2021/06/30

不動産クラウドファンディングとは?特徴とメリットを解説

「不動産クラウドファンディング」とは、少額から始められる不動産投資方法のことです。

投資する側が物件や投資金額などを選べる、自由度の高い不動産投資法として注目されています。

本記事では、不動産クラウドファンディングの仕組みやメリット・デメリットについて紹介します。不動産投資が初めての方や、不動産クラウドファンディングについて知りたい方はぜひ参考にしてさい。

不動産クラウドファンディングとは?特徴と仕組みを紹介

まずは不動産クラウドファンディングとはどんな仕組みか解説します。

不動産クラウドファンディングとは?

不動産クラウドファンディングとは、クラウドファンディングサービスを通して資金を集めて物件を購入し、取得した物件の賃料等から得た利益を投資家に配当していく仕組みです。

投資方法も簡単で少額から始められるため、不動産投資初心者でも参加しやすい投資方法です。

一般的に不動産投資を始める場合、物件の詳細情報から購入取引、購入後の修繕や入居者管理など、自身で全て行う必要があります。

一方、不動産クラウドファンディングでは、案件に投資する以外すべてクラウドファンディング事業者が行ってくれます。
購入前に物件の築年数や所在地など、詳細情報はクラウドファンディングサイト上で簡単に知ることができ、購入後の修繕や入居者の管理といった細かな作業を行う必要がありません。
投資した資金に関係なく全てをクラウドファンディング事業者に任せることができるため、手間なく不動産投資を始められます。

REIT(リート)と貸付型クラウドファンディングとの違い

不動産投資には、不動産クラウドファンディングを含めてさまざまな投資方法があります。なかでも「REIT(リート)・J-REIT(ジェイリート)」「ソーシャルレンディング」「貸付型クラウドファンディング」は不動産を対象とする点で不動産クラウドファンディングに近い不動産投資方法です。
違いを簡単に解説します。
REIT・J-REITとは、投資家から募った資金を分散させさまざまな不動産物件に融資する投資方法です。
不動産クラウドファンディングと違い、直接物件を購入しません。
分散して融資した不動産物件から得た賃貸料や売買損益を、投資家に配当する仕組みです。

不動産投資信託ともいわれ、REIT運営会社が投資先を決めるため、投資家は融資先の物件情報などは知らされません。
物件や築年数など、投資家自身が物件を選べないデメリットがありますが、融資先を分散させているため、配当金への影響を抑えることができます。

貸付型クラウドファンディングは、プラットホームを通して不動産購入希望者と投資家をマッチングさせ、投資家に貸付金と運営によって得た利益を配当する投資方法です。
不動産クラウドファンディンと違い、こちらも投資家は物件を選ぶことができません。
不動産購入者は「借り手」とされ、投資家が貸付した資金で購入する不動産は、借り手が希望している物件になります。
ただ、貸付型クラウドファンディングのメリットとして注目されるのは、貸付先が上場企業など信用の高い企業であれば、貸付金や、配当の元手資金になる金利の回収が高い確率で行われることです。
利益が発生しない物件だとしても、借り手に返済の余力があれば、元本割れなどの心配がありません。逆に借り手の信用力が低い場合や、借り手の企業情報が投資家に見えない案件だと、最悪、出資金が全く返ってこない可能性もあるので注意が必要です。

元本割れのリスクを減らしてくれる「優先劣後スキーム」

不動産クラウドファンディングは、REITや貸付型クラウドファンディングと違い、物件を直接購入しています。
そのため、物件によっては利益が出なかったり損失が発生する場合もあります。
利益が発生しない場合、投資家への配当をすることができず、損失が起きたときは、投資家側は元本割れしてしまいます。

不動産投資を行うにあたり、この元本割れを不安に思う方も多いですが、不動産クラウドファンディングならそのような不安を解消してくれます。
その理由として、不動産クラウドファンディングの多くに元本割れリスクを減らす仕組みとして「優先劣後スキーム」がついていることが挙げられます。優先劣後スキームとはファンドを運用する事業者自信が投資家の出資金に劣後するかたちで資金を拠出し、不動産の価格下落などの際はクッションのような役割を果たして、投資家の元本割れのリスクを減らしてくれます。
投資家よりも先にクラウドファンディング事業者が損失を負担するという仕組みです。

この仕組みによって、投資した物件に損失が発生した場合でも投資家は元本割れを回避することができるのです。 優先劣後スキームは、不動産クラウドファンディング事業者の多くが採用されている仕組みであり、不動産クラウドファンディングが支持されている理由のひとつといえます。

少額から安心して投資が始められる

不動産クラウドファンディングは、若者や自営業など幅広い年代・職種の方々が行っている不動産投資法です。
不動産クラウドファンディンを提供しているサービスのほとんどが、最低価格を1万円〜設定しています。
少額で不動産投資を行えるため、貯金が少ない学生や銀行からの融資が通りにくい方でも参加しやすい投資方法として需要があります。

現金化までの時間がかかる

不動産クラウドファンディングで投資し、発生した利益は投資者が指定した口座に支払われますが、
支払いまでのスピードは投資するクラウドファンディングの内容によって異なります。クラウドファンディング案件によって、「毎月利払い」を組み込んでいない物件や「○○ヵ月利息据え置き」と明記されている場合には、支払い・現金化までの時間がかかります。

投資したい物件を見つけたら、利息の支払い方法や期日も必ずチェックしましょう。

元本割れ、貸し倒れする可能性

優先劣後スキームがあり保証されている案件でも、元本割れのリスクはもちろんあります。
損失発生時にクッションのような役割を果たす劣後出資ですが、投資した物件の損失が、この劣後出資額を上回った場合は、優先出資者である投資家にもその損失がおよぶことになります。
また、クラウドファンディングサービス全てに優先劣後スキームがついているわけではなく、元本割れや貸し倒れするリスクがあることを覚えておきましょう。

不動産クラウドファンディングはこんな人におすすめ

不動産クラウドファンディングは誰でも簡単に始めやすい投資方法ですが、特にこんな方におすすめな投資方法です。

少額から不動産投資を行いたい人

少額から不動産投資を行いたい方におすすめです。
初めから大きな金額をかけたくない方や不動産投資初心者など、少額から始めることで不動産投資の流れも掴みやすくなります。
また、最低価格1万円〜投資に参加できるため、毎月の積み立て資金として始めるのもおすすめです。

自分の好きな物件・価値を感じる物件に投資したい人

不動産クラウドファンディングは、REITや貸付型クラウドファンディングと違い、投資者が物件を選ぶことができます。
利益を求めた物件はもちろん、物件を選ぶ規準に自分の思いを加えることができます。
思い入れのある土地や、クラウドファンディングの内容に共感した物件など「投資を通じて力になりたい!」という思いを込めることが可能です。自分で選び、納得して不動産投資を行いたい方にもおすすめです。

初心者も安心!不動産クラウドファンディングサイトの見極め方

不動産クラウドファンディング初心者でも、安心して投資を始められる不動産クラウドファンディングサイトは、以下の3つのポイントが充実しています。

案件の種類や数の豊富さ

案件の種類や数が多い不動産クラウドファンディングサイトは、それだけ自身の条件に合った物件を探せます。
また、既に成立した案件の数や償還の実績が多いということは「この不動産クラウドファンディングサイトで投資を募りたい!」と思っている物件の出資者も多いといえます。
出資者と良好的な関係を築けている不動産クラウドファンディングサイトは、何か起きた際のフォローやスムーズなやり取りを丁寧に行っているため信頼度が高いです。
案件数が多い=目当ての案件を探しやすい、というだけでなく、安心して始めやすいクラウドファンディングサイトという見方もできます。
チェックする際の参考にしましょう。

投資先の不動産情報の開示

不動産クラウドファンディングでリスクを回避するには、案件の詳細な情報を確認することが重要です。
初心者だけでなく、安心して投資できる不動産クラウドファンディングは、案件の不動産情報が詳細に開示されています。
開示されている情報は主に下記のような情報です。

  • 物件の住所、周辺環境
  • 物件の築年数、面積
  • 収支シュミレーション
  • 運営している会社、財務状況
  • 物件を運営する上で行っている事業

上記を知ると、物件の大まかな資産価値や運営していくことで得られる収入の計算ができます。

これまでの状況と、現在の運営状況もすぐ分かるように情報開示が詳細に行われているかチェックしましょう。

投資先の種類の多さ

不動産クラウドファンディングでは、一軒家やアパート・マンションはもちろん、ホテルや民泊物件などもあります。
物件に偏りがなく、さまざまな種類の案件を取り扱っているかもチェックしましょう。
豊富な物件を取り扱っているため、トラブルが起きた時や多方面から見た経験を元に視野の広いアドバイスが貰えます。
不動産クラウドファンディングサイトを選ぶ上で取り扱っている物件の種類の多さもチェックしましょう。


まとめ:初心者こそ不動産クラウドファンディングを活用しよう

毎月少しずつでも始められる不動産クラウドファンディングは、小さく始める積み立て投資にぴったりでます。
ホテルや事務所などの事業用不動産や海外の不動産など初心には難しい投資も、比較的手軽に始められますので、不動産投資の入門編として不動産クラウドファンディングに挑戦してみてはいかがでしょうか。

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