富裕層が不動産投資をする5つの理由と今後の注意点

2023.08.25不動産クラウドファンディング

富裕層が不動産投資をする5つの理由
富裕層による不動産投資の今後の注意点
- 不動産投資の税制に対する規制強化
- 金利の動向
不動産投資ならクラウドファンディングもおすすめ

富裕層が不動産投資をする5つの理由

不動産投資とは、一般的に不動産を購入してそのオーナーとなり、不動産の運用収益を得る投資方法をいいます。

数ある投資方法の中から、富裕層が不動産投資を選ぶ理由は、次の5つです。

理由1：不労所得の獲得

1つめの理由は、購入した不動産を賃貸することによって不労所得を獲得できることです。

不労所得にはさまざまな種類がありますが、その中でも不動産の賃貸は、住まいやビジネスなど私たちの生活と切り離せないものへの投資であり、長期間にわたり安定したキャッシュフローが期待できる投資方法になります。

理由2：不動産価値の上昇による資産の増加

2つめの理由は、不動産投資は地価の上昇などによって、その資産価値が将来さらに高くなる可能性があることです。

日本の不動産価値の指標の一つである公示地価は、バブル崩壊後に大きく減少したものの、近年は緩やかな上昇傾向を見せています。

令和5年の日本の地価公示を見れば、全用途・住宅地・商業地のいずれの区分の平均も、2年連続で上昇していることがわかります。

特に三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）で大きく上昇しています。

また、海外不動産に対する注目も高まっています。

不動産価値の上昇はその国の経済成長に大きく委ねられるため、今後の大きな経済成長が見込まれる新興国の不動産に投資することで、国内不動産よりも大きな資産価値の増加が期待できます。

理由3：レバレッジ効果による投資効率の向上

3つめの理由は、不動産投資では自己資金と不動産投資ローンを併用して、より大きなリターンを得られることです。

特に富裕層は信用格付が高いことから、不動産投資ローンを好条件で組みやすくなります。

また、不動産投資ローンを活用することによって、相続税の節税効果が高まるしくみもあります。

理由4：分散投資によるリスクヘッジ

4つめの理由は、分散投資として不動産投資を始めるケースです。

分散投資とは、リスクの異なる複数の資産に投資することで、資産の投資リスクを分散させることをいいます。

投資金額が多ければ、ローリターンでも多くのキャッシュを獲得できますから、富裕層の場合、ハイリスクな投資よりも安定した投資をすることが重要であり、その代表的な手法として分散投資が用いられます。

例えば、株や債券などの有価証券、外貨、金などさまざまな投資先のひとつに不動産を加えることによって、投資のリスクが分散され、さらに安定したリターンに繋げることができます。

理由5：富裕層の節税効果が一般層より高い

不動産投資には、オーナーが亡くなった時に遺族が負担する相続税を節税する効果や、毎年の所得税を節税する効果があります。

相続税とは、相続時に被相続人（亡くなった人）が所有する遺産等から計算した「課税価格」に対してかかる税金です。

所得税とは、毎年の所得（例：給与や年金など）から計算した「合計所得金額」に対してかかる税金になります。

相続税や所得税を節税するには、この「課税価格」や「合計所得金額」をなるべく低く抑えることがポイントになりますが、不動産投資であれば、どちらも低く抑えられる効果があります。

さらに富裕層の場合、一般層である不動産オーナーよりも高い節税効果を得やすい理由もあります。

その理由は、相続税と所得税の税率です。

相続税と所得税には、ともに最高税率55％（所得税は、住民税を合わせた税率）の超過累進税率が採用されています。

「課税価格」や「合計所得金額」が高いほど高い税率が適用されるため、富裕層の税は高額になりますが、その分、「課税価格」や「合計所得金額」を低く抑えた場合の節税額は、富裕層のほうが大きくなります。

また、不動産投資を事業的規模（※）で行っている場合、相続税の小規模宅地等の特例の適用範囲が広がったり、所得税の計算において経費にできる範囲が増えたりするなどの利点もあり、このことも不動産投資に大金を投じることができる富裕層の節税に有利に働きます。

（※）一般的に「おおむね5棟」か「おおむね10室」以上の賃貸規模

富裕層による不動産投資の今後の注意点

ここまでの説明でご理解いただけたことと思いますが、富裕層が投資の種類のひとつとして不動産投資を選ぶのには理由があります。

ただし、節税効果やレバレッジ効果を重視して不動産投資を始める場合は、今後の情勢にも注意する必要があります。

不動産投資の税制に対する規制強化

不動産投資を過度な節税に用いると、税制改正によって、制度そのものが変えられてしまうことがあります。

不動産投資は節税目的ではなく、物件の収益力で選ぶことが大切です。

参考までに、不動産投資に関する近年の改正内容や今後改正が注目されている内容をご紹介します。

・海外不動産の減価償却費の損益通算禁止

海外の中古不動産投資によって不動産所得に損失が生じた場合、減価償却費（主に簡便法で計算したもの）にあたる金額は、損益通算の対象にできなくなりました。

・タワマン節税の規制

タワーマンションの高層階における市場価格と相続税評価額との乖離を利用した、いわゆる「タワマン節税」に関わる改正が検討されています。

国税庁の「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について」によると、評価乖離率を用い、現行の評価方法による課税価格の著しい減額効果を緩和する案が検討されています。

相続税は相続発生時の税法が適用されるため、たとえ専門家による節税のアドバイスを受けて始めた不動産投資だったとしても、改正されてしまった場合はどうすることもできません。

金利の動向

不動産投資ローンの返済期間は長期にわたり、金利が上昇すれば返済総額が大きく増えてしまう可能性があります。

日本では長い間、ゼロ金利政策、マイナス金利政策が実施されており、当面、金利を引き上げることはないとされていますが、2022年12月には長期金利の上限が0.25％から0.5％に拡大される変化もありました。

今後も金融政策によるところではありますが、相続税の節税やレバレッジ効果のために過度な不動産投資ローンを活用する考えには注意が必要です。

不動産投資ならクラウドファンディングもおすすめ

不動産投資には、不動産の現物を購入して所有する一般的な投資方法の他にも、不動産を証券化した商品や、不動産を小口化した商品を購入する投資方法があります。

一般的な不動産投資と税制が異なる商品もあり、そうした商品であれば、前述の海外不動産の損益通算やタワマン節税の見直しといった税制改正の影響はありません。

また、これらは少額から投資を始められるため、一般的な不動産投資よりも分散投資に適しています。

つまり、ハイリターンが狙える海外の新興国の不動産投資にもチャレンジしやすくなるのです。

特におすすめの不動産投資の方法は、クラウドファンディングによる不動産投資になります。

インターネットで手軽に始めることができ、国内の人気エリアのマンション投資などはもちろん、海外不動産への投資も可能です。

ただし、海外不動産を扱っているクラウドファンディング事業者は多くありません。

テクラウドでは、利回りの高い新興国の不動産クラウドファンディングを数多く成功させており、これまでの実績は、ホームページで公開しています。

クラウドファンディングによる国内不動産・海外不動産投資にチャレンジしてみたい方は、テクラウドにご相談ください。

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