TECROWD（テクラウド） | 新興国の発展に投資ができる不動産クラウドファンディング

先行予約対象ファンド

本ファンドは、募集枠の一部を、通常の募集に先立ってお申込・入金手続きが可能となる、先行予約の対象とさせていただきます。詳細はニュース一覧をご確認ください。

カザフスタン首都に建設予定の住居・商業複合施設

本ファンドは、カザフスタンの首都であるアスタナ市、サリャルカ地区にて建設予定の商業施設と住居の複合施設「Heiwa Residence」が対象物件です。全4,820㎡の土地を開発し、延床面積9,373.89㎡の複合施設を建設します。アスタナ市では、旧首都であるアルマティ市と同様、人口が加速度的に増大しており、このサリャルカ地区は、アスタナ市の中でも最も人口密度の高い地区のうちのひとつで、アスタナ市の25%である35万人が暮らしています。

高い住宅需要に対し、サリャルカ地区の供給は不足している状態です。カザフスタンの住宅は、グレードの高い順に、「Premium」「Business」「Comfort」「Economy」に分類されますが、最上級グレードである「Premium」は全体の6％程度しか供給されておらず、慢性的に供給が極めて不足しています。本プロジェクトの比較物件として調査した、近隣のPremiumクラスの住宅プロジェクトは、スケルトン渡しでありながら2,100ドル/㎡という高価格で早期完売しています（自社調べ）。

また本物件は、アスタナ市の主要道路であるBaibitshilik通りとEsenberlin通りの交差点にあたることから、多くの人の目に止まる、当該地区のシンボルになることが期待されています。

拡大を続けるカザフスタン新首都アスタナ市

本物件の所在地であるアスタナ市は、人口は134万人の、旧首都であるアルマティに次ぐ大都市です。

1997年に遷都が行われ、日本の著名建築家・黒川紀章氏の都市計画案に基づき開発が行われています。

遷都時の人口は27万5,000人ほどでしたが、開発が進むにつれ増加し、現在の規模まで成長しています。

新首都として、政治・行政の中心ではありますが、経済特区でもあり、多額のオイルマネーが投入され、壮大な建物も多く、現在でも高層ビルの建設ラッシュが続いている等、成長著しい都市です。

竣工後に売却を行う開発型ファンド

本ファンドは、すでに建築許可を取得済である開発用地の購入資金、土地の造成工事費用および建物建築費用をご出資いただくファンドです。建物竣工後、現地当社グループ会社に売却し、配当・元本償還を行います。

※工程が遅れる可能性を考慮し、ファンド運用期間終了は2025年3月末を予定。

優先劣後構造を採用

投資家の皆様にご出資いただく優先出資に加え、インベスコアグループ各社（TECRA含む、以下インベスコアグループ）が劣後出資を行っており、本ファンドの償還時に元本割れが発生した場合は、インベスコアグループが先に損失を負担します（劣後出資の比率については、リターン項目をご確認ください）。損失がインベスコアグループの出資額を超えた場合にのみ、投資家の皆様の元本が棄損する可能性があります。

物件概要

物件名称	Heiwa Residence
国・エリア	カザフスタン/アスタナ
所在地	str. Beibitshilik, street 66, Saryarka district, Astana city, Republic of Kazakhstan
物件種別	事務所・店舗・共同住宅・駐車場
構造・規模	A棟：RC造地上12階建（予定） B棟：RC造地上9階建（予定）
敷地面積	4,820㎡
建築延面積	9,373.89㎡（予定）
総戸数	A棟：1-2F 店舗　3-12F 住宅（70戸） B棟：1-2F 事務所　3-9F住宅（35戸）
竣工年月	2024年12月（予定）
備考	土地の権利種類：賃借権

カザフスタンについて

中央アジア最大の経済大国

カザフスタンは、中央アジアに位置し、旧ソ連の中でもロシアに次いで広い国土を持ちます（1991年12月、ソビエト連邦の解体時に独立）。国土の大きさは日本の約7.2倍あり、世界第9位の広大な土地を有しています。この広大な土地には、石油、ガス、石炭、ウランなど豊富な天然資源に恵まれ、同国は、これら資源を活用し中央アジアを代表する経済大国を築いてきました。また、カスピ海諸国の約1億5千万人への貿易の玄関口でもあり、失業率も低く（2022年は4.9% 出典：IMF ）、実質GDPが上昇（2022年は2.5%の成長率出典：IMF ）、巨額の国家石油基金（外資企業がカザフスタン国内で石油採掘を行う際に徴収するロイヤリティーの一部をプールしたもの）を保有するなど、財務状況は良好な状態にあります。

国土面積	2,724,900 km²
一人当たりGDP	11,590＄（2022年・IMF）
インフレ率	14.00% （2022年・IMF）
政体	共和制
民族	カザフ系（69％）、ロシア系・その他（31％）（2022年・外務省）
識字率	99.70%（2018年・世界銀行）
平均気温	夏23℃　冬－6℃（2021年・外務省）

人口	1,920万人（2022年・外務省）
経済成長率	2.50%（2022年・IMF）
通貨	テンゲ (KZT)
言語	カザフ語、ロシア語
平均寿命	71.3歳（2020年・世界銀行）
平均月収	660＄（2022年10月・CEIC）

2022年・国連 World Population Prospects

人口ピラミッドは三角形の形をしており、ここ10年でも年間1.4%の上昇率です。

2022 3Q ・IMF

貿易額
（１）輸出　603.21億米ドル
（２）輸入　414.15億米ドル
主要品目
（１）輸出　エネルギー・鉱物資源、金属・金属製品、食料品、化学製品、自動車
（２）輸入　自動車、化学製品、金属・金属製品、食料品、エネルギー・鉱物資源
外務省より

アスタナ市の不動産市場について（住宅）

カザフスタンでは1997年に首都が「アルマティ」から「アスタナ」へと遷都されました。それまで砂漠のようにほとんど何も存在しなかったアスタナは、首都の移転以降急速に発展し、現在では130万人を超える人々が生活する都市へと変貌いたしました。過去10年間では、毎年平均2万8千人が、カザフスタンの他地域からアスタナに移り住んでおり、この人口増加は同エリアでの大きな住宅需要に繋がっています。

一方、アスタナにおける平均的な一人当たりの居住スペースは31.5㎡ですが、昨今の電力等インフラのキャパ不足が深刻化したことに起因して、政府は2023年から同エリアにおける新規供給可能な住宅の総面積を年間200万㎡までに制限する事を決定しました。そもそも住宅需要が高い中で供給が制限されたことで、昨今の住宅価格は一層の高騰化を余儀なくされています。

なお、当社グループの現地住宅販売状況に係る調査では、実績あるデベロッパーが手掛ける31プロジェクトにおいて、その殆どが竣工前に完売という状況を確認しております。これは、アスタナにおける住宅需要の高さを裏付けています。また、アスタナにおける2022年1-10月期の住宅ローン実行額は前年同時期比20％増と大きな伸びを見せており、今年もこの状況は継続傾向にあります。
これらの事実から、今後、平時に戻り、エネルギー供給が安定次第、住宅の購入や建設は更なるスピードで進んでいくことは容易に予想されます。

アスタナ市における住宅ローン実行高の推移（出典：Scot Holland）

アスタナ市の不動産市場について（オフィス）

首都機能の移転以降、アスタナは商業の新しい中心地としても急速に発展しています。
現在アスタナのオフィス市場は、主に新しく建設されたビジネスセンターによって構成されていますが、需給においては全体的にハイグレードなオフィスが不足しており、2022年のビジネスセンターやコワーキングスペースの入居率は95〜100％という高い状況です。
この需給バランスを理由に、高級オフィスの賃料は平均約50ドル/㎡と非常に高価格で推移しております。

ファンドスキーム

竣工後建物の売却をもって配当・元本償還

本ファンドは、すでに建築許可を取得済である開発用地の購入資金、土地の造成工事費用および建物建築費用をご出資いただくファンドです。建物竣工後、現地当社グループ会社に売却し、配当・元本償還を行います。

①投資家の皆様から出資金を募集します。
②対象物件の借地権を取得します。
③土地造成工事を行います。
④建物を建設します。
⑤建物竣工後、現地当社グループ会社に売却します。
⑥投資家の皆様へ配当・元本償還を行います。
※中央アジアにおいては、土地を取得するのではなく、借地したうえで開発を行うことが一般的です。同国における借地権（賃借権）は日本における旧借地権に相当し、借地権者が更新を希望する限り原則的に借地権が更新される等、極めて借地権者の立場が強いもので、所有権とほぼ同等に取り扱われています。
※利回り/リターン/配当などはすべて想定数値となります。

不動産特定共同事業における分類

不動産特定共同事業（１号２号）　匿名組合型による募集

想定運用スケジュール

募集期間※	2023年3月16日～2023年3月31日
運用期間	2023年4月1日〜2025年3月31日
配当時期	2025年4月30日

本物件は、竣工後に現地当社グループ会社に売却を予定しています（2025年3月を予定）。
予定売却先への売却が実行されない場合には、本契約の契約期間の満了日の1ヶ月前までに事業参加者に対して書面の交付または電子情報処理組織を使用する方法により通知することにより、本契約の契約期間を延長し、次なる売却先を検討、もしくは、TECRAの固有財産に振り替えます。

※本ファンドは、募集枠の一部を、通常の募集に先立ってお申込・入金手続きが可能となる、先行予約の対象とさせていただきます。詳細はニュース一覧をご確認ください。

出資金と資金使途

調達資金

出資総額

1,345,000,000 円

優先出資者（投資家の皆様）

1,076,000,000 円

劣後出資（インベスコアグループ）

269,000,000 円

資金使途

物件価格（借地権取得費）	123,200,000円
保証金	2,000,000円
期中地代	4,800,000円
造成工事費	100,000,000円
建築工事費	1,080,000,000円
マーケティング費用他	34,000,000円
ファンド予備費	1,000,000円
合計	1,345,000,000円

期中配当に関する収支の想定内訳

収入

売却代金

1,650,000,000円

プロジェクト費用

物件価格（借地権取得費）

123,200,000円

保証金

2,000,000円

期中地代

4,800,000円

造成工事費

100,000,000円

建築工事費

1,080,000,000円

マーケティング費用ほか

34,000,000円

ファンド予備費

1,000,000円

配当合計

優先出資者配当

215,200,000円

劣後出資者配当

89,800,000円

※1口当たりの配当予定金額20,000円　運用期間24ヶ月

配当スケジュール（予定）

2025年4月30日に配当・元本償還を行います。

分配金に関する課税

分配金は雑所得として総合課税の対象となります。事業者であるTECRAにて20.42%の源泉徴収を行い、「年間取引報告書」を交付いたします。

この商品のリスクに関するよくある質問と弊社の対応

売却代金が下振れる（上振れる）可能性はありますか？

予定売却先とは、近日中に売買契約を締結予定であり、売却金額が変更される可能性は極めて低いと判断しております。

売買契約が締結されなかった場合、もしくは締結後に解除された場合はどうなりますか？

予定売却先とは現在、近日中の売買契約締結に向け具体的に準備中であり、締結されない可能性は極めて低いと判断しております。いったん締結された売買契約が解除されることは極めて稀ではありますが、大規模災害等の不測の事態が発生した場合により、売買契約が解除された場合は、ファンドの運用期間を延長しながら新たな売却先を探すもしくは、TECRAの固有財産に振り替え、配当・元本償還を行います。

この商品に関するリスク

元本割れリスク	ファンドは会員様の投資の元本を保証するものではありません。ファンドの収益性、利益の分配、資産の分配は保証されていないため、以下に記載の各リスクに加えて、「契約締結前の書類」に記載されているリスクにより、会員様の投資元本が毀損する可能性があります。また、一部の投資案件は、当初はほとんど収益をもたらさず、存続期間の終盤になって初めて収益をもたらす可能性があります。
関係者のクレジットリスク	本事業の事業者であり、且つ対象不動産の所有者であるTECRA株式会社（以下「TECRA」といいます。）や、対象不動産の賃借人、転借人（存在する場合）、および各対象不動産の管理・運営受託者等（以下「スキーム関係者」といいます。）の事業や財産の状況が変化したりすることにより、ファンドの運営が著しく阻害され、利益が減少したり、費用の増加が起こる可能性があります。また、TECRAは､ファンドに関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営する中に発生する資金等を指します。）を､金融機関への預金等により運用します｡そのため、当該金融機関の破たん等により損失を被ることがあります。
スキーム関係者の倒産手続き等開始に伴うリスク	スキーム関係者に対する破産等の倒産手続の申立てが行われ、またはスキーム関係者の資産に対する仮差し押さえ、差し押さえ、または同様の処分が行われた場合、ファンドの運用が著しく阻害され、利益が減少するか、費用が増加する可能性があります。
システムリスク	ファンドに関する取引はインターネットを利用しており、また、ファンドに関連する事務は、TECRAまたはその業務委託先が運営するシステムによって行われます。そのため、通信障害、システム障害等により、約定、取引、入出金や配当スケジュール等に悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産に係るリスク	不動産価格は、経済市況、不動産市況、など多くの要因の影響を受けます。また、地理的固定、不動性、永続性、個別性などの不動産の特性により、一般に、不動産は流動性が相対的に低い資産として理解されています。これらの不動産の特性により、当初想定していた時期・価格・条件で対象不動産を売却することができず、ファンドの利益に悪影響を与えるリスクがあります。また、対象不動産が未完成物件の場合、工事期間の遅延、コストの高騰、建設および施設運営に必要な許認可の取得不能などにより、当初の予定よりも完成が遅れ、または物件が完成せず、投資の元本が失われる可能性があります。さらに、建物の施工を受託した建築会社またはその下請業者において建物が適正に施工されない可能性や、建築資材の強度・機能等の不具合や基準不適合である可能性があります。
賃貸物件に関するリスク	対象不動産をテナント（賃借人）に賃貸借契約で貸す場合、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、ファンドが受け取るべき家賃を受け取れず、会員に対しての配当を行えないおそれがあります。また、運用期間中の空室発生や競合物件とのテナント獲得競争による賃料の引き下げ等により、ファンドの利益が悪影響を受けるリスクがあります。更に、対象不動産について想定外の修繕費用等が発生した場合には、分配金及び元本が悪影響を受けるリスクがあります。
価格下落リスク	会員が保有するファンド持分の客観的な価値は、不動産市場における相場その他の指標の変化や、対象不動産の価格の下落、当社の業務、財産の状況等により、減少するおそれがあります。
中途解約等の禁止	クーリングオフ期間経過後は、会員様は、やむを得ない事由が存する場合、または契約成立前書面の「22.本契約の解除等」に記載された要件を満たさない限り、契約を解除又は中途解約することはできません。
自然災害リスク	大規模な自然災害が発生して不動産市場に影響を及ぼした場合、または自然災害が対象不動産に直接影響を及ぼした場合、ファンドにおける収益の減少または費用が増加するリスクがあります。
運用期間の長期延長リスク	不動産市場の状況その他の状況に応じて、TECRAはその裁量により当初想定された投資期間を延長する場合があります。延長期間は、契約成立前書面の「対象不動産に関する不動産取引の詳細」の「不動産取引の終了予定日」に定められています。また、延長を行ったとしても、売却時の不動産市況によっては、当初の予想売却価格で対象不動産を売却できない可能性があり、出資金の元本割れとなるリスクがあります。
法規制に関するリスク	ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の法制度が制定または変更された場合（行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。）、ファンドの利益の減少または費用の増加をもたらす可能性があります。
税制に関するリスク	ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の税制が制定または変更された場合（行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。）、税金や公租公課の負担が増え、その結果、ファンドの利益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、クラウドファンディング事業に係る税制が制定または変更された場合（行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。）、償還完了後の会員の収入が減少する可能性があります。
為替によるリスク	対象不動産が日本国外に所在する場合、ファンドの収益は為替変動による影響を受ける可能性があります。
流動性リスク	ファンド持分の流通市場は現在確立されておらず､確立される保証もなく､途中売却することができない可能性があります｡また、ファンド持分の譲渡には、TECRAの同意が必要です。ファンド持分を途中売却できたとしても､売却価格が投資元本を割り込み損失を生じるリスクがあります。
カントリーリスク	対象不動産の所在する国の政権、地方行政組織、法律、条例等の制定・変更により、ファンドが不利益を受ける可能性があります。

ファンド組成会社

会社名	TECRA株式会社
住所	神奈川県横浜市西区みなとみらい2-3-1クイーンズタワーA棟4階
資本金	156,600,000円
業務管理者	伊藤　将
免許	不動産特定共同事業許可　神奈川県知事第１２号宅地建物取引業免許（4）第２６１２２号建設業許可（般-４）第７４７０８号 M design+architect一級建築事務所神奈川県知事登録第１７４７９号
不動産特定共同事業の種別	第１号及び２号電子業取引登録

なぜ中央アジアでプロジェクトを推進するのか

ハイグレードな住宅への高い需要

モンゴル・カザフスタンをはじめとする中央アジアでは、ものを所有する意欲の高い方も多いことから、ハイグレードな持ち家のニーズが高い傾向にあります。また、日本での開発に比べて原価が低く収益率も高く設定できることから、ポテンシャルを多く秘めているといえます。

高い参入障壁

不動産開発プロジェクトのなかでも、建物を建てるだけ、出来上がった建物を販売するだけなら外国企業でも難しくありませんが、プロジェクトを進めるにあたって最も重要な土地の仕入は現地に根付いた企業でないと容易ではありません。また、販売後の運営・管理も、現地に精通した管理会社でないと円滑に行うことができません。

土地仕入れから運営管理までワンストップでできる体制

インベスコアグループは中央アジア諸国にて金融業、不動産開発業等を大規模に展開しており、2012年以降10年間、マーケティング調査～土地の仕入～建築工事～販売～運営管理までをグループ各社でワンストップで行っております。結果、原価に対し高利回りでの収益獲得を可能としております。また、グループ内に金融機関を有していることや、TECROWDによる資金調達がその事業展開をさらに加速させています。

TECRAのミッション

TECROWDを運営するTECRAは、右のようなミッションを掲げています。このミッションには世界にある経済格差をはじめとした不均衡に対して、建設・不動産・金融などの専門的な技術を通じて新興国の方々の暮らしを向上させる”機会”を作り不均衡を無くしていきたい。またその活動を自分達だけでなく、様々な日本のステークホルダーと共に行うことで”他者貢献の幸せ”を分かち合いたいというTECRAの想いが込められています。

TECROWD41号ファンド Heiwa Residence