海外不動産投資のリスクやメリットを解説

2023.07.26不動産クラウドファンディング

家賃収入を定期的に得られる不動産投資は、インカムゲイン目的の投資として人気です。一方で、今後さらに人口が減っていくことが予想される日本国内での不動産投資は、将来性が低いと考える人もいます。

そこでターゲットになるのが、日本以外の国、つまり海外での不動産投資です。

この記事では、海外不動産投資のメリットと、リスクやデメリットについても説明します。

目次
  1. 海外不動産投資とは？
  2. 海外不動産投資のメリット
  3. 海外不動産投資にリスクはある？
  4. 日本と様々な点が違うことを理解しなくてはいけない
  5. 海外不動産投資のリスクやデメリットをカバーするには？
  6. まとめ

海外不動産投資とは？

まず、海外不動産投資の持つ意味を把握しておきましょう。

海外の不動産を購入して運用する

海外不動産投資とは、日本国外の不動産を購入して投資する不動産投資です。もともと不動産投資は非常に歴史のある投資手法であり、その歴史は古代ローマ時代に遡るとも言われています。日本国外でも非常にポピュラーな投資方法として不動産投資は広まっており、各国で不動産投資市場は確立しています。

そのため日本国外で不動産投資をするのは珍しいことではなく、またそのノウハウなども一定のものが確立されています。

海外不動産投資のメリット

では、海外不動産投資にはどういったメリットがあるでしょうか。日本国内の不動産投資と比較した時のメリットをお伝えします。

これから発展する国に投資できる

日本は少子高齢化が進み、これから先、人口がどんどん減少していくことが予想されます。人口が減ることで経済規模も縮小し、外国から見ても、日本はそれほど魅力のある投資先ではなくなってしまうかもしれません。

そうすると、不動産の価格は下がり、また不動産自体の需要もなくなるため空室も増えやすくなります。キャピタル、インカムの両面で納得のいく利益を出すことが難しくなるでしょう。

都心など一部の地域以外での不動産投資は大変困難になる可能性もあります。

一方で、世界には人口が増加している国も多々あります。例えば東南アジアの各国では人口が増加しており、経済規模も拡大しています。そのような国の不動産を購入すれば、空室リスクも小さくなり、また経済規模が上昇することで不動産価格も上がり、大きな利益が期待できます。

高い利回りが期待できる

日本は先進国であり、GDPは現在世界3位です。そのため不動産市場も熟成されており、例えば東京の地価では一般的な収入の人が不動産を買うのは難しいこともあります。

値下がりも起こりにくいですが、その反面高い利回りを期待するのも難しくなってきています。また、高額な融資を受けないと不動産を購入できないので、実質的な利回りはより低くなります。

その一方で、成長国の不動産であれば、価格は日本と比べると低く、高い利回りを期待できます。価格を抑えることはリスクを抑えて、かつ収益性の向上にもつながります。

総じて海外不動産投資の魅力は、日本では期待できない高い利回り、また今後の経済規模の拡大に伴う不動産価格の値上がりにあると言えるでしょう。

海外不動産投資にリスクはある？

投資をする時にメリット以上に知っておきたいのがリスクやデメリットです。

海外不動産投資にはどのようなリスクやデメリットがあるでしょうか。

現地で物件を確認するのが難しい

日本国内の不動産であれば、購入する前に実際に自分で現物を確認することはそう難しくはありません。しかし海外、特に日本から離れた国の不動産は、実際に現地まで行って現物を確認するためのコストや時間がかかります。また物件が建築前のケースもあるので、実物不動産を確認できないこともあります。

購入後に頻繁に様子を見に行くことも難しいので、離れた場所であるというリスクは購入後も付いて回ります。

現地の法律を知る必要がある

不動産に関わる法律は各国で異なります。また外国人が購入できる不動産に量的規制がある国も存在します。

そのため海外不動産を安全に運用していくためには、その国の法律を知らなければなりません。しかし異なる言語の法律を完全に理解するのは専門家でもない限りなかなか難しいでしょう。

その場合、海外の不動産会社に運用や購入を任せることになりますが、高額な手数料が発生したり、場合によっては建築予定の不動産が完成しないなどのトラブルが発生する可能性もあります。日本の常識が通用するとは限らないのです。

事業者リスクが有る

日本国内の不動産業者であれば、実績などを調べることはそう難しいことでありません。しかし、海外の不動産会社を自分で調べるとなると言語の壁がありますし、長期滞在の必要性も出てくるので、安全な不動産業者との関係を築くことは難しいと言えます。このように、海外で不動産を買うことは事業者リスクが高くなってしまうのです。

融資を受けにくい

また不動産を購入するときには融資を受けることが一般的ですが、日本の金融機関で海外不動産の購入に融資をしてくれる法人はそう多くはありません。融資を受けるにはアメリカ不動産のみなど、条件が設けられていることも多いです。

資金調達面で見ると、日本国内の不動産より不利と言えます。

治安などのリスクも有る

また海外ならではのリスクとして、治安や災害などのカントリーリスクもあります。日本は治安が良い国と言われますが、新興国の場合、建物が壊されたり、治安が悪化して人が住めなくなるなどのリスクも少なからずあります。

大雨によって建物が壊れたり、氾濫で建物が流されたり、サイクロンやハリケーンといった災害が起こる国もあります。日本の地震もカントリーリスクの一つだと言えるでしょう。

その国ならではの事情を知って投資先を慎重に選ぶ必要があるのです。

日本と様々な点が違うことを理解しなくてはいけない

総じて海外不動産投資におけるリスクやデメリットは、日本国内ではないという現地の立地リスク、そして言語リスクなどになってきます。

海外によく行く習慣がある人や、外国語が堪能な人でないと、既存の方法で安全に海外不動産投資をするのは難しいかもしれません。

海外不動産投資のリスクやデメリットをカバーするには？

それでも海外不動産市場が魅力的であるのも事実です。そこで海外不動産投資のリスクやデメリットをカバーするための方法を考えてみましょう。

先進国の完成した不動産を買う

1つの方法としては、先進国のすでに運用されている不動産を買うことです。ニューヨークやロンドンなど世界でも有数の都市で、長期間運用されている不動産であれば値下がりリスクも小さく、物件のこれまでの運営歴もチェックできるので空室リスクも下げられます。しかし非常に高額であり、また利回りは低めとなっています。

海外不動産に投資できる不動産投資型クラウドファンディングを選ぶ

上記したさまざまなリスクを回避する方法として、海外不動産に投資できる不動産投資型クラウドファンディングの利用がおすすめです。日本の事業者が海外に進出し、現地で不動産を建築している不動産投資型クラウドファンディングであれば小額から投資できます。また、日本の事業者が運用しているのでサポートなどを日本語で受けられる点もメリットです。

また、クラウドファンディングでは自分で不動産を運用する必要がなく、プロに任せられます。

信用できる日本の事業者が建築と運営を行い、高い収益率を期待できる海外不動産であるという大きなメリットが存在します。

まとめ

海外不動産投資は成長国の成長市場に投資するメリットがありますが、言語や立地の壁が立ちはだかります。

そこで不動産投資型クラウドファンディングを利用すれば、言語や運用のリスクを下げながら小額から投資できて、自分のペースで投資を行うことができます。

海外不動産に投資できる不動産クラウドファンディングを、資産運用の方法の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。

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タグ : 不動産投資 海外不動産投資
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