TECROWD30号ファンド　Three City Towers｜不動産クラウドファンディングのTECROWD

2024年10月竣工予定
アルマティ市の新たなランドマーク

本ファンドは、カザフスタンの旧首都アルマティ市の中心である市庁舎から1km圏内に建設予定の商業施設と住居の複合施設「Three City Towers」が対象物件です。

今回のファンドの対象となるプロジェクト第一期は、土地面積5,821㎡、延べ床面積50,550㎡（住居部分26,800㎡、商業施設部分23,750㎡）の建物の建設となりますが、第一期終了後には、順次、第二期および第三期として、第一期の周囲、土地面積21,000㎡にて、55階建ツインタワーの建築を行う予定です。

プロジェクト全体は、東京都心部に例えると六本木ヒルズのような複合商業ビルの構造となっており、アルマティ市の将来の新たなランドマークとして、民間のみならず行政からも大きく期待されています。

設計はドイツで著名なJuergen C.B. Willen氏が担当、建設監修は、ドイツに本社を構えるKVLグループのカザフスタン現地法人KVLKが務めております。

アルマティ市中心地の好立地

本物件は、アルマティ市街でも最も交通量が多いアルファラビ通りとナザルバエフ通りが交差するポイントに位置します。ここは、商業施設としても住居としても非常に高い需要が見込まれる中心エリアです。

近隣に国立中央博物館や独立記念碑などの文化施設があり、また、現在のアルマティ市のランドマーク物件であるNurly Tau（ヌルリタウ、オフィス・商業施設等の複合施設）の真横に位置している等、新たなランドマークとなる用地としては、申し分ない立地となっております。

建築確認を取得するまでの短期運用型ファンド

本ファンドは、複合商業施設「Three City Towers」プロジェクト第一期においてのファーストステップにあたるもので、すでに開発許可を取得済である開発用地を取得し、建物の建築確認を取得するための必要資金をご出資いただくファンドです。
現地では、建築確認取得後でないとプロジェクト資金の融資が実行されないため、本ファンドにおいても、建築確認取得後にインベスコアグループ内金融機関より融資を受けて、TECRAの固有財産に振り替え、配当・元本償還を行います。すでに同金融機関からの融資承諾も得ています。

なお本ファンド償還後は、2024年10月の竣工を目指し、建築工事を開始します。

建設監修会社 KVLについて

本物件はドイツに本社を構えるKVLグループの、カザフスタン現地法人がコンストラクションマネージャー（建設監修）を務めています。KVLグループは国際的にも数多くのプロジェクトを手掛ける実績豊富な会社です。

カザフスタンのアルマティ市内でも15年以上の不動産開発実績を有しています。

KVLグループについて

優先劣後構造を採用

投資家の皆様にご出資いただく優先出資に加え、インベスコアグループ各社（TECRA含む、以下インベスコアグループ）が劣後出資を行っており、本ファンドの償還時に元本割れが発生した場合は、インベスコアグループが先に損失を負担します（劣後出資の比率については、リターン項目をご確認ください）。損失がインベスコアグループの出資額を超えた場合にのみ、投資家の皆様の元本が棄損する可能性があります。

物件概要

物件名称	Three City Towers
国・エリア	カザフスタン/アルマティ
所在地	Bostandyk, Nursultan Nazarbayev Avenue, 235G, Almaty, Repubulic of Kazakhstan
物件種別	事務所・店舗・共同住宅・駐車場
構造・規模	RC造地下4階、地上29階建（予定）
敷地面積	3,035㎡（登記簿面積）
建築延面積	50,550㎡
総戸数	オフィス208戸、住宅236戸（予定）
竣工年月	2024年10月（予定）
備考	土地の権利種類：賃借権

カザフスタンについて

中央アジア最大の経済大国

カザフスタンは、中央アジアに位置し、旧ソ連の中でもロシアに次いで広い国土を持ちます（1991年12月、ソビエト連邦の解体時に独立）。国土の大きさは日本の約7.2倍あり、世界第9位の広大な土地を有しています。この広大な土地には、石油、ガス、石炭、ウランなど豊富な天然資源に恵まれ、同国は、これら資源を活用し中央アジアを代表する経済大国を築いてきました。また、カスピ海諸国の約1億5千万人への貿易の玄関口でもあり、失業率も低く（2019年は4.7% 出典：IMF ）、実質GDPが上昇（2019年は4.5% 出典：IMF ）、巨額の国家石油基金（外資企業がカザフスタン国内で石油採掘を行う際に徴収するロイヤリティーの一部をプールしたもの）を保有するなど、財務状況は良好な状態にあります。

なお、同国最大の都市であるアルマティ市は、1997年に首都が別都市（ヌルスルタン市）へ移転された後も、引き続き同国の経済、教育、文化の中心地となっています。

国土面積	2,724,900 km²
一人当たりGDP	8,733＄
インフレ率	6.80%
政体	共和制
民族	カザフ系（67％）ロシア系・その他（33％）
識字率	99.60%
平均気温	夏21℃　冬－5℃

人口	1,900万人
経済成長率	3.50%
通貨	テンゲ (KZT)
言語	カザフ語、ロシア語
平均寿命	73.5歳
平均月収	399＄

外務省、世界銀行より

国連 World Population Prospectsより

人口ピラミッドは三角形の形をしており、ここ10年でも年間1.4%の上昇率です。

国連 National Accounts DBより

貿易額
（１）輸出　469.49億米ドル
（２）輸入　380.81億米ドル
主要品目
（１）輸出　エネルギー・鉱物資源、金属・金属製品、食料品、化学製品、自動車
（２）輸入　自動車、化学製品、金属・金属製品、食料品、エネルギー・鉱物資源
外務省より

カザフスタンは、石油輸出志向の経済であり（輸出総額の73％）、石油のほか、天然ガス、鉄鋼、銅、アルミニウム、亜鉛、ウランなどが主な輸出品目です。主な輸出先は、中国、イタリア、ロシア、オランダ、ウズベキスタン、インド、トルコ、フランスです。

アルマティ市の不動産市場について（住宅）

豊富な鉱物資源を有するカザフスタンは、国としては決して貧しくなかったものの、以前は、非富裕層の消費支出は対GDP比で半分以下であるモンゴル国と同水準という状態にありました。しかしながら、近年徐々に民主化が進んでいく中で、国としての豊かさが少しずつ一般大衆層にまで行き渡るようになり、住宅購入可能な層が増加、それに伴い住宅ローンの供給も大幅な増加傾向にあります。

このことを裏付けるように、2022年2月現在、アルマティ市の中心エリア（アルマティ市庁舎から半径3キロ以内）では新築住戸の販売在庫（売れ残り）は当社グループが調べる限り確認できず、住宅需要が供給を大幅に上回っている状態といえます。

また、現在市内で進捗中のプロジェクトの総数や規模から今後の供給量を逆算しても、当分この傾向は継続するものと推測されます。

アルマティ市における全銀行の住宅ローン残高の推移（出典：KVL）

アルマティ市の不動産市場について（オフィス）

アルマティ市は、現行空室率からすると、オフィスの供給量は決して不足している状況にはありません。しかしながら、施工グレードの高いオフィス（平米賃料25USD以上のもの）や管理体制が整ったオフィスは非常に人気が高く、供給量が極めて不足している状況です。

同様の事例は他の中央アジア諸国でも散見され、当社グループではモンゴルの首都ウランバートルにおいても希少なハイグレードオフィス、スマートオフィスの施工及び管理を行い、高い稼働率を実現した実績がございます。

本プロジェクトは、このモンゴルのプロジェクトを遥かに上回る立地条件と施工グレードを兼ね備えており、開発段階である現在から大きな話題となっていることから、早期での高稼働が予想されます。

ファンドスキーム

建築確認取得後に配当・元本償還

本ファンドは、すでに開発許可を取得済である開発用地を取得し、建物の建築確認を取得するための必要資金をご出資いただくファンドです。
現地では、建築確認取得後でないとプロジェクト資金の融資が実行されないため、本ファンドにおいても、建築確認取得後にインベスコアグループ内金融機関より融資を受けて、TECRAの固有財産に振り替え、配当・元本償還を行います。すでに同金融機関からの融資承諾も得ています。

①投資家の皆様から出資金を募集します。
②対象物件の借地権を取得します。
③建築確認を取得します。
④TECRAはインベスコアグループ内金融機関より融資を受け、本物件を固有資産に振り替えます。
⑤投資家の皆様へ配当・元本償還を行います。
※中央アジアにおいては、土地を取得するのではなく、借地したうえで開発を行うことが一般的です。同国における借地権（賃借権）は日本における旧借地権に相当し、借地権者が更新を希望する限り原則的に借地権が更新される等、極めて借地権者の立場が強いもので、所有権とほぼ同等に取り扱われています。
※利回り/リターン/配当などはすべて想定数値となります。

不動産特定共同事業における分類

不動産特定共同事業（１号２号）　匿名組合型による募集

想定運用スケジュール

募集期間	2022年5月19日～2022年6月20日
運用期間	2022年6月21日〜2023年4月20日
配当時期	2023年5月19日

本ファンドは、建築確認取得後に実行される金融機関の融資後に終了します。
金融機関の融資が早まる場合は、運用期間の終了が早まる可能性があります。また、左記の運用期間内に金融機関の融資が実行されない場合、事業者は本契約の契約期間満了日の遅くとも1ヶ月前に事業参加者に書類または電子情報処理組織を利用した通知により、6ヵ️月を超えない範囲で本契約の契約期間を延長することがあります。

出資金と資金使途

調達資金

出資総額

632,600,000 円

優先出資者（投資家の皆様）

443,000,000 円

劣後出資（インベスコアグループ）

189,600,000 円

資金使途

物件価格（借地権取得費）	357,800,000円
保証金	5,000,000円
期中地代	10,000,000円
建築確認取得費用・予備費	243,800,000円
事業者報酬	16,000,000円
合計	632,600,000円

期中配当に関する収支の想定内訳

収入

売却代金（TECRAの固有資産への振替）

695,000,000円

プロジェクト費用

物件価格（借地権取得費）

357,800,000円

保証金

5,000,000円

期中地代

10,000,000円

建築確認取得費用・予備費

243,800,000円

事業者報酬

16,000,000円

配当合計

優先出資者配当

33,225,000円

劣後出資者配当

29,175,000円

※1口当たりの配当予定金額7,500円　運用期間10ヶ月

配当スケジュール（予定）

2023年5月19日に配当・元本償還を行います。

分配金に関する課税

分配金は雑所得として総合課税の対象となります。事業者であるTECRAにて20.42%の源泉徴収を行い、「年間取引報告書」を交付いたします。

この商品のリスクに関するよくある質問と弊社の対応

建築確認が取得できない可能性はありますか？

カザフスタンにおいては、開発許可を取得する際に、建築予定建物についても詳細を提示する必要があり、本件についても建物詳細を提示したうえで開発許可を取得しています。
建築確認が取得できない可能性は限りなく低いと考えております。

融資実行がされない可能性はありますか？

インベスコアグループ内金融機関からは、建築確認の取得を条件に、融資を実行する旨の承諾を得ており、建築確認が取得できるかぎり融資は実行されます。

融資会社は信用に足る会社なのか

融資会社は、中央アジアにて幅広く事業展開を行っているインベスコアグループ内の金融機関です。インベスコアグループは長年モンゴルにて金融業、不動産開発業を行ってきた企業グループで、基盤も盤石であり、十分信頼に足る先と判断しております。

開発用地を取得するところから融資を利用すればいいのでは？

前述のとおり、現地においては建築確認取得前に融資が実行されることは原則としてありません。本件においても、グループ内の金融機関とはいえ例外ではなく、建築確認取得後の融資実行となります。

この商品に関するリスク

元本割れリスク	ファンドは会員様の投資の元本を保証するものではありません。ファンドの収益性、利益の分配、資産の分配は保証されていないため、以下に記載の各リスクに加えて、「契約締結前の書類」に記載されているリスクにより、会員様の投資元本が毀損する可能性があります。また、一部の投資案件は、当初はほとんど収益をもたらさず、存続期間の終盤になって初めて収益をもたらす可能性があります。
関係者のクレジットリスク	本事業の事業者であり、且つ対象不動産の所有者であるTECRA株式会社（以下「TECRA」といいます。）や、対象不動産の賃借人、転借人（存在する場合）、および各対象不動産の管理・運営受託者等（以下「スキーム関係者」といいます。）の事業や財産の状況が変化したりすることにより、ファンドの運営が著しく阻害され、利益が減少したり、費用の増加が起こる可能性があります。また、TECRAは､ファンドに関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営する中に発生する資金等を指します。）を､金融機関への預金等により運用します｡そのため、当該金融機関の破たん等により損失を被ることがあります。
スキーム関係者の倒産手続き等開始に伴うリスク	スキーム関係者に対する破産等の倒産手続の申立てが行われ、またはスキーム関係者の資産に対する仮差し押さえ、差し押さえ、または同様の処分が行われた場合、ファンドの運用が著しく阻害され、利益が減少するか、費用が増加する可能性があります。
システムリスク	ファンドに関する取引はインターネットを利用しており、また、ファンドに関連する事務は、TECRAまたはその業務委託先が運営するシステムによって行われます。そのため、通信障害、システム障害等により、約定、取引、入出金や配当スケジュール等に悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産に係るリスク	不動産価格は、経済市況、不動産市況、など多くの要因の影響を受けます。また、地理的固定、不動性、永続性、個別性などの不動産の特性により、一般に、不動産は流動性が相対的に低い資産として理解されています。これらの不動産の特性により、当初想定していた時期・価格・条件で対象不動産を売却することができず、ファンドの利益に悪影響を与えるリスクがあります。また、対象不動産が未完成物件の場合、工事期間の遅延、コストの高騰、建設および施設運営に必要な許認可の取得不能などにより、当初の予定よりも完成が遅れ、または物件が完成せず、投資の元本が失われる可能性があります。さらに、建物の施工を受託した建築会社またはその下請業者において建物が適正に施工されない可能性や、建築資材の強度・機能等の不具合や基準不適合である可能性があります。
賃貸物件に関するリスク	対象不動産をテナント（賃借人）に賃貸借契約で貸す場合、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、ファンドが受け取るべき家賃を受け取れず、会員に対しての配当を行えないおそれがあります。また、運用期間中の空室発生や競合物件とのテナント獲得競争による賃料の引き下げ等により、ファンドの利益が悪影響を受けるリスクがあります。更に、対象不動産について想定外の修繕費用等が発生した場合には、分配金及び元本が悪影響を受けるリスクがあります。
価格下落リスク	会員が保有するファンド持分の客観的な価値は、不動産市場における相場その他の指標の変化や、対象不動産の価格の下落、当社の業務、財産の状況等により、減少するおそれがあります。
中途解約等の禁止	クーリングオフ期間経過後は、会員様は、やむを得ない事由が存する場合、または契約成立前書面の「22.本契約の解除等」に記載された要件を満たさない限り、契約を解除又は中途解約することはできません。
自然災害リスク	大規模な自然災害が発生して不動産市場に影響を及ぼした場合、または自然災害が対象不動産に直接影響を及ぼした場合、ファンドにおける収益の減少または費用が増加するリスクがあります。
運用期間の長期延長リスク	不動産市場の状況その他の状況に応じて、TECRAはその裁量により当初想定された投資期間を延長する場合があります。延長期間は、契約成立前書面の「対象不動産に関する不動産取引の詳細」の「不動産取引の終了予定日」に定められています。また、延長を行ったとしても、売却時の不動産市況によっては、当初の予想売却価格で対象不動産を売却できない可能性があり、出資金の元本割れとなるリスクがあります。
法規制に関するリスク	ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の法制度が制定または変更された場合（行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。）、ファンドの利益の減少または費用の増加をもたらす可能性があります。
税制に関するリスク	ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の税制が制定または変更された場合（行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。）、税金や公租公課の負担が増え、その結果、ファンドの利益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、クラウドファンディング事業に係る税制が制定または変更された場合（行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。）、償還完了後の会員の収入が減少する可能性があります。
為替によるリスク	対象不動産が日本国外に所在する場合、ファンドの収益は為替変動による影響を受ける可能性があります。
流動性リスク	ファンド持分の流通市場は現在確立されておらず､確立される保証もなく､途中売却することができない可能性があります｡また、ファンド持分の譲渡には、TECRAの同意が必要です。ファンド持分を途中売却できたとしても､売却価格が投資元本を割り込み損失を生じるリスクがあります。
カントリーリスク	対象不動産の所在する国の政権、地方行政組織、法律、条例等の制定・変更により、ファンドが不利益を受ける可能性があります。
建築確認が取得できないリスク	対象不動産は土地であり、今後建築確認を取得する予定ですが、火災、地震、暴風雨、洪水、雷、戦争、暴動、騒乱、テロ等により建築確認の取得が遅れる可能性や取得できない可能性があります。
融資が実行されないリスク	融資は建築確認の取得が条件となるため、建築確認の取得が遅れた場合、または取得ができなくなった場合、金融機関による融資が実行されないおそれがあります。また、建築確認を取得したにもかかわらず、経済情勢や金融機関の経営状態等により、融資が実行されない可能性があります。

ファンド組成会社

会社名	TECRA株式会社
住所	神奈川県横浜市西区みなとみらい2-3-1クイーンズタワーA棟4階
資本金	156,600,000円
業務管理者	伊藤　将
免許	宅地建物取引業免許（４）第２６１２２号建設業許可（特-３０）第７４７０８号 M design+architect一級建築事務所神奈川県知事登録第１７４７９号不動産特定共同事業許可　神奈川県知事第１２号
不動産特定共同事業の種別	第１号及び２号電子業取引登録

建設監修会社

会社名	TOO KVL Consult
住所	Republic Square 13, office 307, 050013 Almaty, Republic of Kazakhstan
代表者	Spielau Martin

なぜ中央アジアでプロジェクトを推進するのか

ハイグレードな住宅への高い需要

モンゴル・カザフスタンをはじめとする中央アジアでは、ものを所有する意欲の高い方も多いことから、ハイグレードな持ち家のニーズが高い傾向にあります。また、日本での開発に比べて原価が低く収益率も高く設定できることから、ポテンシャルを多く秘めているといえます。

高い参入障壁

不動産開発プロジェクトのなかでも、建物を建てるだけ、出来上がった建物を販売するだけなら外国企業でも難しくありませんが、プロジェクトを進めるにあたって最も重要な土地の仕入は現地に根付いた企業でないと容易ではありません。また、販売後の運営・管理も、現地に精通した管理会社でないと円滑に行うことができません。

土地仕入れから運営管理までワンストップでできる体制

インベスコアグループは中央アジア諸国にて金融業、不動産開発業等を大規模に展開しており、2012年以降10年間、マーケティング調査～土地の仕入～建築工事～販売～運営管理までをグループ各社でワンストップで行っております。結果、原価に対し高利回りでの収益獲得を可能としております。また、グループ内に金融機関を有していることや、TECROWDによる資金調達がその事業展開をさらに加速させています。

TECRAのミッション

TECROWDを運営するTECRAは、右のようなミッションを掲げています。このミッションには世界にある経済格差をはじめとした不均衡に対して、建設・不動産・金融などの専門的な技術を通じて新興国の方々の暮らしを向上させる”機会”を作り不均衡を無くしていきたい。またその活動を自分達だけでなく、様々な日本のステークホルダーと共に行うことで”他者貢献の幸せ”を分かち合いたいというTECRAの想いが込められています。

TECROWD30号ファンド Three City Towers