不動産投資クラウドファンディングの元本割れが起こる5つのケース

2023.10.25不動産クラウドファンディング

不動産投資クラウドファンディングの元本割れとは
不動産投資クラウドファンディングで元本割れが起こるケース
不動産投資クラウドファンディングで元本割れリスクを抑えるには
まとめ

不動産投資クラウドファンディングの元本割れとは

不動産投資クラウドファンディングとは、複数の投資家から資金を集めて不動産を購入し、その不動産をあらかじめ定められた期間にわたって運用して、その運用益の配当と元本にあたる出資額の償還金を投資家に支払う投資方法です。

しかし、急激な不動産市況の変動や運用経費増加等に伴い、不動産価値が低下した場合や当初の計画通り運用ができない場合、

ファンドから投資家に支払われる配当・償還金の合計額が、投資家の投資金額を下回ることがあります。このような状況を「元本割れ」と表現します。

不動産投資クラウドファンディングで元本割れが起こるケース

不動産投資クラウドファンディングにおいて元本割れが起こる5つのケースを解説します。

不動産市場の変化

不動産投資クラウドファンディングには、運用期間終了時もしくは運用期間内に不動産を売却して償還をする計画のファンドがあります。

しかし、不動産の売却価格は、その所在地の経済情勢などの影響を強く受けます。

例えば、その地に大規模な自然災害が発生したり、不動産に関する法制度の改正が行われたりすることによって、不動産の需要が変化し、当初見込んでいた価格で売却することができなくなって元本割れに繋がることがあります。

もちろん、不動産市場の変化によっては当初の想定以上の利益が発生することもあります。

投資対象の不動産価値の減少

不動産を運用中、災害や事故などの偶発的な事象によって、投資対象である不動産が直接的な被害を受けてしまう可能性があります。

こうした被害を受けてしまった場合、その不動産から得られる収入の減少や、不動産自体の価値低下に繋がり、元本割れを引き起こす可能性があります。

賃借人やテナントの経済状態の悪化

不動産投資クラウドファンディングには、投資家から出資を受けた事業者が不動産を購入し、それを賃貸して投資家に利益を分配する形態のものがあります。

運用する際は、不動産の賃借人やテナントについて審査を行うものの、予期せぬ事態で賃借人やテナントの経済状態が悪化し、支払いが滞ったり、最悪の場合、賃料を回収できなくなる可能性があります。

実収が想定を下回った場合、投資家に償還する金額が元本割れする可能性があります。

運営会社の経営状況の悪化

ファンドを運営する事業者の経営状況にも注視が必要です。

経営状態が悪化することで、投資家に当初予定していた配当や償還金を支払えなくなり、元本割れを引き起こすこともあります。

関係事業者の倒産

不動産投資クラウドファンディングの運用には「賃貸型」や「開発型」といったスキームがあります。

「賃貸型」とは、住宅や商業施設などを購入し、入居者やテナントに賃貸することによって収益を得る方法のことです。

「開発型」とは、新たに土地や建物を購入して、住宅用地などとして開発したり、建物を建てたりリノベーションしたりしたうえで、不動産業者などに売却して収益を得る方法です。

こうしたスキームを成立させるには、さまざまな事業者の協力が必要です。

しかし、関係事業者の経営状態が何らかの事情で悪化したり、最悪の場合、倒産したりする可能性もあります。

重要な事業者にこのような事態が起こると、計画通りの賃料や売却益の回収できず、元本割れに繋がることがあります。

不動産投資クラウドファンディングで元本割れリスクを抑えるには

不動産投資における元本割れの原因には、事故や自然災害など予測が難しいものもあります。

しかし、投資における基本的なリスクコントロールを実施することによって、元本割れのリスクを最小に抑えることができます。

元本割れのリスクを最小にするための対応方法は、次のとおりです。

優先劣後出資の有無を確認する

不動産投資クラウドファンディングには、「優先劣後構造」による出資の仕組みが採用されている商品があります。

「優先劣後構造」とは、事業者等が投資家と同じファンドに総出資額の一部を出資し、そのファンドに損失が発生した場合には、投資家の優先出資分より先に事業者等の劣後出資分から損失を負担する仕組みのことです。

出資に優先順位を付けることによって、予測不能の事態により不動産の価値が下がったとしても、投資家の元本割れのリスクを軽減することができます。

投資家が不動産投資クラウドファンディングにおいて、できる限り元本割れによる損失を回避するには、この「優先劣後構造」を採用しているファンドを選ぶことがおすすめです。

TECROWD（テクラウド）が運営しているファンドでは、投資対象のリスクに応じて、総出資額の5％～20％程度の劣後出資を実施しています。

関連記事：【不動産クラウドファンディング】優先劣後構造とは？

不動産投資ファンドの配当実績を確認する

賃貸型の不動産投資クラウドファンディングでは、数か月に1回などのサイクルを決めて配当金を投資家に支払っています。

しかし、運営会社や関係者の経営状態が悪化することで配当金の支払いが遅延してしまうことがあります。

そのため、支払いの遅延が過去にあった運営会社の商品を避けることで元本割れのリスクを抑制しやすくなります。

不動産投資クラウドファンディングの運営会社の中には、過去に運営したファンドの利回りや、配当・償還金の支払い実績を公開している会社があります。

TECROWD（テクラウド）でも、過去に運営した投資ファンドの実績を公開しています。

配当支払・元本償還実績レポート

分散投資をする

元本割れのリスクをコントロールするための基本は、分散投資です。

例えば、所在地の異なる不動産に投資することで、不動産市場の変化や、事故や災害による不動産価値の低下といった避けられない要因による元本割れが起こった場合でも、大きな損失を回避しやすくなります。

国内不動産だけでなく海外不動産に投資をすることも、少額から始められる不動産投資クラウドファンディングであれば挑戦しやすく、分散投資にも効果的です。

また、現物不動産投資は投資額が高額なため、分散投資が難しくなる傾向がありますが、不動産投資クラウドファンディングは少額から投資することができるため、元本割れのリスクをコントロールしやすくなっています。

関連記事：不動産投資も分散投資できる！方法とメリットを解説

まとめ

不動産投資クラウドファンディングで元本割れが起こる5つのケースや、元本割れのリスクを最小にするための対策について解説しました。

なお、TECROWD（テクラウド）では、これから大きな経済成長が見込まれる新興国などでのクラウドファンディングについても、豊富な成功実績があります。

サイト上でこれまでのレポートも随時更新しておりますので、ぜひこの機会にご確認ください。

タグ : 不動産クラウドファンディング

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