海外不動産投資のメリットとデメリット

2023.07.20不動産クラウドファンディング

日本の公示地価は、バブル崩壊後に大きく減少しました。

近年は上昇傾向にありますが、そのペースは緩やかで、全体的には停滞感が続いています。

さらに日本の人口は2008年の1億2,808万人をピークに2011年から減少し続けており、2060年には9,000万人を割り込むという推計も存在します。

このような状況において、高いリターンが狙える海外不動産投資が注目されています。

この記事では、海外不動産投資と国内不動産投資の違いと、海外不動産に投資をするメリットとデメリットを紹介します。

参照：統計局ホームページ

参照：将来推計人口でみる50年後の日本｜平成25年版高齢社会白書（全体版） – 内閣府

海外不動産投資で知っておきたい国内不動産投資との違い
海外不動産投資の3つのメリット
海外不動産投資の3つのデメリット
テクラウドの不動産投資クラウドファンディングをおすすめする理由

海外不動産投資で知っておきたい国内不動産投資との違い

為替リスクがある

海外投資において必ず発生するリスクに、為替リスクがあります。

為替リスクとは、円換算時のレートによって、為替差損益が発生するリスクのことです。

損をすることもあれば利益がでることもあり、利回りがブレる要素になります。

法制度や文化に違いがある

海外では、事業を行うための許可制度や法人形態、商取引の文化、治安面などにおいて日本との違いがあります。

海外において不動産の賃貸業や開発事業を始めるときは、こうした違いを理解した上で、国勢やマーケットの調査、現地企業との協力体制の構築などを進めていかなければなりません。

海外不動産投資を始める場合は、出資者となって、事業はプロにお任せできる投資方法がおすすめです。

こうした投資方法の中には、投資家が出資額以上の損失を負わない「有限責任」で投資できる商品もあります。

不動産所得の損益通算に違いがある

個人で海外不動産に投資をする場合、投資家が日本の居住者であれば、海外不動産からの収益であっても日本の所得税の課税対象になります。

ただし、令和2年度税制改正によって、令和3年以降、海外の中古不動産の減価償却費により「不動産所得」（不動産賃貸から生じた所得）に損失が生じたときは、一部のケースを除いて、他の所得と損益通算（相殺）をすることができなくなっています。

これには、サラリーマンの節税対策として賃貸用の海外中古不動産を購入する方法が用いられてきた背景があります。

サラリーマンが賃貸用の海外中古不動産を購入し、耐用年数が短いゆえに発生する多額の減価償却費を計上し、不動産所得から生じたマイナスを給与所得と損益通算することによって、税金（給与に対する源泉徴収税）の還付を受けるという節税対策です。

しかし、改正後は、節税対策として海外不動産投資を使いづらくなっています。

（※）不動産クラウドファンディング（匿名組合型）による海外不動産投資の配当は「雑所得」であるため、損益通算の対象にならず、本改正の影響はありません。

海外不動産投資の3つのメリット

海外不動産投資で期待される３つのメリットを紹介します。

高い利回りが期待できる

海外不動産投資のうち、新興国に対する不動産投資は、日本よりも安い投資額で始められるケースが少なくありません。

新興国とは一般的に、今はまだ経済水準が高くなく、発展途中にある国を意味します。

今後の経済成長に伴う人口増加によって、その国内の不動産需要が高まることが期待され、大きな可能性を秘めているといえます。

こうした国においてリーズナブルな元手で不動産投資を開始できれば、その国の経済成長に伴い高い利回りが期待できます。

新興国の不動産投資でキャピタルゲインを狙える

新興国における不動産投資では、既存の不動産を購入し、それを賃貸してインカムゲインを得るという方法のほか、例えば、住宅需要が高まっているエリアで住宅を開発してキャピタルゲイン（売却益）を狙うこともできます。

新興国における開発型の不動産投資は、比較的短期間で、高いリターンが期待できる投資方法です。

投資家にとっては、不動産を長期にわたり保有しなくてよい点から、経年劣化による不動産価値の減少リスクを抑えやすい点もメリットになります。

開発型の不動産投資は、多額の資金が必要となりますので、個人投資家は、不動産クラウドファンディングなどで募集中の新興国の海外不動産投資ファンドを見つけて、好きな額から出資する方法がおすすめです。

1口10万円ほどから出資できる商品もあります。

海外不動産投資で分散投資になる

不動産投資は、その不動産が所在する国の経済情勢や自然災害などの影響を受けます。

特に日本は人口が減少し続けており、大規模な自然災害も多い国です。

このようなリスクをコントロールする方法として、投資する不動産を一つの国に集中させず、複数の国々に分散させる方法があります。

すでに日本の不動産に投資している投資家が、海外不動産にも投資することによって、投資先の分散になり、リスクコントロールに役立ちます。

海外不動産投資の3つのデメリット

続いて海外不動産に投資する際のデメリットについても見ていきましょう。

不動産投資ローンの審査が厳しい

不動産を購入するには、通常は高額な元手が必要であり、ローンを利用することも少なくありません。

しかし、金融機関における不動産投資ローンの審査基準は、投資対象が国内不動産である場合よりも海外不動産である場合の方が一般的に厳しく設定されています。

海外不動産投資を始めるなら、少額から始められる不動産投資の方法を選ぶことをおすすめします。

不動産投資ローンを利用しないことによって、将来の金利変動のリスクも避けることができます。

不動産投資に関する情報収集が難しい

海外不動産に投資したくても、言語や文化、法制度が異なる海外の国々において、現地の不動産情報を収集することは容易ではありません。

海外不動産の情報収集が難しいときは、不動産クラウドファンディングなどを利用して、投資ファンドへの出資を検討しましょう。

プロが手掛ける商品の中から、海外不動産を対象とするものを見つけることができれば、少額からスムーズに海外不動産投資を始めることができます。

カントリーリスクがある

投資先の国の時勢が、不動産投資のリターンに悪影響を及ぼすこともあります。

たとえば、政治や経済情勢の急激な変化、法律の改正、自然災害や内戦の発生などです。

こうしたカントリーリスクをなるべく抑えるためには、分散投資をすることや、その国における不動産投資を成功させた実績をもつ業者を選ぶ必要があります。

海外不動産投資の募集を見つけたら、その不動産を運用する業者が信頼できる業者かどうかをできるだけ調べるようにしましょう。

もし、過去に同じ国における不動産投資の成功実績があれば、その国における不動産事業の正しいノウハウをもっている事業者であることの判断材料になります。

テクラウドの不動産投資クラウドファンディングをおすすめする理由

海外不動産投資を始めるなら、不動産クラウドファンディングがおすすめです。

インターネット上で投資したい海外不動産を選び、少額から出資をすることができますので、不動産投資ローンを利用せずに海外不動産投資を始められます。

海外不動産を扱っているクラウドファンディングは限られますが、テクラウドでは新興国の不動産開発投資など、数多くの海外不動産商品を扱ってきた実績があります。

商品はすべて「匿名組合型」であり、投資家は、事業をプロに任せることができ、その責任は「有限責任」になります。

また、テクラウドでは、投資家のために外国不動産を含む過去の投資ファンドの利回りや元本の償還状況などを公開しています。

海外不動産の案件は非常に競争率が高いため、気になる商品を見つけた場合は、先行抽選などもご活用ください。

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