少額からでも可能な不動産投資のメリットとデメリットを解説

2023.07.27不動産クラウドファンディング

目次
  1. 少額でできる不動産投資とは
  2. 少額でできる不動産投資の種類
  3. 少額不動産投資を始めるメリット
  4. 少額不動産投資を始めるデメリット
  5. 少額不動産投資で失敗しない方法
  6. 不動産クラウドファンディングならテクラウドに

少額でできる不動産投資とは

少額でできる不動産投資としては、複数の投資家から出資を集めて、不動産の賃貸や売却による運用益を投資家に分配する投資方法があります。

不動産投資といえば、数千万円から数億円の元手が必要である「資産家にしかできない投資」という印象を持たれがちですが、こうした少額からでも可能な不動産投資であれば、少額から投資できるものが多く、初めての不動産投資におすすめの方法といえます。

少額でできる不動産投資の種類

少額不動産投資の方法には、REIT、不動産小口化商品等があります。

それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。

REIT

REIT（リート）とは、不動産投資信託のことです。

投資信託の運用方針にしたがって、複数の不動産を運用し、その運用益を投資家に分配します。

REITは上場している金融商品であるため、証券会社を介し、投資家同士でいつでも売買することができます。

そのため、不動産小口化商品や不動産クラウドファンディングに比べて流動性が高いことが特徴です。

他にもREITには、株式投資などと同じく金融商品としての税制が適用されるといった特徴があります。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、その名のとおり、不動産を一体ではなく小口化して投資対象とする商品のことです。

不動産小口化商品の一つに、不動産特定共同事業法（FTK法）に基づいて組成される商品があります。同商品には、任意組合型・匿名組合型・賃貸型の3つのタイプがありますが、実際に運用されている商品のほとんどが、任意組合型と匿名組合型になります。

各タイプによって、出資者における不動産の所有権の有無、事業から損失が発生した場合の責任の範囲、適用される税制などに違いがあります。

FTK法に基づいて組成される商品の中には、クラウドファンディングによるものも多くあります。FTK法の2017年の改正以降、急速に発展してしており、匿名組合型タイプの商品が多く見られます。

クラウドファンディングの名前のとおり、インターネットを通じて誰でも少ない額から不動産投資を始めることができます。

不動産クラウドファンディングでは、特定のエリアの不動産開発プロジェクトや特定の不動産を活用した賃貸事業などのように「投資対象が見えやすい」ものが多いです。

特定の建物や特定のエリアの開発事業ごとにファンドが組成されているため、REITよりも投資対象を具体的にイメージしやすく、現物の不動産投資に近い感覚で不動産を選ぶことができます。

少額不動産投資を始めるメリット

不動産投資ローンを組む必要がない

少額不動産投資であれば、投資対象である不動産の価格が100億円であっても、1口から出資できます。

一般的には、1口＝数万円～10万円ほどで投資を始められる商品が多いです。

不動産の運用を任せられる

少額不動産投資において、その不動産を運用してリターンを稼ぎ、投資家に分配してくれるのは、基本的にはプロの不動産業者です。

不動産の運用知識がなくても出資者として事業に参加できるため、初心者でも簡単に不動産投資を始められます。

通常の不動産投資と変わらない利回りが期待できる

「少額」といっても、一つ一つの商品の投資規模は数千万円～数百億円です。

期待できる利回りは、通常の不動産投資と変わりません。

むしろ、少額から投資できることを生かし、やや高いリスクをとって高い利回りが見込める不動産投資に挑戦することもできます。

分散投資に適している

投資のリスクをコントロールするためには、投資対象を一つに集中させない「分散投資」が基本です。

少額での不動産投資であれば、少ない元手で投資を始められるため、用途や所在地などで投資先の不動産を分散させやすく、不動産投資のリスクをコントロールしやすくなります。

少額不動産投資を始めるデメリット

リターンが小さくなりやすい

投資額が少額であれば、リターンも少額になります。

たとえ利回りが10％の不動産投資でも、出資額が10万円なら、そのリターンは1万円です。

その分、リスクの金額も小さくなりますので、初めての不動産投資では、少額不動産投資が最適の方法といえます。

元本割れのリスクがある

元本割れは、通常の不動産投資か少額不動産投資かに限らず、すべての投資に共通するリスクです。

分散投資などによるリスクコントロールを併用することが大切です。

例えば、不動産投資クラウドファンディングには「優先劣後出資」のしくみがあります。

【優先劣後出資とは】

事業者が投資家と同じ不動産に出資（劣後出資）をし、損失が発生した場合、投資家の出資分より先に事業者側の出資分（劣後出資分）から損失を負担するという、あらかじめ優先順位が付けられた出資のこと。

少額不動産投資で失敗しない方法

換金性を重視するならREIT

REITは、上場されており、任意のタイミングで売買することができます。

決して簡単には売却できない現物不動産や、運用期間中は原則解約できない不動産クラウドファンディングに比べると、換金性ははるかに高いと言えます。いわば、株式等の有価証券に投資をしているのとほぼ同じのため、不動産投資としての知識や経験を積み上げるには向かない側面もあります。

相続税対策なら現物不動産への投資

資産家の相続税対策に、多額の資産と借入金を使って現物不動産を購入する方法があります。

このような相続税対策をしたい場合、少額不動産投資の中には、この節税に向いていない商品がありますので、専門家に相談するようにしましょう。

ただし、節税効果を期待して投資する不動産を選ぶことにはリスクがあります。

節税効果の高いスキームは、税制改正や通達改正によって、後から封じられることがあるからです。

近年では、2022年4月の最高裁判決におけるタワマン税制の完全敗訴がありました。当該判決は、法令や財産評価通達のとおりに約3億円で申告したマンション（購入価格：約13億円）を、約12億円で再評価した税務当局の判断を認めたものです。この事態を受けて、現在、有識者会議でタワーマンションなどの相続税評価方法の見直しが進められています。

このように過度な節税効果には、法制度の改正という、コントロール不可のリスクが伴っています。

節税効果をリターンに含めて投資先を決定するのではなく、不動産そのものの収益力や将来性で投資先を選ぶことが、後悔のない不動産投資になります。

参照：タワマン節税是正検討、評価額を適正水準に　政府・与党｜日本経済新聞

参照：どうなるタワマン節税　富裕層には課税強化の可能性も｜日本経済新聞

迷ったら不動産クラウドファンディング

少額不動産投資をどの方法で始めるべきか迷ったときは、インターネットから手軽に申し込める不動産クラウドファンディングがおすすめです。

不動産クラウドファンディングの投資ファンドは、特定の不動産の開発や特定の建物の賃貸を対象とすることが多いため、投資したい不動産を自分で選ぶことが可能です。

基本的には「匿名組合型」になりますので、投資家は、プロの不動産業者に不動産の運用を任せることができ、出資額以上の責任を負いません。

また、不動産クラウドファンディングには、優先劣後構造によって、投資家の損失を抑えるしくみを採用している商品が多いことも魅力の一つといえます。

不動産クラウドファンディングならテクラウドに

テクラウドの不動産クラウドファンディングでは、国内や海外において厳選した利回りの高い不動産投資ファンドを多数取り扱っています。

また、ファンドごとのリスクを投資家にわかりやすく開示するとともに、リスクに合わせて総出資額に対して5％～20％ほどの範囲の劣後出資を行っています。

TECROWDの不動産クラウドファンディング

タグ : 不動産投資
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