初心者でも安心！不動産投資の始め方をわかりやすく解説

2022.08.05不動産クラウドファンディング

不動産投資を始めたいけど、始め方がわからないという方は多いのではないでしょうか。
不動産投資を成功させるには、不動産投資について知識を深めることが大切です。
本記事では、不動産投資についての基本や実際の始め方、不動産投資を成功させるためのポイントなど、不動産投資を行うにあたり初心者が知っておくべき内容を解説します。

不動産投資の仕組み
初心者向け！不動産投資の始め方
不動産投資で成功するために大切な4つのポイント
不動産投資のリスク
不動産投資は、事前準備が大切

不動産投資とは？仕組みから単語まで基本を紹介

利益が発生する仕組みから対象商品、不動産投資を行う上で覚えておきたい単語を紹介します。

不動産投資の仕組み

不動産投資とは「何かしらの不動産物件を購入し、第三者に貸し出して賃料収入を得ること」「購入した不動産物件を売却して売却益を得ること」を指します。
対象不動産を購入した金額や、維持管理するためにかかった経費等の合計を、得られた収益が上回った場合に、投資は成功したと言うことができるかと思います。

不動産投資の対象商品

不動産投資の対象商品はさまざまな種類があります。

一棟マンション、一棟アパート
一棟オフィスビル
区分所有マンション、区分所有オフィス
戸建住宅、連棟住宅、土地、トランクルーム、太陽光発電施設など

インカムゲインとキャピタルゲイン

次に、不動産投資を行う上で覚えておくべき単語を2つ紹介します。

インカムゲイン

インカムゲインは、投資目的で購入した物件を貸し出すなどして得られた収益をいいます。
家賃や賃料などは全てインカムゲインです。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、保有していた物件を売却する際に得られた売却差益を指します。
例えば、4000万円で購入した物件を5000万円で売却したときに発生した1000万円の利益がキャピタルゲインです。

不動産投資を始めるタイミングは？

不動産投資を始めるタイミングは、人それぞれです。
不動産投資以外にも安定した収入が見込める環境があることが前提になりますし、しっかりと勉強した上で行いましょう。
不動産投資を始める際には、金融機関でローンを組む方も多いです。
ローンの借入条件には、年齢・職業・収入額など個人の属性が大きく関わってくるため、安定した収入や、信用できる経歴があればあるほど、好条件でローンを組むことができます。

初心者向け！不動産投資の始め方

不動産投資初心者は、不動産投資の全体の流れを把握し、最低限の知識を身に付けることから始めるとよいでしょう。

不動産投資についての基礎知識を勉強する

不動産業界では、インカムゲインやキャピタルゲインの他にも聞き慣れない用語が多く出てきます。
実際に運用しながら覚えることもできますが、基礎知識や専門用語をある程度身に付けたうえで投資を始める方が無難です。
経験者の話、書籍、情報サイト、等を利用して勉強しましょう。

目標金額や投資できる額を設定する

基礎知識を深めたら、購入する物件の金額や収益目標を設定しましょう。

ローンを組む場合、毎月の賃料収益と返済のシミュレーションが必要です。
ローンの年間返済金額は、家賃収入の3分の1以下に抑えることが目安だといわれ、目標収益と返済額を試算し、無理のない投資金額を事前に理解しましょう。

どの不動産投資方法で行うのか選ぶ

不動産投資には、さまざまな投資方法が存在します。

アパートや戸建などを実際に購入し運用まで全てを行う「現物不動産投資」や、投資家から出資を募って不動産を購入し運用していく「不動産クラウドファンディング」、上場されている不動産投資信託である「REIT(リート)」など、元手や運用方法によって選べます。
生活スタイルや投資可能な金額を考えながら、自分に合った不動産投資方法を選びましょう。

不動産会社に問い合わせ、土地や物件を探す

現物不動産投資を行う場合、投資金額を明確にしたら、物件選びを行います。
まずは不動産会社に問い合わせてみましょう。
設定した投資金額ではどのような物件が売りに出されているのか、不動産販売のプロから情報収集をしましょう。
購入したい物件が見つかったときは、不動産会社に全て任せるのではなく、実際に見に行きましょう。
最寄り駅からの距離、物件の管理状態、物件周辺の環境など、新たな発見にも繋がります。

物件購入、ローン審査を受ける

購入する物件が決まったらローン審査に進みます。
現金一括の場合はここで取引が行われ、物件購入が完了します。

事前にシミュレーションしたローン返済が可能か、将来の修繕計画の内容や費用は妥当か、などをしっかりと確認しましょう。

管理会社をつけて運用する

ローン審査が通り、購入が完了したら運用に入ります。
全てを自身で行うことも可能ですが、運用は管理会社に依頼するのがおすすめです。

入居者の募集や物件の細かい管理をはじめ、入居者や近隣住人とのトラブルなど何か起きた際に、管理会社を通すことでスムーズな問題解決ができます。

ただし、管理会社に依頼すると委託手数料が発生するため、依頼する場合は投資計画を作る際に、その費用を見込んでおきましょう。

管理会社を決めたら、いよいよ運用スタートです。
管理会社と連携しながら、常に入居者が絶えないように努めましょう。

不動産投資で成功するために大切な4つのポイント

不動産投資では、毎月目標としていた収益金額を得られることもあれば、思うように収益を上げられない場合もあります。
不動産投資を成功させるための4つのポイントを紹介します。

信頼できる不動産会社を見つけよう

不動産投資初心者は、安心して相談ができる不動産会社を見つけましょう。
いくつかの不動産会社を訪れ、信用できる会社を見つけることが大切です。
なかには自社の利益を優先する会社もあります。
設定金額以上の物件を紹介されてしまったり、実際に見に行った物件が写真と違うなど、違和感を感じる不動産会社は避け、初心者にもわかりやすく誠実に説明してくれる不動産会社を選びましょう。
また、事前にホームページなど会社概要をチェックしておくといいでしょう。
多くの人が見ることができる場所に、会社の事業内容や問題が起きた際のフォローがしっかりと記載されている会社は、配慮ができている会社といえます。

売却するときに重点を置いて投資金額を設定しよう

不動産投資では運用中の収益が注目されがちですが、プロの不動産投資家は「購入」「運用する」だけでなく「売却」するときのことまで考えて物件を検討します。

運用によって多くの収益が出せていても、売却時に赤字になっては意味がありません。
購入金額よりも高い金額で売却できる物件であるかチェックしましょう。

事前の情報収集を徹底的に行おう

初心者が不動産投資を行う際は、どのような物件に対しても事前の情報収集を徹底的に行いましょう。
物件の広さや築年数、外装・内装などすぐ分かる情報から、周辺の環境や近隣住民の年齢層など、気になる点のリサーチが必要です。
入居希望者が現れた際も質問にすぐ答えられるとオーナーとしての信頼度が上がります。
自分自身が入居する立場になって、気になる点をチェックすることが大切になります。

不動産投資は、必ずリスクがあることを理解する

不動産投資は、ローンを組むことができたら、自己資金が少なくとも始められる身近な投資方法になってきました。

不動産投資にはリスクが必ずともないます。

リスクを把握し、スムーズに対処できるようにしましょう。

不動産投資のリスク

リスクを把握し、リスクに対してどのような対策をうつのか事前に考えておくことが大切です。
「市場の影響」「入居者のリスク」「建物」に分けて、生じやすいリスクを紹介します。

金利が上昇し、ローンの支払額が大きくなる

ローンの組み方として、借入から返済まで同じ金利が設定される固定金利と、金利が一定期間ごとに金利が見直される変動金利があります。変動金利の場合、金利が上昇すると、支払うローン金額が大きくなってしまいます。
収益より支払いが多くなるケースもあり、ローンを組む際や物件を探す段階で、金利の種類を選びましょう。
また、市場の動きを日常的にチェックすることもリスク回避に繋がります。

入居者や近隣住民とのトラブル

入居者トラブルは多く見られます。
リサーチ不足により空室が続いてしまうことや、近隣住民とのトラブルは収益に直接関係してきます。
入居者のリスクも、周辺リサーチや物件を探している段階で気づけることが多いため、事前の情報収集を行い、入居者トラブルのリスクを減らしましょう。

災害や事故などによる建物の損傷、欠陥

予期せぬ災害や事故を含めたリスクもあります。
災害や事故によって建物が破損すると、リフォームを行う必要があります。
他にも、水回りの故障やエアコンの故障といった出費がかさむ場合もあるので、物件を見にいく時点で築年数や過去のリフォーム履歴をチェックしましょう。

毎日使用する水回りはとくに故障の原因になりやすいため、重点的に確認することが大切です。

不動産投資は、事前準備が大切

本記事では、不動産投資を始めるに知っておきたい基礎知識や運用までの流れなどを紹介しました。

不動産投資は、初心者でも事前準備をしっかり行えばスムーズに行える投資方法です。
ぜひ本記事を参考にして、成功する不動産投資への一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

タグ : 不動産投資初心者

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