成立

TECROWD 11号ファンド IC TOWER

募集金額 34,200,000

現在金額 34,200,000

モンゴル / ウランバートル
成立

TECROWD 11号ファンド IC TOWER

募集金額 34,200,000

現在金額 34,200,000

達成率

100%

募集想定利回り

年利8.00%

運用期間(予定)

30ヶ月

募集期間

2021/09/21〜2021/10/20

初回配当日(予定):2022/02/28

最小投資金額:100,000円

  • 概要
  • 物件情報
  • マーケット
  • リターン
  • リスク
  • ファンド情報
  • なぜモンゴルなのか

2022年ウランバートル中心地に誕生する
複合商業型オフィスビル

本ファンドは、モンゴルの首都ウランバートル中心地にて建設中の、複合商業型オフィスビル「IC TOWER」が対象物件(以下、IC TOWER)です。1階から4階までが商業エリアとなり、スーパーや飲食店のほかに、フィットネスや託児所なども誘致予定です。また、5階から15階は75区画のオフィスエリアとなります。モンゴルでも、複合商業型のオフィスビルは相次いで建設されており、その中でもIC TOWERは、日本の建設技術やマーケティングを生かしたオフィスビルとして、2022年11月に誕生予定です。ウランバートルでは経済成長に伴い、車の所有率が大幅に増加しており、市街地での駐車場不足が深刻な問題になっていますが、IC TOWERでは駐車場を別棟に建設し(78台予定)、従来型のオフィスビルにはない特徴を持ち合わせております。

*画像はイメージです。実物と異なる場合がございます。

首都ウランバートルの中でも特に需要の高いAエリアでの開発

モンゴルでは、ウランバートル市内のうち、特にオフィスや商業施設、行政機関が集中している地区をAエリアと呼びます。今回建設中のIC TOWERの予定地周辺には日本大使館を含む各国大使館や、モンゴルでは数少ない外資系ホテルのShangri-La Hotelもあり、Aエリアの中でも特に活況な場所に位置します。

ラグジュアリーなオフィスエリア

IC TOWERのオフィスエリアでは、ラグジュアリーなラウンジや、充実した会議室を利用できるシェアオフィスを採用予定です(5階〜10階)。入居する企業は会議室・ワークラウンジ等の共用部を無料で利用することができます。入居するテナントが負担するのは専有の執務室部分だけの賃料となり、ビルとしてテナント誘致に競争力を持たせています。また、スタートアップや小規模の企業も入居しやすいよう、36〜102㎡の小さな区画も有しています。また、オフイスエリアの12~15階には、当社のパートナー企業であるInvesCoreNBFI(モンゴル証券市場上場 コードINV)が入居予定です。

*画像はイメージです。実物と異なる場合がございます。

自社による施工監修

本物件は現地での施工監修の実績が豊富な当社が工事の監修を行っている物件です。人や資材、資金の管理が難しい新興国では、遅延やプロジェクトが中断する可能性があるなど、ゼロからビルを建設することは容易ではありませんが、当社ではそれらのリスクを低減するために、厳密な品質管理や工程管理を徹底し、日本クオリティのきめ細かい管理を実現させています。

円建てでの一括借り上げ契約

本物件では、モンゴル証券市場上場の金融機関InvesCoreNBFI(モンゴル証券市場上場 コードINV)のグループ企業である『Invescore Property LLC.』(以降:IP社)とファンド組成時に一括借り上げ契約を結ぶため、対象物件に空室が出たとしても、投資家の皆様は安定した家賃収入を得ることが期待できます。また、IP社との一括借り上げ賃料は円建てであり、為替リスクが軽減されていることも大きなメリットです。
IP社の詳細はこちら

優先劣後構造を採用

TECROWDの運営会社であるTECRA株式会社(以下TECRA)が共同で出資し、対象不動産の売却時に元本割れが発生した場合は、TECRAが先に損失を負担します(劣後出資の比率については、リターン項目をご確認ください)。損失がTECRAの出資額を超えた場合にのみ、投資家の皆様の元本が棄損する可能性があります。

物件概要

物件名称 IC TOWER
国・エリア モンゴル / ウランバートル
所在地 1st khoroo.Sukhbaatar district.Ulaanbaatar.Mongolia
物件種別 事務所・店舗・駐車場
構造・規模 オフィス棟:RC造地下1階、地上15階建
            
パーキング棟:RC造地下1階、地上3階建
敷地面積 2,871㎡
建物面積 15,012.69㎡(予定)
区分面積 事務所:36㎡〜344㎡ 店舗:20㎡~376㎡(予定)
総戸数 事務所:75区画  店舗:10区画(予定)
竣工年月 2022年11月竣工予定
投資対象 今回の募集ファンドにおける、投資の対象については、
・オフィス棟 13階 299.04㎡
・パーキング棟 地下1階 258.0㎡
となります。

モンゴル国について

モンゴルのポテンシャル

モンゴルの人口は約330万人と、日本の神奈川県横浜市(約375万人)と同等の規模です。一方で国土は日本の約4倍の面積があり、広大な土地が広がっています。もともとは社会主義の国家でしたが、1990年に共和制に移行して以来、すさまじい経済成長を遂げ、現在も高い成長率を維持しています。また識字率は99%を超えており、一人当たり名目GDPは4,245米ドルと、近年成長している東南アジアの国々と比べても低くない水準です。

国土面積 1,564,100k㎡
一人当たりGDP 4,245米ドル
インフレ率 5.2%
政体 共和制
民族 モンゴル人(9割以上)
識字率 99%
平均気温 夏20℃ 冬 -24℃%
人口 329万6,866人
経済成長率 5.2%
通貨 トゥグルグ(MNT)
言語 モンゴル語
平均寿命 女性75歳 男性66歳
1世帯平均月収 439米ドル

(2019年)

出典:ジェトロ外務省

人口ピラミッドは三角形の形をしており、労働人口が多く、経済の発展が期待できる人口ボーナス期にあります。
また、人口は毎年2%ずつ右肩上がりで伸びており、今後も増えていくことが期待できる状況です。

主要産業構造
(1)輸出:鉱物資源(石炭,銅精鉱,蛍石など),原油,牧畜産品(カシミア,皮革)
(2)輸入:石油燃料,自動車,機械設備類,日用雑貨,医薬品
モンゴルは日本の約4倍の国土面積という広大な土地の中で、多くの資源が採掘できる資源国です。現在でも銅を中心に石炭や金など複数の資源が採掘できる状態でありながら、まだまだ多くの未採掘資源が眠っていると言われています。資源価格は変動するものの、それらの資源はモンゴルのさらなる経済成長のポテンシャルを秘めていると言えるでしょう。

成長が期待できるモンゴルの不動産市場

モンゴル全体の人口は約330万人と小規模ですが、首都のウランバートルには人口の約半分である150万人強が住んでいます。都市単体として見ると神奈川県川崎市と同程度の規模(出典:総務省)であり、不動産市場としては、非常に大きなマーケットです。そういった大きなマーケットでありながら、その他のアジア諸国と比較すると、モンゴルの不動産価格はまだ低い水準にあるため、今後の不動産価値上昇に期待できるのが特徴です。

ファンドスキーム

30ヶ月運用の賃料収入型ファンド

本プロジェクトは、出資金を用いて対象不動産を購入・建築し、得られる賃料収入を配当原資としたファンドとなっています。パーキング棟はすでに完成しており、弊社が業務提携しているInvesCoreNBFI(モンゴル証券市場上場 コードINV)のグループ企業である『Invescore Property LLC.』(以降:IP社)と一括借り上げ契約を締結します。さらに、オフィス棟完成後、パーキング棟と同様にIP社と一括借り上げ契約を締結します。2024年4月に現地企業へ売却を予定しており、売却後、元本を償還します。

      

賃料収入を原資とした安定的な配当

本プロジェクトは、家賃収入を配当原資とした安定的な配当が期待できます。さらに、弊社が業務提携しているInvesCoreNBFI(モンゴル証券市場上場 コードINV)のグループ企業である『Invescore Property LLC.』(以降:IP社)が一括借上およびに集金代行を行っているため、より確実性の高いスキームとなっています。

※利回り/リターン/配当などはすべて想定数値となります。

不動産特定共同事業における分類

不動産特定共同事業(1号2号) 匿名組合型による募集

想定運用スケジュール

募集期間 2021年9月21日〜2021年10月20日
運用期間 2021年11月1日〜2024年4月30日
配当期間 3ヶ月に1回

運用期間については、予定期間の終了日より前に対象不動産を売却することにより、元本損失のリスクが軽減される可能性が高いと見込まれる場合、事業者の裁量により、運用期間の終了を早めることがあります。左記の運用期間内に対象不動産の売却が完了しない場合、事業者は本契約の契約期間満了日の遅くとも1ヶ月前に事業参加者に書類または電子情報処理組織を利用した通知により、6ヵ️月を超えない範囲で本契約の契約期間を延長する場合があります。

出資金と使用用途

調達資金

出資総額

37,900,000

優先出資者(投資家の皆様)

34,200,000

劣後出資(TECRA)

3,700,000

資金使途

物件価格 37,729,940円
諸経費・予備費 170,060円
合計 37,900,000円

期中配当に関する収支の想定内訳

※期間中に転借人が退去した場合は、転貸者であるIP社が再度転借人を募集します。転借人が決まらない期間中も、IP社が賃料を負担します。
※万が一賃料が減額となった場合は、まず劣後出資者が劣後出資者配当の範囲内で損失を負担します。

配当スケジュール(予定)

※満期後の償還(元本及び売却利益の分配)については、運用終了後40営業日以内に実施致します。

分配金に関する課税

分配金は雑所得として総合課税の対象となります。事業者であるTECRAにて20.42%の源泉徴収を行い、また、年に一度「年間取引報告書」を交付いたします。

この商品のリスクに関するよくある質問と弊社の対応

一括借り上げとは何ですか?

物件の空室リスクを回避する手段の一つです。通常は入居者からの賃料が配当原資となるため、入居者がいなければ収入がゼロになってしまいます。一括借り上げでは、物件の所有者から借り上げ業者(以下、業者)が賃貸物件を借り上げて、賃貸物件の入居の有無に関わらず所有者に一定の賃料を支払いながら、業者が入居者を募集します。業者が入居者から受け取る賃料と一括借り上げ賃料の差額が業者の収入となります。入居率の有無にかかわらず、一定の賃料が所有者に入るスキームです。

モンゴルでの不動産管理について教えてください。

本物件の管理会社である『Invescore Property LLC.』(以下IP社)は、弊社が業務提携しているInvesCoreNBFI(モンゴル証券市場上場コードINV)のグループ企業である不動産管理会社です。IP社はモンゴル籍の不動産管理会社ですが、日本との取引実績を抜粋しますと、京急電鉄グループから入居者募集や賃料回収の代行の依頼も受けています(IP社についての詳細はこちら)。

運用期間中の為替変動の影響は?

本物件は売主との売買は円建て決済、賃料もIP社との一括借り上げ契約は円建てで行っており、投資家様の方が負担する為替リスクは軽減されています。なお、IP社は前述のようにInvesCoreNBFI(モンゴル証券市場コード:INV)のグループ企業であり、当該金融機関において為替ヘッジを行っています(IP社についての詳細はこちら)。

この商品に関するリスク

元本割れリスク ファンドは投資家様の投資の元本を保証するものではありません。ファンドの収益性、利益の分配、資産の分配は保証されていないため、以下に記載の各リスクに加えて、「契約締結前の書類」に記載されているリスクにより、投資家様の投資元本が毀損する可能性があります。また、一部の投資案件は、当初はほとんど収益をもたらさず、存続期間の終盤になって初めて収益をもたらす可能性があります。
関係者のクレジットリスク 本事業の事業者であり、且つ対象不動産の所有者であるTECRA株式会社(以下「TECRA」といいます。)や、対象不動産の賃借人、転借人(存在する場合)、および各対象不動産の管理・運営受託者等(以下「スキーム関係者」といいます。)の事業や財産の状況が変化したりすることにより、ファンドの運営が著しく阻害され、利益が減少したり、費用の増加が起こる可能性があります。
また、TECRAは、ファンドに関し生じた余裕金(対象不動産を管理運営する中に発生する資金等を指します。)を、金融機関への預金等により運用します。そのため、当該金融機関の破たん等により損失を被ることがあります。
スキーム関係者の倒産手続き等開始に伴うリスク スキーム関係者に対する破産等の倒産手続の申立てが行われ、またはスキーム関係者の資産に対する仮差し押さえ、差し押さえ、または同様の処分が行われた場合、ファンドの運用が著しく阻害され、利益が減少するか、費用が増加する可能性があります。
システムリスク ファンドに関する取引はインターネットを利用しており、また、ファンドに関連する事務は、TECRAまたはその業務委託先が運営するシステムによって行われます。そのため、通信障害、システム障害等により、約定、取引、入出金や配当スケジュール等に悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産に係るリスク 不動産価格は、経済市況、不動産市況、など多くの要因の影響を受けます。また、地理的固定、不動性、永続性、個別性などの不動産の特性により、一般に、不動産は流動性が相対的に低い資産として理解されています。これらの不動産の特性により、当初想定していた時期・価格・条件で対象不動産を売却することができず、ファンドの利益に悪影響を与えるリスクがあります。また、対象不動産が未完成物件の場合、工事期間の遅延、コストの高騰、建設および施設運営に必要な許認可の取得不能などにより、当初の予定よりも完成が遅れ、または物件が完成せず、投資の元本が失われる可能性があります。さらに、建物の施工を受託した建築会社またはその下請業者において建物が適正に施工されない可能性や、建築資材の強度・機能等の不具合や基準不適合である可能性があります。
賃貸物件に関するリスク 対象不動産をテナント(賃借人)に賃貸借契約で貸す場合、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、ファンドが受け取るべき家賃を受け取れず、投資家に対しての配当を行えないおそれがあります。また、運用期間中の空室発生や競合物件とのテナント獲得競争による賃料の引き下げ等により、ファンドの利益が悪影響を受けるリスクがあります。更に、対象不動産について想定外の修繕費用等が発生した場合には、分配金及び元本が悪影響を受けるリスクがあります。
価格下落リスク 投資家が保有するファンド持分の客観的な価値は、不動産市場における相場その他の指標の変化や、対象不動産の価格の下落、当社の業務、財産の状況等により、減少するおそれがあります。
中途解約等の禁止 クーリングオフ期間経過後は、投資家様は、やむを得ない事由が存する場合、または契約成立前書面の「22.本契約の解除等」に記載された要件を満たさない限り、契約を解除又は中途解約することはできません。
自然災害リスク 大規模な自然災害が発生して不動産市場に影響を及ぼした場合、または自然災害が対象不動産に直接影響を及ぼした場合、ファンドにおける収益の減少または費用が増加するリスクがあります。
運用期間の長期延長リスク 不動産市場の状況その他の状況に応じて、TECRAはその裁量により当初想定された投資期間を延長する場合があります。延長期間は、契約成立前書面の「対象不動産に関する不動産取引の詳細」の「不動産取引の終了予定日」に定められています。また、延長を行ったとしても、売却時の不動産市況によっては、当初の予想売却価格で対象不動産を売却できない可能性があり、出資金の元本割れとなるリスクがあります。
法規制に関するリスク ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の法制度が制定または変更された場合(行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。)、ファンドの利益の減少または費用の増加をもたらす可能性があります。
税制に関するリスク ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の税制が制定または変更された場合(行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。)、税金や公租公課の負担が増え、その結果、ファンドの利益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、クラウドファンディング事業に係る税制が制定または変更された場合(行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。)、償還完了後の投資家の収入が減少する可能性があります。
為替によるリスク 対象不動産が日本国外に所在する場合、ファンドの収益は為替変動による影響を受ける可能性があります。
流動性リスク ファンド持分の流通市場は現在確立されておらず、確立される保証もなく、途中売却することができない可能性があります。また、ファンド持分の譲渡には、TECRAの同意が必要です。ファンド持分を途中売却できたとしても、売却価格が投資元本を割り込み損失を生じるリスクがあります。
カントリーリスク 対象不動産の所在する国の政権、地方行政組織、法律、条例等の制定・変更により、ファンドが不利益を受ける可能性があります。

ファンド組成会社

会社名 TECRA株式会社
住所 神奈川県横浜市西区みなとみらい2-3-1クイーンズタワーA棟4階
資本金 156,600,000円
業務管理者 石田 育男
免許 宅地建物取引業免許(3)第26122号
建設業許可(特-30)第74708号
M design+architect一級建築事務所 神奈川県知事登録 第17479号
不動産特定共同事業許可 神奈川県知事第12号
不動産特定共同事業の種別 第1号及び2号
電子業取引登録

一括借り上げ事業者、物件管理会社

会社名 Invescore Property LLC.
住所 Suite #601, 6th Floor, Meru Tower, Jamiyan Gun Street 18/2 1st khoroo, Sukhbaatar District 11000 Ulaanbaatar, Mongolia
資本金 50,000,000MNT
代表者 Otgonsukh Uyanga

IP社とは

上場企業グループ企業、日本の大企業グループからも信頼を置かれる安心のPM会社

『Invescore Property LLC.』(以下IP社)は、弊社が業務提携しているInvesCoreNBFI(モンゴル証券市場上場 コードINV)のグループ企業である不動産管理会社です。日本では当たり前の不動産管理会社ですが、モンゴルでは不動産管理という文化が根付いておらず、最近少しずつ出てきた業態です。このIP社もモンゴルでは先進的な不動産管理会社であり、物件管理の他、リーシングや販売など不動産周辺の業務を一括で行っています。

なぜモンゴルでプロジェクトを推進するのか

「大草原」といったイメージの強いモンゴル

あなたは「モンゴル」と聞いて、どんなイメージを抱きますか? 「遊牧民族」「大草原」「力士の出身国」「フビライ=ハンやチンギス=ハン」といったキーワードが頭に浮かぶ方がほとんどだと思います。そのため、モンゴルの首都ウランバートルに、高層ビルが立ち並ぶイメージは想像しがたいかもしれません。

イメージと違うモンゴルの「実際の姿」とは

しかし、モンゴルは近年経済成長が著しく、首都ウランバートルにはモンゴルの総人口の約半数である150万人強の人が住んでおり、マンションやオフィスビルが多く建設されております。人口増加は進み、建設需要は非常に高まっています。そしてウランバートル市内は、どこのレストランにもWi-Fi環境が完備。また、キャッシュレス化も進んでおり、消費者のほとんどが何らかのキャッシュレス決済を行っております。さらに、大学進学率は65.6%と日本の63.5%を上回っています(2019年現在)。人口比で見た日本への留学生は世界一と、親日国としても有名です。

参考文献:『グローバルノート~世界の大学進学率 国際比較~』

中心地を囲むゲル地区の存在

そのように都市集中化・高度成長が進むモンゴルですが、当然物件の開発は近年の人口増加のペースに追いついていません。中心部の近代的なマンションやオフィスが集中するエリアの周りに、ゲル地区と呼ばれるガスや水道等のインフラが未整備で、テントを主とした簡易的住居が密集したエリアが広がっています。ウランバートルの半数以上の市民はそのゲル地区に住まわざるをえない状況です。そのためゲル地区の人々は早くこの地域を脱し、中心地に移り住みたいと願っているのです。

このような背景から、適正価格での良質な住宅やオフィスの提供というのを、モンゴルの多くの人々が待ち望んでいます。それはすなわち、近代的な住宅やオフィスが物理的に不足しているため、良い物件を建てれば在庫リスクは極めて低いという需要過多な状態なのです。

社会問題である環境汚染

モンゴルの冬季はマイナス30度近くまで冷え込みます。そのため暖を取ることは必須ですが、ゲル地区ではガスが通っていないため、暖を取るために石炭を燃やすのが一般的です。モンゴル国内では石炭が豊富に採掘されるため、安価で経済的である一方、石炭から出る灰が環境汚染に繋がっており、現地で非常に深刻な社会問題となっています。
特に石炭の灰は地表近くに滞留するため、身長の低い子供や幼児の肺炎の発症例も多数報告されており、政府が石炭使用禁止の要請を検討するほど深刻化しています。TECRAでは、モンゴルのこうした環境問題も、良質な建築物の提供を通じて改善することができると願い、プロジェクトを推進しています。

TECRAのミッション

TECROWDを運営するTECRAは、右のようなミッションを掲げています。
このミッションには世界にある経済格差をはじめとした不均衡に対して、建設・不動産・金融などの専門的な技術を通じて新興国の方々の暮らしを向上させる”機会”を作り不均衡を無くしていきたい。
またその活動を自分達だけでなく、様々な日本のステークホルダーと共に行うことで”他者貢献の幸せ”を分かち合いたいというTECRAの想いが込められています。