不動産投資ローンの仕組みとメリット・デメリットを解説

2023.08.31不動産クラウドファンディング

目次
  1. 不動産投資ローンの仕組みとは
  2. 不動産投資ローンを利用するメリット
  3. 不動産投資ローンを組むデメリット
  4. 不動産投資ローンなしで不動産投資を始めるなら

不動産投資ローンの仕組みとは

不動産投資ローンとは、投資用の不動産を購入する際に利用できるローンのことです。

借入金額と自己資金を合わせて不動産を購入・運用し、不動産の賃料収入等からローンを返済していく仕組みになります。

不動産投資ローンを提供するのは金融機関であり、都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合などで契約することができます。

不動産投資ローンを利用するメリット

不動産投資ローンを利用するメリットを見ていきましょう。

自己資金が少なくても不動産投資を始められる

不動産の購入には多額の資金が必要になるため、自己資金のみで不動産投資を始めるのは現実的ではありません。

不動産投資ローンを活用することによって、少ない自己資金でも不動産投資を始められる点が、不動産投資ローンの第一のメリットになります。

自己資金だけでは購入が難しい人気の高い物件などへの投資も、不動産投資ローンによって実現可能となります。

また、少ない資金で高額な投資をすることによって「レバレッジ効果」を得ることができ、自己資金だけで不動産投資を始めるよりも、高いリターンが期待できます。

返済資金を家賃収入から捻出できる

不動産投資ローンの返済は長期にわたるため、実現可能な返済プランを立てることが必要です。

不動産投資ローンを組んで不動産投資を開始する場合、賃料収入から返済資金を捻出できるため、自己資金のみで返済プランを立てる必要がない点もメリットです。インカムゲインを得ながら、無理なくローンの返済もできるということです。

特に会社員の方などは、不動産所得との損益通算による節税効果と合わせて手元にキャッシュを残しやすいため、安定した返済プランを立てやすいといえます。

相続税の節税にも役立つ

万一、不動産投資ローンを完済する前に不動産投資ローンの契約者が亡くなってしまった場合、その相続人が、不動産とそのローンの残債を承継します。

この場合、不動産投資ローンの返済という債務を承継した相続人には、相続税の「債務控除」の仕組みによって、その人が取得した相続財産の課税価格から、承継したローンの金額を控除することができます。

例えば、投資用の不動産など1億円分の財産を承継した相続人が、不動産投資ローンの残債として4,000万円の返済義務も承継した場合、その相続人の課税価格は6,000万円になるということです。

（※）次項の「団信」によってローンが完済された場合は、この仕組みは使えません。

団信加入で生命保険としての役割も

不動産投資ローンの契約とあわせて「団体信用生命保険（通称：団信）」に加入することで、不動産投資を生命保険の代わりにすることもできます。

団信とは、ローン契約者が何らかの理由で返済前に死亡した場合、保険金を弁済にあてることでローン残高を完済する生命保険のことです。

万一、途中でオーナーが亡くなっても、団信によってその後のローン返済は不要となります。

遺族は、前述の債務控除は受けられないものの、被相続人が投資した不動産がそのまま遺族の財産になるため、その賃貸収入や不動産の資産価値が、遺族の生活を支える生命保険の役割を果たしてくれます。

団信は、不動産投資ローンを契約した金融機関等の勧めで加入することが一般的です。

不動産投資ローンを組むデメリット

不動産投資ローンのデメリットについても確認しておきましょう。

利息の支払いが発生する

不動産投資ローンを利用すると、借入金額（元金）の返済とともに利息の支払いが発生します。

不動産投資ローンの返済は長期にわたるため、利息によって、元金よりもかなり高額な支払が必要になります。

金利は金融機関における審査の結果などで変わりますが、メガバンクよりも地方銀行や信用金庫などのほうが高めに設定されていることが一般的です。

【（参考）変動金利の目安】

都市銀行　年1％～

地方銀行　年1.5％～

信用金庫・信用組合　年2％～

 

仮に、ローン借入額5,000万円、金利2.5％、20年間、元金均等返済（返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法）をした場合、返済総額は約6,250万円になります。

 

不動産投資のリスクが上がる

不動産投資によるレバレッジ効果によって、リターンだけでなくリスクも増大します。

入居者が集まらず賃貸収入が得られなくなったとしても、返済は続けなければなりません。

また、変動金利を選択した場合、ローン返済中、金利上昇のリスクもあります。

金融機関の審査を受けることが必要

不動産投資ローンを組むには、金融機関の審査を受ける必要があり、そのための事前準備が必要です。

審査を受けるには、まず希望の金融機関に連絡をして必要な資料（収支計画、所得や財産状況を示す書類など）を確認し、その資料を準備した後、仮審査の申し込みから開始することが一般的です。

審査期間の目安は1か月で、審査の結果次第では、融資を受けられないこともあります。

年収や自己資金が低いと不利に

不動産投資ローンの審査は、年収や自己資金が低いと返済能力の判断面で不利になります。

金融庁の「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果（平成 31 年 3 月）」によると、アンケートに回答した金融機関のうち、投資家の返済能力を検証するにあたり給与収入等を考慮していると回答した金融機関は、銀行で95%、信用金庫・信用組合で91%でした。

また、不動産の購入金額の一部を投資家の自己資金でまかなわせていると回答した金融機関は、銀行で95%、信用金庫・信用組合で87%でした。

このことから、年収や自己資金が少ないと、金融機関によっては審査が受けられなかったり、借りられる金額が少なくなるなど好条件で借りることが難しくなったりする可能性があります。

不動産投資ローンで希望額を調達できなければ、投資する不動産そのものを見直さなければならないかも知れません。

参照：投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果

初期費用が必要

不動産投資ローンを利用する場合、自己資金とは別に、不動産投資ローンを利用するための初期費用を支払う必要があります。

代表的な初期費用は下記のとおりです。

・印紙税（不動産投資ローンの契約書用）

・事務手数料（金融機関の手数料）

・保証料（保証会社の保証料）

・抵当権設定登記費用（司法書士報酬、登録免許税など）

・保険料（団体信用生命保険など）

なお、不動産投資ローンを組むかどうかに関わらず、業者への仲介手数料、所有権の登記費用、建物の火災保険・地震保険料、不動産にかかる税（固定資産税・都市計画税、不動産取得税）などの初期費用もかかります。

契約によって発生しない費用もありますが、不動産の購入価格のおおむね5％～10％ほどの初期費用が必要になると考えておきましょう。

不動産投資ローンなしで不動産投資を始めるなら

不動産投資ローンは、不動産投資のリターン増加が期待できる反面、投資リスクも増大します。

また、金融機関の信用格付によっては、不利な条件でしか不動産投資ローンを利用できない場合もあります。

不動産投資ローンを利用するかどうか迷ったときは、ローン無しで始められる不動産投資も検討してみましょう。

おすすめは、クラウドファンディングによる不動産投資です。

不動産投資ファンドが投資家から資金を集めて不動産を運用し、その利益を出資額に応じて分配する仕組みになります。

クラウドファンディングによる不動産投資なら、下記のようなメリットが得られます。

・少額から投資できるので、ローンを組む必要がない

・手続きをインターネットで完結できる

・プロが選んだ条件のいい物件に投資しやすい

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タグ : 不動産投資
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