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TECROWD48号ファンド Hoimor office ／ Ambassador Residence
募集金額 89,400,000 円
現在金額 89,400,000 円
TECROWD48号ファンド Hoimor office ／ Ambassador Residence
募集金額 89,400,000 円
現在金額 89,400,000 円
募集想定利回り
年利8.00%
運用期間（予定）
24ヶ月
募集期間
2023/09/12〜2023/09/30
初回配当日（予定）：2024/02/29
最小投資金額：100,000円
本ファンドの概要
本ファンドは、モンゴル首都ウランバートルの中心地に位置する、オフィスビルおよび高級レジデンスを投資対象とするファンドです。「Hoimor office」はTECROWD1号ファンド、「Ambassador Residence」はTECROWD2・3・4号ファンドにて運用し、事業者であるTECRA株式会社の固有資産として振り替えて、償還したものですが、再度ファンドに組み入れて、インカムゲイン型ファンドとして運用を行うものです。
【Hoimor Office】
モンゴルの職場環境を改善するスマートオフィス
「Hoimor office」はウランバートルの中心地にあるスマートオフィスです。Wi-Fi環境やAIエレベーター完備、コンシェルジュ常駐、そして普及が進む自家用車のニーズに応える十分な駐車場スペースを用意しています。さらに、従来のモンゴルではあまり馴染みのなかった共用の会議室を充実させることで、入居企業のコスト負担軽減を実現しています。また、小さな区画も用意することで、スタートアップや小規模の企業にも人気が高いオフィスビルとなっております。
【Ambassador Residence】
充実設備の新築高級レジデンス
「Ambassador Residence」は総戸数住戸62戸、店舗1戸、住戸の1戸当たり平均専有面積が97.2㎡のレジデンスです。モンゴルでは経済の発展に伴い、外資系企業等が増加したことで、現地富裕層や企業駐在員・大使館員などからの住居ニーズが高まってきており、そのためウランバートル中心部は近年、中高層のレジデンスが相次いで建設されています。そのような不動産市況にあるウランバートルの中で、「Ambassador Residence」は、システムキッチンや温水暖房便座、床暖房、オートロック、24時間コンシェルジェカウンターなどに加え、高級感のある上質なデザインが高い評価を受けています。さらに、地下駐車場も完備されていますので、車の乗降がスムーズにでき、冬場はマイナス40度にもなるモンゴルでも快適に過ごすことができます。
ウランバートル中心の好立地
本ファンドで取り扱う物件はいずれも市内中心部から徒歩圏内にあります。
「Hoimor office」周辺は再開発が進み、今後不動産市場の発展が見込まれる好立地です。
また、「Ambassador Residence」周辺の大使館や外資系企業の駐在員は、中心地まで徒歩で移動できる範囲に住居を構える傾向があり、その需要に適っています。
円建てでのマスターリース契約による安定的な賃料収入
本物件はいずれも、当社と長くパートナーシップ関係にあるインベスコアグループの不動産管理会社であるInvescore Property LLC.（以下、IP社）とマスターリース契約を締結します。そのため、空室が出たとしても、安定した家賃収入を得ることが期待できます。マスターリース契約の詳細は、リスクタブをご確認ください。また、ファンド運用に関わる全ての金銭の授受を円建てで行うため、投資家の皆様の為替リスクがなくなっていることも大きなメリットです。
優先劣後構造を採用
投資家の皆様にご出資いただく優先出資に加え、TECRA含む当社グループ（以下、当社グループ）が劣後出資を行っており、本ファンドの償還時に元本割れが発生した場合は、当社グループが先に損失を負担します（劣後出資の比率については、リターン項目をご確認ください）。損失が当社グループの出資額を超えた場合にのみ、投資家の皆様の元本が棄損する可能性があります。
モンゴル国について
資源国モンゴルのポテンシャル
モンゴルの人口は約345万人と、日本の約40分の1の規模です。一方で国土は日本の約4倍の面積があり、広大な土地が広がっています。もともとは社会主義の国家でしたが、1990年に共和制に移行して以来、モンゴル経済は著しい高成長を遂げました。また識字率は99%を超えており、一人当たり名目GDPは5,038米ドルと、近年成長している東南アジアの国々と比べても低くない水準です。
| 国土面積 | 1,564,100k㎡ |
|---|---|
| 一人当たりGDP | 5,038$（2022年・モンゴル国家統計局） |
| インフレ率 | 13.2%（2022年・モンゴル国家統計局） |
| 政体 | 共和制 |
| 民族 | モンゴル人（全体の95%）、ほかカザフ人等（外務省） |
| 識字率 | 99%（2020年・世界銀行） |
| 年間平均気温 | -1.3℃（2022年・外務省） |
| 人口 | 約345万人（2022年・モンゴル国家統計局） |
|---|---|
| 経済成長率 | 4.7%（2022年・モンゴル国家統計局） |
| 通貨 | トゥグルグ（MNT） |
| 言語 | モンゴル語 |
| 平均寿命 | 女性78歳 男性68歳（2023年・UNFPA） |
| 1世帯平均月収 | 523$（2023年・CEIC） |
人口ピラミッドは三角形の形をしており、労働人口が多く、経済の発展が期待できる人口ボーナス期にあります。
また、人口は毎年2%ずつ右肩上がりで伸びており、今後も増えていくことが期待できる状況です。
貿易額
（1）輸出 約125.4億米ドル
（2）輸入 約87.0億米ドル
主要貿易品目
（1）輸出 鉱物資源（石炭、銅精鉱、蛍石など）、牧畜産品（カシミア、羊毛、皮革など）
（2）輸入 石油燃料、自動車、機械設備類、食料品
外務省より
モンゴルは日本の約4倍の国土面積という広大な土地の中で、多くの資源が採掘できる資源国です。現在でも銅を中心に石炭や金など複数の資源が採掘できる状態でありながら、まだまだ多くの未採掘資源が眠っていると言われています。資源価格は変動するものの、それらの資源はモンゴルのさらなる経済成長のポテンシャルを秘めていると言えるでしょう。
モンゴルの不動産市場について
モンゴル全体の人口は約345万人と小規模ですが、首都のウランバートルには人口の約半分である169万人強が居住しています。しかし、全体の約6割が、生活インフラが十分に整っていないゲル地区に居住しており、さらにほか約4割が居住する地区でも、日中の慢性的な自動車渋滞を回避して中心部にアクセスできるエリアは限られています。当社グループは、長く現地に根ざした事業を行なっているため、中心部への徒歩圏内という好立地の土地の仕入れ、開発を実現することが可能となっています。
ファンドスキーム
賃料収入が配当原資
本プロジェクトでは、投資家の皆様からの出資金をもって対象物件（以下、本物件）をファンドに組み入れます（図①）。 Invescore Property LLC.とマスターリース契約を締結し、テナントの入居の有無にかかわらず、一定の賃料を受け取り（図②）、賃料を原資として配当を行います。 テナントの入退去の管理や、賃料滞納時の対応はInvescore Property LLC.が全て行うため、当社は毎月一定の賃料を受け取るのみです。
不動産特定共同事業における分類
不動産特定共同事業（１号２号） 匿名組合型による募集
想定運用スケジュール
| 募集期間 | 2023年9月12日～2023年9月30日 |
|---|---|
| 運用期間 | 2023年10月1日〜2025年9月30日 |
| 配当時期 | 運用期間中8回（詳細は配当スケジュールにて） |
運用期間については、予定期間の終了日より前に対象不動産を売却することにより、元本損失のリスクが軽減される可能性が高いと見込まれる場合や、より高い利益の実現が見込まれる場合は、事業者の裁量により、運用期間の終了を早めることがあります。左記の運用期間内に対象不動産の売却が完了しない場合、事業者は本契約の運用期間満了日の遅くとも1ヶ月前に事業参加者に書類または電子情報処理組織を利用した通知をすることにより、本契約の運用期間を延長し、次なる売却先を検討、もしくは、TECRAの固有財産に振り替えることがあります。
出資金と資金使途（予定）
出資総額
99,550,000 円
優先出資者（投資家の皆様）
89,400,000 円
劣後出資（当社グループ）
10,150,000 円
資金使途
| 物件価格 | 98,888,958円 |
|---|---|
| 諸経費・予備費 | 661,042円 |
| 合計 | 99,550,000円 |
収支の想定内訳（年間）
収入
賃料収入
8,117,063円
営業者報酬
162,341円
配当合計
優先出資者配当
7,152,000円
劣後出資者配当
752,722円
配当スケジュール（予定）
※配当日・償還日は各配当月の末日（土日祝の場合は、前営業日）となります。
分配金に関する課税
分配金は雑所得として総合課税の対象となります。事業者であるTECRAにて20.42%の源泉徴収を行い、また、年に一度「年間取引報告書」を交付いたします。
なぜ中央アジアでプロジェクトを推進するのか
ハイグレードな住宅への高い需要
モンゴル・カザフスタンをはじめとする中央アジアでは、ものを所有する意欲の高い方も多いことから、ハイグレードな持ち家のニーズが高い傾向にあります。また、日本での開発に比べて原価が低く収益率も高く設定できることから、ポテンシャルを多く秘めているといえます。
高い参入障壁
不動産開発プロジェクトのなかでも、建物を建てるのみ、出来上がった建物を販売するのみであれば外国企業でも難しくありませんが、プロジェクトを進めるにあたって最も重要な土地の仕入は現地に根付いた企業でないと容易ではありません。また、販売後の運営・管理も、現地に精通した管理会社でないと円滑に行うことができません。
土地仕入れから運営管理までワンストップでできる体制
当社と長くパートナーシップ関係にあるインベスコアグループは中央アジア諸国にて金融業、不動産開発業等を大規模に展開しており、2012年以降10年間、マーケティング調査～土地の仕入～建築工事～販売～運営管理までをグループ各社でワンストップで行っております。結果、原価に対し高利回りでの収益獲得を可能としております。また、グループ内に金融機関を有していることや、TECROWDによる資金調達がその事業展開をさらに加速させています。
TECRAのミッション
TECROWDを運営するTECRAは、右のようなミッションを掲げています。このミッションには世界にある経済格差をはじめとした不均衡に対して、建設・不動産・金融などの専門的な技術を通じて新興国の方々の暮らしを向上させる”機会”を作り不均衡を無くしていきたい。またその活動を自分達だけでなく、様々な日本のステークホルダーと共に行うことで”他者貢献の幸せ”を分かち合いたいというTECRAの想いが込められています。
