディング事業者の守るべきるルールが明確化され、活性化へ向けての環境がより整いました。
同時に、運用対象不動産を適宜入れ替えながら長期間にわたって運用を行うことのできる、対象不動産変更型ファンドの組成が可能となりました。
また、従前は3期決算を終えた事業者でないと不動産特的共同事業の許可を得ることができなかったところ、新設法人でも一定の基準を満たせば参入することが可能となりました。

おわりに

本記事では不動産クラウドファンディングが準拠する法律として、「不動産特定共同事業法」についてご紹介しました。
少額から不動産投資を始めたい方は、不動産クラウドファンディングを検討されてみてはいかがでしょうか?

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タグ : クラウドファンディング 不動産特定共同事業法
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