【不動産投資クラウドファンディング】メリット・デメリット、運営会社の選び方を解説

2023.07.24不動産クラウドファンディング

・「不動産クラウドファンディングとはどんなもの？」

・「不動産クラウドファンディングに投資したいけれど、失敗したらどうしよう…」

・「不動産クラウドファンディングのデメリットに対する対処法を知りたい！」

このような悩みが解決できる記事を用意しました。

記事前半では不動産クラウドファンディングの仕組みやメリット・デメリットについて説明します。後半ではデメリットの回避法や不動産クラウドファンディングの始め方を解説するので、ぜひ参考にしてください。

この記事の内容を理解して、不動産クラウドファンディングでの失敗をあらかじめ避けつつ、投資を進めていきましょう。

不動産投資クラウドファンディングとは

不動産投資クラウドファンディングとは、不動産小口化商品の一つです。

国土交通省の発表によると、不動産クラウドファンディングにおける2022年度の総出資額は約604億円（前年度比約2.61倍）となり、市場は拡大を続けています。

（画像出典）：国土交通省 ：不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディングの件数・出資額の推移 より

投資対象は、不動産を賃貸や売却で運用する事業を証券化した商品（ファンド）であり、出資した各投資家は、その不動産事業から発生した収益の分配を、各自の出資分に応じて受け続けられます。

もちろんクラウドファンディングですので、インターネットから非対面で投資することが可能です。

不動産投資クラウドファンディングの仕組み

不動産投資型クラウドファンディングの基本的な仕組みは以下の通りです。

1. 投資家からクラウドファンディングを通じて資金を集める
2. 集めた資金で不動産を購入し、運営する
3. 売却益や賃料収入などの利益を投資家に分配する

現物の不動産投資とは異なり、不動産の購入や運営にかかる手間やコストは運営会社に任せられる特徴があります。

「投資するだけならJ-REITと同じじゃないの？」と思うかもしれません。

J-REITとは？J-REITとはプロが投資家の資金を元に不動産を運用し、その利益を分配する投資信託です。不動産の購入が不要な点では、不動産投資型クラウドファンディングと似ています。

しかし、J-REITでは不動産の選定から運用まですべてプロが行うため、投資家が物件を選べません。また投資信託であるためいつでも売買できる流動性がある反面、株価のように価格が変動するリスクも常に伴います。

一方、不動産投資型クラウドファンディングでは次のような公開情報を参考にしつつ、投資する物件を自分で選べます。

• 不動産の所在地
• 築年数
• 管理状態

また一定の契約期間中は現金化できないため流動性は低いですが、その分価格変動のリスクは比較的小さいメリットがあります。

不動産特定共同事業法による許認可事業で運用されている

不動産投資クラウドファンディングによって、投資家の大切な資金を預かり、不動産を運用できるのは、不動産特定共同事業法（FTK法）による許可を受けた「不動産特定共同事業者」のみです。

2017年のFTK法の改正でインターネットを通じた申し込みとマッチさせやすくなったこともここ数年、不動産投資クラウドファンディングの市場が急速に伸びている要因ともいえます。

（画像出典）国土交通省：不動産特定事業（ＦＴＫ）の利活用促進ハンドブック（令和4年10月）より

不動産投資クラウドファンディングの多くは「匿名組合型」

不動産投資クラウドファンディングの多くは、不動産特定共同事業者を「営業者」とし、出資者である投資家を「匿名組合員」とする、商法の「匿名組合型」という仕組みによって不動産を運用しています。

「匿名組合型」による不動産投資クラウドファンディングの場合、不動産そのものの所有や運用といった事業全般は、営業者（不動産特定共同事業者）が行います。

匿名組合員（投資家）は出資するのみで事業には関与しません。

そのため、投資家の氏名等が事業において表にでることはなく、投資家が事業に対して負う責任も有限責任で、出資した金額を超える損失を負う心配はありません。

「不動産に投資はしたいけれど、自身が事業者として責任を負う立場にならない（なれない）」ニーズに、不動産投資クラウドファンディング（匿名組合型）の仕組みはとてもマッチしています。

不動産投資クラウドファンディングと他の投資方法の違い

この章では不動産クラウドファンディングと次の3つの違いをそれぞれ解説します。

• 現物の不動産投資
• REIT
• ソーシャルレンディング

不動産投資クラウドファンディングの特徴をより深く知るには、他の不動産投資方法とは異なる特徴を理解することが大切です。一つひとつ見ていきましょう。

不動産投資（現物への投資）との違い

通常の不動産投資の場合、投資家自身で不動産を購入し、自らが事業主としてその不動産を運用管理しながら賃貸収入等の収益を得ます。

発生した収益はすべて自身に還元されますが、事業で発生した損失もまた、すべて自身で負わなければなりません。

不動産投資クラウドファンディング（匿名組合型）であれば、投資家は事業には関与せず、事業責任は出資額に限定されます。

REIT（リート）との違い

不動産投資クラウドファンディングとREIT（不動産投資信託）は、どちらも不動産を証券化した、不動産小口化商品です。

しかし投資家目線で比べると、その投資対象に違いがあります。

まず、REITは上場している金融商品であり、数百億～数千億円といった大規模な不動産事業を小口化しています。

そのため、REITの投資対象は、商品（ファンド）の指針にしたがって複数の不動産に分散投資されており、投資家が個別に投資する不動産を選ぶことはありません。

これに対し、不動産投資クラウドファンディングは、REITでは扱いにくい数千万円～数十億円ほどの小規模な事業で商品をつくることが一般的です。

「商品名（ファンド名）＝物件名」のような場合も多く、投資対象が投資家にわかりやすいことも、不動産投資クラウドファンディングの特徴になります。

例えば「〇〇市のマンションに投資してみたい」というような細かいニーズに対しても、不動産投資クラウドファンディングなら対象商品を見付けられる可能性があります。

ソーシャルレンディングとの違い

不動産投資クラウドファンディングとソーシャルレンディングは、どちらもクラウドファンディングの仕組みによる投資方法ですが、「投資先の事業」が違いとなります。

不動産投資クラウドファンディングは不動産事業への投資ですが、ソーシャルレンディングは貸金業への投資であり、その収益は貸付先が支払う利息です。

「お金を貸しているだけなら、相手に元金の返済義務があるから安心だ」と思われるかもしれませんが、ソーシャルレンディングの場合、貸付先が倒産すれば、当然、元本割れが起こります。金融庁のホームページでも、利回りが高い商品では借り主の返済遅延や、貸し倒れのリスクが高くなることについて注意喚起をしています。

不動産投資クラウドファンディングにおいても、不動産価値の変動によって元本割れのリスクは避けられません。

ただし、多くの不動産投資クラウドファンディングでは、後述する「優先劣後出資」の仕組みで、投資家の損失を抑える工夫がなされています。

不動産投資クラウドファンディングのデメリット

この章では不動産クラウドファンディングのデメリットを3つ紹介します。

• 運用期間がある
• 投資としてのリスクがある
• 税制面の優遇は低い（匿名組合型）

あらかじめ懸念点を把握しておきましょう。

運用期間がある

不動産投資クラウドファンディングには、数ヶ月～数年の運用期間があらかじめ設定されており、その間は、原則的に出資額の引き出しはできません。

資金を早く引き出したい場合は、数ヶ月～1年ほどの短い運用期間の商品に応募しましょう。

投資としてのリスクがある

すべての投資において元本割れのリスクは必ず存在します。不動産投資クラウドファンディングも同じです。

ただし、不動産投資クラウドファンディング（匿名組合型）は有限責任であり、かつ、多くの商品に優先劣後出資の仕組みがあるので、比較的安心して投資できます。

税制面の優遇は低い（匿名組合型）

不動産投資クラウドファンディング（匿名組合型）によって個人に分配された運用益は、総合課税の雑所得に分類されます。つまり、他の総合課税所得と合算して、所得税5％～45％（＋住民税10％）で課税されます。

分離課税が適用される金融商品のような優遇や、不動産を自身で所有する場合の優遇が受けられないため、所得税や相続税の節税には向いていません。

節税目的ではなく、投資できる物件の魅力、匿名性や限定的なリスクといった運用面のメリットで選ぶとよいでしょう。

不動産クラウドファンディングにおけるデメリットの対策

この章では、前章で述べた不動産クラウドファンディングにおけるデメリットの回避策を3つ紹介します。

• 優先劣後制度があるファンドを選択する
• 無理のない金額から分散投資で始める
• 複数の運営会社を比較する

三つ同時でなくても、自分にできることから一つずつ取り組んでみましょう。

 優先劣後制度があるファンドを選択する

優先劣後制度を採用している不動産クラウドファンディングを利用すると、投資家が優先的に利益を得られます。

優先的に利益を受け取ることで、元本割れのリスクを低減できます。

優先劣後制度とは？優先劣後制度は投資家を優先出資者、事業者等を劣後出資者と定め、運用で損失が発生した場合に劣後出資者の出資金から補填する仕組みです。

優先劣後制度が採用されている場合、損失が生じても優先出資者が優先的に還元を受けるため、元本割れを避ける可能性が高くなります。

不動産クラウドファンディングを利用する際は、優先劣後制度があるファンドを選び、リスクを最小限に抑えた投資を心がけましょう。

無理のない金額で分散投資から始める

不動産クラウドファンディングで大きな損失を避けたい場合は、負担にならない金額で投資を始めましょう。

不動産クラウドファンディングに限らず、リスクを抑えて投資を始めるためには、余裕のある資金で行うことがポイントです。

生活に必要な資金を投資に回して失敗すると、日常生活に影響が出るため、無理をして投資するのは避けましょう。

さらにリスクを軽減するためには「分散投資」も効果的な方法です。

現物不動産は一つひとつの物件が高額なため、分散投資を実践するのは簡単ではありません。しかし、不動産クラウドファンディングなら、1万円程度から投資が可能なので、個人でも比較的簡単に投資エリアや物件の種類を分散できます。

複数の運営会社を比較する

不動産クラウドファンディングで投資を始める際は、複数の運営会社を比較して検討することが重要です。

運営会社ごとに信頼性や取扱物件の数などが異なるため、詳しく比較検討しないと、利益を得られない可能性のある運営会社のサービスを利用することになります。

せっかく不動産クラウドファンディングを利用するのであれば、できるだけ多くの利益を得られるように、信頼できる運営会社のサービスを選びましょう。

不動産投資クラウドファンディングのメリット

• 少額から投資できる
• 不動産を運用管理するノウハウが不要
• 投資先の不動産を選びやすい
• 遠方の不動産や海外の不動産にも投資しやすい
• インターネットで投資できる
• 優先劣後出資を採用している場合が多い

少額から投資できる

不動産投資クラウドファンディングであれば、ファンドごとに定められた最低金額（1口あたりの金額）から投資できます。

例えば、1人では投資することが難しい人気エリアの10億円のタワーマンションのケースを考えてみましょう。

不動産投資クラウドファンディングなら「〇〇マンション：10万円×10,000口（計10億円）」のように小口化されますので、投資家は、自身の資産状況に合わせて、好きな金額で出資することが可能です。

不動産を運用管理するノウハウが不要

不動産投資クラウドファンディング（匿名組合型）では、投資家は事業に関与しません。

現物の不動産投資では、物件の売買や賃貸管理において、多くの契約や実務が発生します。入居者募集や家賃の回収は賃貸管理会社に委託できますが、オーナーとしての判断が求められる場面も少なくありません。

一方、不動産クラウドファンディングでは、手続きはインターネット上で簡単に完結し、不動産管理は運営会社に任せられます。投資後は、基本的に分配金や元本の入金を待つだけです。

建物のメンテナンス、入居者募集や契約など、事業の知識や経験を必要としないため、不動産経営のためのノウハウやコネクションを持たない投資家でも始められます。

投資先の不動産を選びやすい

多くの不動産投資クラウドファンディングの商品は物件ごとに組成されています。

投資したいエリアの不動産や投資したい事業用の不動産などを、現物の不動産投資をするように選べます。

遠方の不動産や海外の不動産にも投資しやすい

不動産投資クラウドファンディング（匿名組合型）であれば、投資家は事業をプロに完全に任せることができます。

そのため、遠方にある不動産や、言語や文化の異なる海外不動産などにも手軽に投資することが可能です。

インターネットで投資できる

不動産投資クラウドファンディングであれば、インターネットから投資できます。投資家は商品を比較しながら、ご自身のペースで投資先の不動産を選ぶことが可能です。

なお、出資枠は、原則的には早い者勝ちですので、人気物件ほど目標金額に達するまでの期間が短くなります。

募集開始前の情報収集や、先行抽選をうまく利用することがポイントです。

優先劣後出資を採用しているため安心して投資できる

前述した優先劣後出資を不動産クラウドファンディングでは採用している場合が多いです。

万が一、不動産の価値が下がった際、投資家の元本割れリスクを抑制するための工夫になります。

劣後出資は、多くの不動産投資クラウドファンディングで活用されており、通常、総出資額の5％～20％ほどの範囲で、リスクに応じて設定されます。

不動産投資クラウドファンディングの運営会社の選び方

不動産投資クラウドファンディングでは、運営会社の選び方も重要です。

ここでは、投資家が運営会社を選ぶためのポイントを紹介します。

• 運営会社の情報
• 実績が豊富
• リスク情報の開示範囲

順番に解説します。

運営会社の情報

まずは、運営会社そのものの情報を見るようにしましょう。

運営会社は、不動産特定共同事業法（FTK法）の許可を受けていなければなりません。

許可を受けている会社名は、国土交通省のホームページで確認できます。

実績が豊富

不動産投資クラウドファンディングの取扱件数が多い運営会社を選ぶようにしましょう。

特に良い運営会社は、過去の不動産投資クラウドファンディングの募集達成状況、運用実績等を公開している会社になります。

過去の不動産投資クラウドファンディングの実績を公開していれば、投資家からの信頼が高い会社であることの判断材料になりますし、どのような不動産事業のノウハウが豊富にあるのかも判断しやすくなります。

リスク情報の開示範囲

リスク情報の開示範囲もポイントです。例えば、次のような投資家の利益にかかわる情報を押さえましょう。

• 不動産の所在地
• 建物のコンセプト
• 想定利回り
• 運用期間
• 最低投資金額

上記の情報が公開されているかはもちろん、投資家が負うリスクについての情報がわかりやすく開示されているかどうかもチェックしましょう。

特に匿名組合型か任意組合型か、優先劣後出資があるか、等は、必ずチェックしておきましょう。

不動産クラウドファンディングの始め方4ステップ

この章では、不動産クラウドファンディングの始め方を4ステップで解説します。

1. クラウドファンディングのサイト登録（会員登録）
2. 投資家情報の登録
3. ファンドへの投資
4. 利益が確定すれば配当

一つずつ順番に見ていきましょう。

1.クラウドファンディングのサイト登録（会員登録）

まずは、興味を持った不動産投資型クラウドファンディングの会社に登録しましょう。

無料で登録でき、その時点で気になる不動産の詳細情報や劣後出資の割合などを確認できます。

その際「どの程度、情報が公開されているか」を必ず確認しましょう。

次の情報が提供されていれば、信頼できる不動産投資型クラウドファンディングの会社と判断できます。

• 利回り
• 優先劣後割合
• 不動産の情報（登記簿謄本情報）
• ファンド情報（おすすめ物件である理由）
• 事業者（施工者）情報

 2.投資家情報の登録

多くの不動産投資型クラウドファンディングでは、無料登録だけでは投資を始められません。会員登録をした後に「投資家登録」が必要です。

「投資家」と聞くと、「お金持ちじゃないと登録できないのか？」と資金の審査があるイメージが浮かぶかもしれませんが、基本的には本人確認ができれば問題ありません。

無料会員登録はメールアドレスや電話番号で簡単にできますが、実際に投資するには、身分証明書などを用いて登録する必要があります。

必要な項目は主に以下の通りです。

• 名前
• 住所
• 職業
• 勤務先
• 年収
• 金融資産
• 入出金銀行口座
• 身分証明書
• 自分の顔写真

他の株式投資と同じで、投資者の情報を入力する必要があります。

これらは基本的にどの不動産クラウドファンディングでも求められるものであり、きちんと入力する必要があります。

3.ファンドへの投資

投資家登録が完了すれば、いよいよ投資家としての第一歩を踏み出せます。興味のあるファンド（不動産）が募集中であれば、出資額を決めて出資の申し込みをスタートしましょう。

もし人気の不動産が「先着順」で募集される場合、募集開始時間に待機している必要があります。手間はかかりますが、それだけ人気があり、利回りが期待できる不動産であるということです。

まだ募集期間前で人気が出そうな不動産については、スケジュールを確認しておきましょう。すぐに応募できるように、早めに会員登録・投資家登録を済ませておきましょう。

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4.利益が確定すれば配当

出資をすれば、「あとは待つだけ」です。投資した不動産でインカムゲインや売却益が発生すれば、配当金が自分の登録した入出金銀行口座へ振り込まれます。

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不動産クラウドファンディングに関するよくある質問

この章では、不動産クラウドファンディングにおけるよくある質問に回答します。

•  不動産クラウドファンディングはどんな人におすすめ？
• 不動産クラウドファンディングの注意点は？
• 平均的な利回りはどれくらい？
• 不動産クラウドファンディングにおける確定申告は必要？

あらかじめ疑問を解決して、安心して投資をスタートできる準備をしておきましょう。

不動産クラウドファンディングはどんな人におすすめ？

不動産クラウドファンディングは、次のような方におすすめです。

• 少額から不動産に投資したい方
• 不動産の運用に時間をかけずに利益を得たい方
• 価格変動が少ない投資先に投資したい方

特に、少額から不動産に投資したい方に最適です。

1万円から不動産に投資し、家賃収入や売却益を得られる不動産クラウドファンディングが多いため、大きな資金を用意できない方でも不動産投資を始められます。

運用は運営会社に任せられるため、不動産投資に興味があるものの、運用に時間をかけられない方も安心して投資できます。

不動産クラウドファンディングの注意点は？

不動産クラウドファンディングには、次のような注意点がありますので、確認しておきましょう。

• レバレッジ効果が低い
• 元本割れのリスクがある
• 税制上のメリットが少ない

「元本割れのリスク」に関しては、多くの不動産クラウドファンディングでは「優先劣後方式」を採用しており、リスク軽減のための取り組みが行われています。

平均的な利回りはどれくらい？

不動産クラウドファンディングの利回りは、3.0〜15.0％と幅広く、投資先や利用するサービスによって大きく異なります。

投資先を選ぶ際には、不動産情報だけでなく、予定利回りも確認してから決定するようにしましょう。

TECROWD(テクラウド)は投資家の判断のために、過去の配当金の支払いと元本償還の実績をWebサイトで公開しています。この機会にぜひ一度ご確認してみてださい。

内部リンク：配当支払・元本償還実績レポート

不動産クラウドファンディングにおける確定申告は必要？

給与所得や事業所得とは別に、不動産クラウドファンディングにおける分配金については確定申告が必要になる場合があります。

不動産クラウドファンディングで得た利益は、匿名組合契約に基づく出資者(投資家)の「営業者(運営会社)に対する出資金」の分配金として扱われ、雑所得に区分されるためです。

年間の雑所得金額が20万円を超えた場合は、必ず確定申告の手続きが必要です。他の所得(給与所得など)以外の雑所得が合算して20万円を超えるかどうかを判断して、超える場合は確定申告を行います。損益通算は可能ですが、翌年への繰越控除は認められていません。

また、給与収入が2,000万円を超えている方や青色申告の方等、元々確定申告が必要な方も不動産クラウドファンディングの分配金について確定申告が必要となります。自分が確定申告すべきかどうか不安であれば、税務署等に問い合わせてみましょう。

不動産クラウドファンディングの確定申告は専門家に相談するのがおすすめ

申告時には、運営会社から送付される「年間取引報告書」が重要な書類になります。明細書には出資金額と受取分配金額が記載されているため、確定申告用の控除額や課税対象金額を計算するために必要になります。

初めて不動産クラウドファンディングで申告する場合は、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。ミスがあると修正申告が必要になる上、加算税の対象にもなりかねません。きちんと申告できているかどうかを確認してもらうことをおすすめします。

不動産投資ファンドへの投資と同様に、不動産クラウドファンディングにも現状では特別な税制優遇措置はありませんが、今後は一定の優遇策が検討されるかもしれません。投資を検討する際は、最新の税制情報も確認しましょう。

まとめ | 無料登録してファンド情報を見てみよう

不動産投資クラウドファンディングの仕組みや他の不動産投資法との違い、メリット・デメリットなどについて解説しました。

TECROWD(テクラウド)では、国内の不動産はもちろん、人気の高い新興国の不動産経営についても豊富な実績があります。

特に海外の不動産投資クラウドファンディングに興味がおありでしたら、ぜひTECROWD(テクラウド)に無料登録をしてみて、どんなファンドを扱っているかチェックしてみましょう。

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タグ : 不動産クラウドファンディング