不動産投資のメリット・デメリットをわかりやすく解説

不動産投資やREITのメリット・デメリットってなに？

不動産投資と言えば、最近ではワンルームマンション投資など比較的サラリーマンの副業的な取り組みで話題になる事がありましたが、本来はまとまった資金や高額のローン、さらには不動産の深い知識が必要な投資となりなかなか気軽に参加できるような投資ジャンルではありませんでした。

しかし、株式と同じように株式市場で取引できるREIT（不動産投資信託）が、2000年の投信法改正により、投資信託の運用対象として新たに不動産等が加えられ東京証券取引所にJリート市場が開設されるとたちまち人気となりました。

なぜ人気になったのでしょうか？

REITにはこれまでの現物不動産投資と比べるとこんなメリットがありました。

【メリット】

1. 少額から取引できる（約5万円ほどから）
2. 分散投資が可能
3. 不動産投資のプロが運用
4. 換金性が高い

そしてこれまでの現物不動産投資にあったデメリットの…

【デメリット】

1. 空室リスク
2. 滞納リスク
3. 修繕リスク
4. 災害時のリスク
5. 売却価格変動のリスク

などが見事に解消されファンドの運用益である分配金を受け取ることで気軽な不動産投資が浸透することとなりました。

REITから不動産投資型クラウドファンディング投資へ

2017年の法改正により不動産特定共同事業の許可要件が緩和されました。

主にオンライン化対応（電⼦取引業務）と新たに小規模不動産特定共同事業が創設されたことで、大小様々な事業者が不動産投資型クラウドファンディング（以下略：不動産CF）をスタートさせました。

ここ数年では投資需要に答える形で許認可を得た事業者が次々参入し“新たな不動産投資”、不動産CFが人気となっています。

では、なぜ今不動産CFが人気になっているのでしょうか？

【メリット】

1. [REITより]少額から投資できる（最小は1万円から）
2. 高い利回りが期待できる（3〜10%ほど）
3. 価格変動が少ない
4. 不動産投資のプロが運用
5. 事業者が多く分散投資が可能
6. 優先劣後出資により価格変動リスクが軽減
7. 現物不動産のためファンドの情報公開レベルが高く投資対象を吟味できる
8. 忙しくてもオンラインで気軽に投資できる

このようにメリットと挙げられるポイントは多い不動産CF投資ですが、②に関わる分配益の原資は主にインカムゲイン（運用益）キャピタルゲイン（売却益）がとなります。

ファンドの運用結果により当初の利回りを超えたキャピタルゲイン（売却益）が期待でき（ファンドによります）、さらにはREITより少額で参加できるにも関わらず現物不動産に投資する醍醐味も味わえるのが不動産CF投資人気の理由の一つになっています。またREITのように価格変動が少なく、安定した資産運用計画が建てやすいのも特徴です。

他にも人気のポイントとして事業者によって違いはありますが、優先劣後構造の採用により、10%〜30%（中には50%も上回る劣後出資）ほどの劣後出資が事業者よりなされ、仮に元本を下回る損失が発生した場合でも、先に事業者の劣後出資分が毀損させることで、優先出資者である投資家の元本が一定割合まで保護される仕組みが採用されているのも人気のポイントです。

また海外不動産を扱う事業者では、為替ヘッジにより為替の変動リスクを抑えた投資も可能となっているファンドもあります。

では、不動産CFのデメリットはなんでしょうか？

【デメリット】

1. 元本保証ではない
2. 基本的に途中で解約ができない
3. 税制メリットがない
4. 人気で投資できない事がある

まずどんなものでも“投資”は元本の保証がされません。これは不動産CFも同様です。

ただしメリットにあるように優先劣後の採用や為替ヘッジ機能により、リスク対策がされています。

申し込みのキャンセルは申込み日から起算して8日以内であればクーリングオフ申請が可能となっています。途中解約については一定の金額を減額することで可能な事業者もありますが、まだ一般的ではありません。

最後に

不動産CFは人気化しており、人気の事業者・募集形式が先着式のファンドでは募集開始から早いと数十秒で募集が終了していまうこともあります。

最近では事業者も先着式と抽選式をファンドによって使い分けたり、既存投資家向けに先行予約や優先権などで配慮がある事業者も増えています。

メリット・デメリットを理解しつつ、オンラインで気軽に少額から投資できる新たな不動産投資“不動産投資型クラウドファンディング”に挑戦してみてはいかがでしょうか。

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