不動産投資の6つの種類 特徴とリスク・リターンを解説

2023.08.31不動産クラウドファンディング

不動産投資にはさまざまな種類があり、その方法はひとつではありません。

すでに所有している土地を活用して始める不動産投資もありますが、この記事では、これから不動産を購入して始める不動産投資の種類とそれぞれの特徴、リスクやリターンについて解説します。

目次
  1. 不動産投資の6つの種類 それぞれの特徴とリスク・リターン
  2. おすすめはTECROWD（テクラウド）のクラウドファンディング

不動産投資の6つの種類 それぞれの特徴とリスク・リターン

不動産投資の主な6つの種類をそれぞれ見ていきましょう。

一棟建物への投資

アパートやマンションなどの一棟建物を所有し、各部屋を賃貸する不動産投資の種類です。

すべての部屋の賃料収入がリターンとなり、需要の高いエリアを選ぶことによって、安定したインカムゲインを得ることができます。

購入の際は、自己資金と不動産投資ローンを併用することが一般的で、高いレバレッジ効果を得られる投資効率の良い不動産投資です。

一棟建物投資のリスク

リターンが大きい分、1回の投資額が大きくなります。分散投資が難しく、不動産投資の種類の中でもリスクの高い方法であるといえます。

中古不動産であれば、購入価格を新築よりも抑えることができるため、その分だけ実質利回りの高い魅力的な投資ができますが、中古不動産には高額な修繕費がかかるというリスクがあります。

一般的に、大きな修繕の必要性が高くなるのは築11年からとされています。

ただし、修繕費の対象となるものには屋根や外壁などの共有部分もあるため、戸数が多いほど1戸あたりの修繕費の単価は下がりやすくなります。

一棟建物投資は、この恩恵をもっとも受けやすい投資方法であるともいえます。

区分建物への投資

マンションなどの一部屋を区分所有し、その部屋のみのオーナーとなって賃貸する不動産投資の種類になります。

一棟投資と同じく、成功させるためには需要の高いエリアを選ぶことがポイントです。

購入した区分のみの賃料収入しかリターンになりませんが、一棟建物投資よりもはるかに安価に始められるというメリットがあります。

とは言え、マンションは1部屋でも高額となりますので、自己資金と不動産投資ローンを併用することが一般的です。

区分建物投資のリスク

区分建物への投資は、一棟投資よりも空き室になったときの影響が大きくなります。

また、投資金額が大きいことには変わりないため、他の資産への分散投資が難しく、リスクコントロールが難しい投資であるといえます。

区分建物への投資でできれば避けたいものが、新築の区分マンションへの投資です。

購入価格が非常に高く設定されているため、利回りが低く、成功しにくい不動産投資であるといわれています。

戸建て投資

一戸建ての住宅などを所有して、それを賃貸する不動産投資の種類になります。

アパートやマンションのような共同住宅とは異なる需要があるため、中心市街地から離れていても入居してもらえる場合があります。

そのため、比較的安価な投資が可能となり、利回りが高めであることが特徴です。

物件の所在地や周辺施設などからターゲットを明確にして投資判断をすることがポイントになります。

戸建て投資のリスク

戸建て住宅の修繕費は、共同住宅の一戸あたりの修繕費よりも多くかかりやすい傾向があります。

また、年数の経過による家賃の減少や、周辺の人口減少などによる収入減少のリスクがあり、空き室になれば収入がなくなってしまいます。

REIT（不動産投資信託）

REITとは現物の不動産に対する投資ではなく、不動産を運用する投資信託を購入して分配金を得る不動産投資の種類になります。

投資のプロが大規模に運用する不動産投資の金融商品であり、上場投資信託であるため流通性が高く、任意のタイミングで売却することが可能です。

複数の不動産に対する投資で運用されているため、個別の不動産で生じた空き室や家賃下落の影響を受けにくいといえます。

また、投資家は投資信託を購入するのみで、不動産の運用管理をする必要はありません。

REITのリスク

REITは流通性が高い反面、常に価格が変動しており買い時が見極めにくいといえます。

また、不特定多数の投資家の売買で価格が形成されるため、投資額に対して割高・割安の判断がつきにくい側面があります。

当然ながら他の不動産投資の種類と同様に、投資金額に対する元本割れのリスクもあります。

不動産小口化商品

投資家から資金を募って不動産を購入し、その運用益を分配する不動産投資の種類です。

投資家は自身の資金力に応じて投資口数を決められるため、無理のない投資額で好きな不動産に投資することが可能となります。

都心部などの需要の高い不動産投資であっても、それぞれの資金力に応じて1口から投資できるため、分配投資によるリスクコントロールもしやすい投資方法です。

なお、不動産小口化商品にはいくつか種類があり、出資額以上の責任を負うかどうかは、不動産投資の際の契約形態によって異なります。

例えば、任意組合契約に基づく「任意組合型」の商品と、匿名組合契約に基づく「匿名組合型」の商品では下記のような違いがあります。

【任意組合型】

投資家は不動産を所有しているものとして扱われます。

現物の不動産投資と同じく優遇された税制が適用されるメリットがありますが、投資家は不動産事業に対し、無限責任を負います。

【匿名組合型】

投資家は出資をするのみで不動産を所有せず、分配金のみを受け取ります。

所有者としてのリスクを負わないため、出資額を限度とする有限責任となります。

不動産小口化商品のリスク

他の不動産投資と同様に、投資金額に対する元本割れのリスクがあります。

また、投資商品の概要を見ただけでは、前述のような商品による責任の範囲や税制の違いが分かりにくいため注意が必要です。

不動産クラウドファンディング

不動産小口化商品の種類のひとつで、インターネットを通じて多数の投資家から広く資金を集め、その運用益を分配する投資方法になります。

不動産特定共同事業法（FTK法）の改正によって、近年、大きく市場規模を伸ばしている投資方法です。

投資金額は1口数万円程度で、投資期間は1～2年ほどのものが多いです。

インターネットを通じて誰でも投資に参加できる手軽さが魅力になりますが、業者によって取り扱う不動産がまったく異なるため、業者選びが重要になります。

不動産クラウドファンディングのリスク

他の不動産投資と同様に、投資金額に対する元本割れのリスクがあります。

ただし、不動産クラウドファンディングで募集している案件は一般的に「匿名組合型」であり、出資額を限度とする有限責任となります。

また、元本割れリスクを軽減する優先劣後構造（※）が採用されているものもあります。

（※）事業者が投資家と同じ不動産に出資（劣後出資）をし、損失が発生した場合、投資家の出資分より先に事業者側の出資分（劣後出資分）から損失を負担する仕組みのこと

おすすめはTECROWD（テクラウド）のクラウドファンディング

TECROWD（テクラウド）では、国内都心部のマンションや福祉施設など安定したリターンを狙える不動産投資や、経済成長が見込まれる新興国の不動産など高いリターンが狙える不動産投資を豊富に扱っています。

また、これまで募集したファンドごとの配当支払いや元本償還の実績をレポートとして公開しており、投資判断や業者選びに役立ててもらうことができます。

もちろん、優先劣後構造による投資家の損失を抑えるしくみも採用していますので、投資家にとってメリットの多い投資を実現してもらうことができます。

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タグ : 不動産投資
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