【要注意】絶対に知っておくべき海外不動産投資のリスクについて解説

2022.08.25不動産クラウドファンディング

【要注意】絶対に知っておくべき海外不動産投資のリスクについて解説

最近は、海外不動産投資に注目する人が増えてきました。

日本の少子高齢化や人口減少等を原因として、国内不動産の市場規模が縮小傾向にあると言われているからです。

とはいえ、海外不動産投資に興味があっても「どんなリスクがあるか想像しにくい」という方も多いのではないでしょうか。

 

本記事では、海外不動産投資を始める前に知っておくべき注意点や失敗事例について紹介します。

海外不動産投資について知見を広めたい、という方はぜひ参考にしてください。

 

海外不動産投資が魅力的に感じる理由

海外不動産投資は日本の不動産投資にはないメリットが多くあります。

家賃収入だけでなく物件の値上がり益を期待できる資産価値の高い物件と出会える可能性があります。

資産の分散にも役立つので、それぞれ詳しく解説します。

 

家賃収益だけでなく値上がり益を期待できる

日本の不動産価格は、一部地域をのぞいて上昇しにくい傾向ですが、新興国では人口増加に伴った大きな経済成長が期待できます。

経済成長により物件価格が上昇すれば、家賃収入（インカムゲイン）だけでなく物件の値上がり益（キャピタルゲイン）も狙うことが可能です。

 

新興国だけではなく、アメリカなど先進国に投資する場合もキャピタルゲインを狙えます。

アメリカの人口も増加傾向にあり、中古物件であっても値上がりを期待できるケースもあります。

人口とGDPが安定的に増加している国は、物件価格の上昇が期待でき、魅力的な投資対象といえるでしょう。

 

外貨を持つことで資産を分散できる

「卵を一つのカゴに盛るな」という資産運用の格言の通り、円以外の資産をもつことによって自分の財産を守れます。

 

円は他国の通貨にくらべて、安定してるといわれています。

しかし、度重なる金融政策によって日本の借金は約1100兆円まで膨らみました。

インフレリスク対策として円以外の資産を持つことを検討してみてはいかがでしょうか。

 

知っておくべき海外不動産投資のリスク

残念なことに「海外不動産投資は詐欺師の巣窟」と揶揄されることがあります。

投資で損をしないためには、まず自分自身が海外不動産投資のリスクをきちんと把握しなければなりません。

具体的に紹介します。

 

土地勘がなく、言語の壁がある

海外不動産投資を行う場合、現地の土地勘について把握する必要があります。

• 過去にどれくらいの価格で売買されたのか
• 本当に今後需要の見込める地域なのか
• 現地の所得水準はどれくらいか
• 治安の良い場所か（スラム街、マフィアやギャングがいなか）

 

これらを日本在住の人が判断するのは難しいといえます。

新興国の場合テロやデモなどの情勢不安も考慮する必要があります。

 

さらに現地との言語の壁もあります。

不動産業界の単語は、そもそも日本語でも初心者には難しいでしょう。

 

仮に英語が話せたとしても、不動産業界は専門用語が多く、理解に時間がかかり充分な意思疎通を図れない危険性も考えられます。

微妙なニュアンスを察することも難しくトラブルのリスクがあります。

 

現地の法律がわからない

日本の場合でも不動産に関する法律は難しく、税理士や専門家に助けを求める人も少なくはないでしょう。

 

もしものとき、日本なら個人でも弁護士も雇えますが、法整備の整っていない新興国では雇えない可能性があります。

仮に雇えたとしても多額の費用が発生する恐れがあります。

 

さらに新興国では、不動産販売の免許を持たない業者が物件を売買していたという事例もあり、不動産登記制度や法規制が追いついてないのが現状です。

それにくわえ、政権交代によって政策や法律が急に変わる可能性もあります。

 

相場感がない

「東京23区で一番家賃が高いエリアは？」ときかれたら、港区？千代田区？中央区？などざっくり検討がつくと思いますが、

海外の場合は想像しにくいのではないでしょうか。

また、日本であれば「人口減少と少子高齢化により地方の家賃相場は下落傾向にあるが、東京の一等地はまだまだ需要がある」というトレンドも理解しやすいです。

これに対し、海外不動産の場合、現地で生活したことない人が現地の不動産事情に疎いのは明らかです。

 

海外に限らず不動産投資を成功させるコツは「相場感」を養うことです。

投資対象の物件が、資産価値の高い物件なのか、罠物件なのか、自分の目で判断しましょう。

現地の不動産事情や価格相場に理解が無いうちは安易に手を出すべきではありません。

 

入居者が入らない空室のリスク

現地の所得水準と想定家賃が釣り合っていないと入居者の確保は難しいでしょう。

通常、物件の購入前に収支シミュレーションを行います。

収支シュミレーションでは、どれくらいの家賃収入が期待でき、銀行への返済やその他経費を差し引いていくら手元にお金が残るか計算します。

家賃が現地住民の所得水準より高めに設定されていた場合、入居者が見つかりにくく空室リスクが高まります。

入居者が入ったとしても、想定より低い価格での貸出が想定されるので、シミュレーションの段階で現地の所得水準と乖離がないかチェックしましょう。

賃料相場に合った物件を、いかに有利な条件で購入できるかがポイントです。

 

銀行融資が難しい

国内不動産購入の際、銀行から融資を受けることができるケースが多くあります。

ですが、国内に比べてリスクが高い海外不動産投資向けの銀行融資は、国内不動産投資向けの融資より難しくなります。

 

融資してくれる銀行が少ない上に、金利も高めに設定されているので注意が必要です。

頭金の割合も4〜5割程度と高めなので、充分な自己資金を用意しましょう。

 

悪徳業者の存在に注意

不動産は取引価格が大きいため、悪徳業者からすると、一回でも騙せたら大きな利益になります。

日本では考えられない方法や巧みなセールストークで騙しにくるかもしれません。

 

騙されないためにも自分で勉強し、現地の相場感や土地勘を身につけることです。

最終的には、主体的に自分で資産価値の高い物件かどうかを判断するしかないので充分な情報収集を行いましょう。

 

実際にあった海外不動産の失敗例を紹介

実際にあった海外の不動産投資の実例を紹介します。

不動産投資は取引金額が大きく、一回の失敗が致命傷になるケースがあります。

同じ失敗を繰り返さないためにも参考にしてください。

 

いつまで経っても物件が完成しなかった

現地の田んぼや沼地の写真を見せられて、

• 3年後にはこんな立派なビルが建ちます！
• 今購入すれば、かなりの値上がりが期待できます！
• この情報は確実で一部の人しか知りません！

 

といったセールストークで魅了されてしまうのですが、残念ながらそれが本当かどうか判断することができません。

「工事が遅れに遅れ、2年経っても完成しなかった」という例もあります。

 

管理会社がいい加減だった

管理会社とのコミュニケーションコストも考慮しておくべきです。

「管理会社と連絡が取れない。取れたとしても、意図した通りの仕事をしてくれない」というケースもあります。

なぜなら言語と時差の壁があるからです。

家賃が振りこまれず、管理会社に催促しても真面目に取り合ってくれないという事例もあります。

 

現地の業者と円滑なコミュニケーションを取れないリスクも事前に想定しておかなければいけません。

信頼できる業者とコネクションをもつことがポイントです。

 

物件の売却ができない（買い手が見つからない）

相場価格より高い金額で物件を掴んでしまうと、売却の難易度も高まります。

いざ売却したい、となったときに買い手が見つからず、二束三文で物件を手放さざるをえなくなる可能性があります。

 

たとえ購入物件の価格上昇が将来的に見込めたとしても、物件の購入価格に追いつくのを待たなくてはなりません。

先行き不透明な不安要素で大きなストレスになるはずです。

 

海外の物件購入を検討する際は、

• 物件の売主が誰なのか
• 販売価格は市場価格から乖離していないか
• 不当なマージンが乗せられていないか

購入前に確認しておくことが重要です。

 

海外不動産投資に向いている人

ここまで海外不動産投資はハイリスク・ハイリターンな投資であることを紹介しました。

次は海外不動産投資に向いてる人の特徴を紹介します。

 

現地の言語に堪能で土地勘がある

現地の言語が流暢に話せて、その地域の不動産事情に精通している方は向いています。

実際、アメリカの不動産投資に成功している方の中には、永住権を取得されている人もいます。

現地に住んでいれば、その地域の土地勘や相場感が養え、移動コストもかかりません。

有事の際も対応しやすいというメリットもあります。

簡単ではないですが、現地に移住し不動産投資を行うのは成功の確度の高い選択と言えるでしょう。

 

信頼できるの現地のサポーターとコネクションがある

海外移住が難しい場合、現地の信頼できるパートナーとコネクションをもちましょう。

 

信頼できるパートナーの条件とは

• 日本語が話せる
• 価値観が似ていて長く付き合える
• 現地に住んでいる
• 現地の不動産事情や価格相場に精通している

という点が挙げられます。

 

信頼とは具体的に、「自分の資産の一部を預けられる」というレベル感です。

上記に該当するパートナーを見つけられれば、日本にいながら海外不動産投資が可能です。

 

十分な自己資金と時間的余裕がある

もしものとき、オーナーとして現地に赴き問題解決をしなくてはなりません。

トラブルに対応するだけの時間とキャッシュ、精神的な余裕が必要です。

 

移動コストや時間的な束縛も含めかなりのストレスになるはずです。

自己資金と時間的な余裕がある方に海外不動産投資が向いています。

 

まとめ：海外不動産投資はリスクを理解して運用しよう

海外の不動産業界では、購入した物件が完成しなかったり、相場よりも割高な物件が知識や語学、法律に疎い日本人投資家向けに販売されていることが分かりました。

海外不動産投資が成功すれば、インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも獲得でき、節税や通貨の分散という大きなメリットがあります。

これは、日本の不動産投資にはない旨みといえるでしょう。

しかし「失敗している人も大勢いる」という事実も忘れないでください。

初心者に限らず、分からない投資には不用意に手を出すべきではありません。

投資家自身の情報収集と人脈形成が海外不動産投資成功の鍵です。

海外不動産に挑戦される際は、リスクを理解した上で適切に運用しましょう。

タグ : リスク 海外不動産投資