不動産投資クラウドファンディングのデメリット リスクを減らす対策とは
2023.10.24不動産クラウドファンディング
不動産投資クラウドファンディングのデメリット
不動産投資クラウドファンディングには一般的に次のようなデメリットがあります。
運用期間が設定されている
不動産投資クラウドファンディングでは、数か月～2年ほどの運用期間がファンドごとにあらかじめ設定されています。
投資家はこの運用期間中における運用益の配当と出資分の償還を受けることができる仕組みです。
不動産投資クラウドファンディングに出資した後、運用期間の途中で資金が必要になったとしても、この運用期間を終える前に中途解約をすることは原則できません。
（※）クーリングオフ期間中のキャンセルは可能。
売却が難しい
不動産投資商品の中には、上場しているREIT（不動産投資信託）のように、不特定の相手と自由に売買できる流動性の高い商品もあります。
こうした商品であれば、運用の途中で急に資金が必要になったとしても、すぐに換金することが可能です。
しかし、不動産クラウドファンディングの多くは、出資持分の譲渡に条件を設けていたり、運営会社の承諾を条件としています。そのため、急に資金が必要になっても売却は困難です。
人気ファンドに投資しづらい
不動産投資クラウドファンディングでは、ファンドごとに目標金額があらかじめ決められており、達成すると募集が締め切られてしまいます。
不動産投資クラウドファンディングの市場規模は年々拡大しており、人気ファンドは募集を開始してから即座に募集金額に達してしまうことも多く、投資したくてもなかなか投資できないというジレンマが発生します。
こうした不動産投資クラウドファンディングは「先着式」と呼ばれ、決められた時刻から一斉に募集を開始する、いわゆる早い者勝ちの募集方法になります。
時間に融通がきく人やネット環境の強い人が有利になりやすいと言えます。
元本割れリスクがある
不動産クラウドファンディングには元本割れリスクがあり、不動産市場の変動や災害、運営会社の破綻などにより、償還金が投資金額を下回るリスクがあります。
レバレッジ効果を得られない
現物不動産を購入して運用する通常の不動産投資では、不動産投資ローンを活用することが一般的です。
不動産投資ローンの活用には、ローン金利の上昇や物件稼働率低下により返済が困難になるリスクがありますが、レバレッジ効果によって資産形成のスピードを大きく上げることができる可能性があります
一方、不動産投資クラウドファンディングは、余剰資金からの投資が原則であり、ローン活用によるレバレッジ効果を得ることはできません。
相続税対策には向いていない
不動産投資クラウドファンディングは、現物不動産投資のような税制優遇を受けられません。
特に相続税では、納税額の計算で有利になる不動産の相続税評価の仕組み、小規模宅地等の特例、債務控除といった制度が使えないため、現物不動産への投資と比較すると、相続税対策には不向きといえます。
不動産投資クラウドファンディングのデメリットへの対応策
不動産投資クラウドファンディングが抱えるデメリットは、その商品性や運営会社のサービスをうまく活用することによって対応できます。
無理のない投資額で始める
不動産投資クラウドファンディングは、1口から投資が可能です。
無理のない金額で投資を始めることによって、中途解約ができないことや流動性が低いことのデメリットを回避できます。
優先枠のある運営会社を選ぶ
不動産投資クラウドファンディングには「抽選式」といって、一定期間中に申し込みのあった投資家の中から当選者を決める募集方法もあります。
TECROWD（テクラウド）では、会員向けに一般枠とは別となる先行抽選を案内したり、当選しなかった投資家向けに次回の優先枠を設けるキャンペーンを随時開催したりすることで、多くの投資家に利用してもらうための工夫をしています。
信頼性の高い運営会社を選ぶ
不動産投資クラウドファンディングへの投資を成功させるためには、運営会社の過去の実績を確認することも重要です。
これまでに募集したファンドについて、配当や償還金がきちんと投資家に支払われているのか、当初の想定利回りと実際の利回りに差がなかったかといった点をチェックしましょう。
優先劣後構造のある投資ファンドを選ぶ
不動産投資クラウドファンディング商品の中には、出資の優先劣後構造によって、優先出資分の元本割れリスクを軽減する仕組みを採用しているものがあります。
出資の優先劣後構造とは、ファンド運営事業者等が投資家と同様の不動産に出資をし、仮に損失が発生した場合、投資家の優先出資分より先に事業者の劣後出資分から損失を計上することで、投資家の損失を可能な限り抑える仕組みのことです。
TECROWD（テクラウド）のファンドも、リスクに応じて総出資額の5％～20％に対して劣後出資を実施しています。
税制をあてにした投資をしない
不動産投資の税制優遇には、税制改正の可能性があるため、税制効果をあてにした投資はおすすめできません。
特に相続税は、相続発生時の税制が適用されるため注意が必要です。
直近では、これまで相続税対策に有効であるとされたタワーマンション投資の相続税評価方法が見直されました。
不動産投資クラウドファンディングのメリット
ここまで不動産投資クラウドファンディングのデメリットやその対応策について解説してきましたが、不動産投資クラウドファンディングには次のようなメリットもあります。
リスクコントロールがしやすい
不動産投資クラウドファンディングは、ローンを組まずに少額から始められるため、投資リスクを少額に抑えて投資することができる他、株式や保険等といった他の投資方法との分散投資にも向いています。
優良物件に投資しやすい
アクセスの良い都市部の不動産は優良な投資対象ですが、1件あたりの価格が高額になる傾向にあるため、個人では投資しづらい面があります。
一方、不動産投資クラウドファンディングであれば、複数の投資家の資金で高額な不動産に投資することができるため、優良物件の安定したリターンを狙いやすくなります。
高い利回りを期待できる
不動産投資クラウドファンディングの利回りは、投資家への配当分（収入からファンドが支払った経費を差し引いた後の金額）から計算される「実質利回り」となります。
現物不動産投資は収入と物件価格から計算される「表面利回り」で示されることが多いため、不動産投資クラウドファンディングの利回りは低いと誤解されることもありますが、実際には現物不動産への投資と遜色のないものとなっています。
まとめ
不動産投資クラウドファンディングのデメリットやその対応策、不動産投資クラウドファンディングのメリットについて解説しました。
TECROWD（テクラウド）では、業界でまだ取扱いの少ない新興国の開発事業に投資をし、年利10％前後の配当をお返ししているファンドもあります。
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