不動産投資で「成功する人」の投資術！ 成功で得られるメリットや成功マインドを解説
2024.01.18不動産クラウドファンディング
「不動産投資を始めたいが、リスクが怖い……」
「不動産投資のコツやポイントが知りたい……」
不動産投資に敷居の高さを感じる人もいらっしゃるでしょう。投資の手法として有効であることは確かですが、債券や株式と違って不動産投資には独特の世界があるのも事実です。
インカムゲイン型の不動産投資を成功させれば家賃収入を得ることができますが、誰でも必ず成功するとは限りません。不動産投資に関するリスクを理解して対策を取っておくことが大切です。
本記事では、不動産投資で成功することのメリットや、不動産投資で成功する人の特徴、成功しやすい物件の特徴などを解説していきます。
不動産投資で成功する人が得られるメリット
不動産投資を成功させることで、安定したインカムゲインを得ることができます。また、将来的に売却して更に大きなキャピタルイゲインを得ることも可能です。
不動産投資を成功させることで、さまざまなメリットが得られます。不動産投資の代表的なメリットについて、詳しくご紹介します。
安定したインカムゲインによりキャッシュフローが得られる
不動産投資を成功させることの最大のメリットは、安定した家賃収入（インカムゲイン）を得られる点です。
本業の会社員や自営業の収入と合わせることで、経済的なゆとりが持てるようになります。
ネックになるのは「ボイラーが故障した」「電気がつかなくなった」等の居住者から寄せられるトラブルへの対応ですが、建物の管理を不動産会社に委託してトラブル対応を全て任せることもできます。
家賃収入は不労所得であり、不動産経営が軌道に乗れば、本業とは別に安定した収入、キャッシュフローが得られます。
将来的にキャピタルゲインを生む可能性がある
不動産投資は、毎月の家賃収入によるインカムゲインだけでなく、売却によるキャピタルゲインを狙える点もメリットです。
キャピタルゲインとは、購入価格よりも売却価格が高い場合の差額による利益のことです。
一般的に不動産の価値は日数の経過と共に減少しますが、都心の人気エリアや駅から近い物件などは、購入した時より将来的に価値が上がって差益を得られることもあります。
売却金額が購入金額を上回るタイミングで売却することで、差額を利益として受け取ることができます。家賃収入のように毎月の不労所得を得ることはできなくなりますが、より大きな額の利益を一度に取得できる可能性があります。
家族などに資産を残せる
不動産投資は、万が一の時に家族などに資産を残せるメリットもあります。
不動産投資で不動産投資ローンを組む場合は「団体信用生命保険（団信）」への加入が求められ、借り主に万が一のこと（死亡・高度障害など）があった場合は、不動産投資ローンの残債がゼロになります。
例えば、不動産投資をしている夫に万が一のことが起こった場合、住宅ローンの残債がゼロになったうえに相続人（妻・子）に不動産が相続されます。相続人はそのまま家賃収入を受け取ったり売却したりして現金を得ることが可能です。
投資した不動産を万が一の備えとして生命保険のように利用できる点も、不動産投資のメリットと言えるでしょう。
不動産投資で成功する人には共通する特徴がある
不動産投資は多くの人が興味を持つ方法ではありますが、始めた人がすべて成功しているわけではもちろんありません。不動産投資を始めてはみたが、空き部屋が多くて十分な家賃収入が得られず、ローンを返済できないケースも少なくないようです。
一方で不動産投資に成功して安定した不労所得を得ている人もいます。不動産投資に成功する人・失敗する人の違いはどこにあるのでしょうか。
ここでは不動産投資に成功する人に共通する特徴についてご紹介します。
投資の目的を明確にしている
不動産投資で成功する人の多くは、「目的が明確である」という共通点を持っています。金額も含めて明確な目的・目標を持つことで、そのために何をすべきかという行動の指針が得られます。
不動産投資の目的は人それぞれですが、主に以下のようなものが考えられるでしょう。
- 不労所得を得る
- 老後を見越した資産形成・老後資金の準備
- 節税対策
- 生命保険の1つとして
投資する目的が明確であれば「インカムゲイン狙い」「キャピタルゲイン狙い」も明確になり、期間や金額の目安も立てやすく、成功率が上がることが考えられます。
長期的に考えて行動できる
不動産投資を行う上では、それに関するものだけでなく、国内や世界的な経済事情や税制等についてのニュースに目を光らせておく必要があります。
また、不動産投資は「一攫千金」というギャンブルではなく、出口戦略まで含めた長期的な計画のもとに着実に進めていくべき性質のものです。
不断の情報収集や努力によって、得られる利益に大きな差がつくことも少なくありません。
自分が設定した不動産投資の目的・目標に向かって長期的にコツコツと努力ができる人は、不動産投資に向いているといえるでしょう。
自分で考え、行動できる
不動産投資を取り巻く環境は一定ではなく、常に変化します。
不動産の流通や地域ごとの地価、建築資材の値上がりや不動産投資ローンの金利まで、変化する内容もさまざまです。少し前までお値打ち価格で購入できた物件が地価の高騰で手が出せなくなるケースも少なくありません。。好条件の物件は人気が高く、見つけたと思ったらすでに誰かに買われていたということも日常茶飯事です。
不動産投資では、常にアンテナを張って新鮮な情報を収集することに加えて、自分で判断して即座に行動する決断力や行動力も求められます。
リスク対策を十分にしている
不動産投資には失敗につながるさまざまなリスクがあります。一例を挙げると以下のとおりです。
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このようなリスクがあることを想定した上で、事前に対策を立てることが不動産投資では求められます。
不動産投資で成功する人が選ぶ投資エリアの特徴
不動産投資で成功している人は、適当に投資物件を選んでいるわけではありません。投資が成功しそうな立地の物件に絞って効果的に調査をしています。
ここでは、不動産投資で成功する人が選ぶ投資エリアの特徴についてみていきましょう。
人口が集中するエリアである
人が集まるエリアにある物件に投資するのが、不動産投資のエリア選びの基本です。
人が多い都心や都市圏、政令指定都市などは賃貸の需要も多く、空室が発生しにくいメリットがあります。また、人気のエリアは物価や家賃が高騰しやすく、将来的に売却してキャピタルゲインを得ることができる可能性もあります。
大型の病院や商業施設が周辺にあるところや、大学があるエリアでは人の往来が途絶えにくいため、長期的な不動産投資に最適でしょう。
単身者の需要が大きいエリアである
不動産投資のエリアを選ぶ際「単身者の需要が大きい地域を選ぶ」という方法もあります。
例えば、東京で働く若い世代は家賃を抑えるために、都心にアクセスできる郊外の地域に住むことが多いです。
- 都心まで乗り換えせずにアクセスできる駅の近く
- 投資物件から最寄り駅までが徒歩数分
- 1人暮らしに向いて家賃が安い「ワンルーム」「1K」「1DK」タイプである
- 大学の近くの立地である
このような特徴を備えている物件は、単身者の社会人・学生から好評を得やすく、長期にわたって安定した需要が見込めます。
都市部にアクセスが容易なエリアである
都心や中心市街地にある不動産を選ばなくても、都市部へのアクセスが良好な不動産を選ぶことで空室リスクを抑えられる可能性があります。
一般的に不動産の価値は時間の経過とともに下がっていき、キャピタルゲインを得る機会が減少していきます。
しかし、都市部にアクセスが容易なエリアは住宅地として人気があるため、長期的に一定の人気を獲得できる可能性が高くなります。
キャピタルゲインを狙って不動産投資をする場合、都心や都市部へのアクセスに便利な物件を選ぶことは必須といえます。
不動産投資で成功する人が実践しているコツ・ポイント
最後に、不動産投資で成功している人が選ぶ物件の特徴や、不動産投資を成功させるためのコツ・ポイントについて紹介します。
実質利回りと表面利回りの違いを理解する
不動産投資では「利回り」を重視しますが、利回りには表面利回りと実質利回りがある点に注意が必要です。
- 表面利回り：年間家賃収入÷物件購入価格×100
- 実質利回り：（年間家賃収入-年間経費） ÷ （物件の購入価格 ＋ 購入時諸経費） ×100
表面利回りには税金や保険料、管理費といった経費が含まれないため、実質利回りよりも高い数値になります。
不動産広告には「表面利回り」が表示されていることが多く、鵜呑みにして投資を始めると想定した利回りに達しない可能性があります。
両者の違いを把握したうえで、実質利回りで長期的なリターンを計算することが大切です。
関連記事：不動産投資における表面利回りと実質利回りの違いと注意点
中古物件は修繕リスクを想定する
中古の物件を購入する場合、修繕のリスクを盛り込んでおくことが重要です。中古物件は新築と違って設備や内装が経年劣化しており、購入後すぐに修繕対応が必要になるケースもあります。
室内の状態や備え付けの機器類を確認して、修繕計画まで想定した投資計画を組むことが重要です。
不動産を取得してから5年は売却しない
不動産を売却してキャピタルゲインを得たい場合でも、取得から5年間は売却しないのが鉄則です。
土地や建物を売った年の1月1日現在でその土地や建物の所有期間が5年以内の場合、売却すると短期譲渡所得として「39.63％」という高額な税率が課されます。
一方、土地や建物を売った年の1月1日現在でその土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」になり、その税率は20.315％です。
キャピタルゲインを得るなら、長期譲渡所得の条件を満たすことを確認しましょう。
まとめ
不動産投資は安定したインカムゲインを得ることで年収アップを狙えるだけではありません。地価や建物の価値上昇によるキャピタルゲインを得られたり、生命保険の代わりに利用できたりと、さまざまなメリットがあります。
ただ、漫然と投資を行っても成功する確率は上がりません。立地条件や地域の特徴や将来性、実質利回りの高さなどを比較するには、前提となる知識も要求されます。
不動産投資に必要な知識を身につけつつ、需要がある物件を見極めて、好機と見れば果断に投資ができるよう、適切な準備を進めておきましょう。
TECROWD運営事務局
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