運用中

TECROWD32号ファンド障がい者向けグループホーム「AMANEKU平塚徳延」

募集金額 72,100,000

現在金額 72,100,000

日本 / 神奈川
運用中

TECROWD32号ファンド障がい者向けグループホーム「AMANEKU平塚徳延」

募集金額 72,100,000

現在金額 72,100,000

達成率

100%

募集想定利回り

年利5.50%

運用期間(予定)

24ヶ月

募集期間

2022/07/14〜2022/07/31

初回配当日(予定):2022/11/30

最小投資金額:100,000円

  • 概要
  • 物件情報
  • マーケット
  • リターン
  • リスク
  • ファンド情報
  • なぜグループホームなのか

本ファンドの概要

本ファンドは、障がい者向けグループホーム「AMANEKU平塚徳延」を投資対象とする賃料収入を原資として配当を行う、インカムゲイン型のファンドとなります。「AMANEKU平塚徳延」は、TECROWD10号ファンドにて開発を行い、事業者であるTECRA株式会社の固有資産として振り替えて、償還したものですが、フリーレント期間を終え、賃料収入が開始したことを受けて、再度ファンドに組み入れて、インカムゲイン型ファンドとして運用を行うものです。

稼働率90% 住み良い立地の女性専用ホーム

「AMANEKU平塚徳延」は、2022年2月にグループホームとしてOPENし、現在全10室のうち9室入居済です。神奈川中央交通「神明下」バス停より徒歩2分、徒歩5分圏内にスーパーや銀行、ドラッグストア、弁当屋等があり、女性入居者にとっても安心して生活できる立地となっています。

マスターリース契約・助成金による安定的なキャッシュフロー

「AMANEKU平塚徳延」は、当社グループ会社である株式会社AMATUHIが運営を行い、同社とマスターリース契約を締結します。
そのため、空室が出たとしても、安定した家賃収入を得ることができます。マスターリース契約の詳細は、リスクタブをご確認ください。
また「AMANEKU平塚徳延」への入居者へは、障がい年金や生活保護のほか、行政より補助金が交付されるので自己負担率が低く、株式会社AMATUHIへの家賃未納リスクが低減されております。 株式会社AMATUHIの倒産リスクについては、リスクタブをご確認ください。

優先劣後構造を採用

投資家の皆様にご出資いただく優先出資に加え、インベスコアグループ各社(TECRA含む、以下インベスコアグループ)が劣後出資を行っており、本ファンドの償還時に元本割れが発生した場合は、インベスコアグループが先に損失を負担します(劣後出資の比率については、リターン項目をご確認ください)。損失がインベスコアグループの出資額を超えた場合にのみ、投資家の皆様の元本が棄損する可能性があります。

物件概要

物件名称 AMANEKU平塚徳延
所在地 神奈川県平塚市徳延字西町334番8(住居表示)
物件種別 寄宿舎
構造・規模 木造2階建
敷地面積 200.56㎡(登記面積)
建築延面積 217.78㎡
竣工年月 2021年11月竣工済

※グループホームは建築基準法上の用途は寄宿舎にあたります。

グループホームの供給不足について

日本全体での障がい者数と行政予算の推移

日本全体で、障がい者認定を受けている方は約936.6万人にまで増加し、全人口の約7.4%を占めています。これは、要支援・要介護認定者である約684.2万人よりも多く、人口の増減に比べて知的障がい者・精神障がい者の人数は大幅に増えています。障がい福祉サービス関連予算は12年間で約4.5倍に増加しており、障がい者グループホームのニーズは顕著に増加しております。

神奈川県の障がい者の推移とグループホームの供給状況

神奈川県でも障がい者数の増加傾向は著しく、2018年3月時点で約41.6万人(県民の約22人に1人)、2023年には約46.6万人(県民の約19.6人に1人)が障がい者と推計されています。

障がい者人口数約41.6万人に対して、県内のグループホーム供給状況は2018年3月時点で約8,100人と、非常に不足しており、県は2019年から5年間で3,300人以上に新規供給することを目標としています。

県は、重要な施策として「障がい者の地域生活を支える福祉・医療サービスの充実」を掲げ、グループホームの新規整備を重点的に推進しています。

中古空き家をグループホームに転用する動きはあるものの、障がい特性に対する安全面での課題や、各種法令への適合が困難なケースが多く、家主の理解が得られないなど、ハード・ソフトの両面で環境整備のハードルが高いことが、供給不足の主な要因となっています。

ファンドスキーム

賃料収入が配当原資

本プロジェクトでは、投資家の皆様からの出資金をもって対象物件(以下、本物件)をTECRA株式会社の固有資産からファンドに組み入れます(図①)。 当社グループ会社である株式会社AMATUHIとマスターリース契約を再締結し、テナントの入居の有無にかかわらず、一定の賃料を受け取り(図②)、賃料を原資として配当を行います。 テナントの入退去の管理や、賃料滞納時の対応は株式会社AMATUHIが全て行うため、当社は毎月一定の賃料を受け取るのみです。

※利回り/リターン/配当などはすべて想定数値となります。

不動産特定共同事業における分類

不動産特定共同事業(1号2号) 匿名組合型による募集

想定運用スケジュール

募集期間 2022年7月14日~2022年7月31日
運用期間 2022年8月1日~2024年7月31日(予定)
配当時期 運用期間中8回(詳細は配当スケジュールにて)

運用期間については、予定期間の終了日より前に対象不動産を売却することにより、元本損失のリスクが軽減される可能性が高いと見込まれる場合、事業者の裁量により、運用期間の終了を早めることがあります。左記の運用期間内に対象不動産の売却が完了しない場合、事業者は本契約の契約期間満了日の遅くとも1ヶ月前に事業参加者に書類または電子情報処理組織を利用した通知により、6ヵ️月を超えない範囲で本契約の契約期間を延長する場合があります。

出資金と資金使途(予定)

調達資金

出資総額

80,160,000

優先出資者(投資家の皆様)

72,100,000

劣後出資(インベスコアグループ)

8,060,000

資金使途

物件価格(税込) 79,660,000円
諸経費・予備費 500,000円
合計 80,160,000円

収支の想定内訳

収入

賃料収入(2022.8.1~2024.7.31)

12,000,000円

プロジェクト費用

固都税・火災保険料等

1.068,000円

不動産特定共同事業に係る支出

営業者報酬

600,000円

配当合計

優先出資者配当

7,931,000円

劣後出資者配当

2,401,000円

配当スケジュール(予定)

分配金に関する課税

分配金は雑所得として総合課税の対象となります。事業者であるTECRAにて20.42%の源泉徴収を行い、また、年に一度「年間取引報告書」を交付いたします。

この商品のリスクに関するよくある質問と弊社の対応

マスターリース契約とは何ですか?

物件の空室リスクを回避する手段の一つです。通常は入居者からの賃料が配当原資となるため、入居者がいなければ収入がゼロになってしまいます。マスターリース契約では、物件の所有者から借り上げ業者(以下、業者)が賃貸物件を借り上げて、賃貸物件の入居の有無に関わらず所有者に一定の賃料を支払いながら、業者が入居者を募集します。業者が入居者から受け取る賃料とマスターリース賃料の差額が業者の収入となります。入居率の有無にかかわらず、一定の賃料が所有者に入るスキームです。

運営事業者(借り上げ業者)の倒産リスクはありますか?

株式会社AMATUHIは、行政認可の指定事業として訓練給付費等の助成金を得て、安定した経営を行っています。また、入居者が生活を送る上で必要となる家賃、水道光熱費、消耗品費、レクリエーション費などは、入居者から直接運営事業者である株式会社AMATUHIへ支払われますが、これらについても、入居者の障がい年金や生活保護を担う行政が支援しています。入居者は軽い費用負担で入居することが可能となっており、株式会社AMATUHIの家賃等の回収リスクは低く抑えられています。運営事業者の倒産は、直接入居者の不利益につながるため、入居者のみならず運営事業者への公的な支援制度が充実しており、倒産リスクは低減されているといえます。

この商品に関するリスク

元本割れリスク ファンドは会員様の投資の元本を保証するものではありません。ファンドの収益性、利益の分配、資産の分配は保証されていないため、以下に記載の各リスクに加えて、「契約締結前の書類」に記載されているリスクにより、会員様の投資元本が毀損する可能性があります。また、一部の投資案件は、当初はほとんど収益をもたらさず、存続期間の終盤になって初めて収益をもたらす可能性があります。
関係者のクレジットリスク 本事業の事業者であり、且つ対象不動産の所有者であるTECRA株式会社(以下「TECRA」といいます。)や、対象不動産の賃借人、転借人(存在する場合)、および各対象不動産の管理・運営受託者等(以下「スキーム関係者」といいます。)の事業や財産の状況が変化したりすることにより、ファンドの運営が著しく阻害され、利益が減少したり、費用の増加が起こる可能性があります。
また、TECRAは、ファンドに関し生じた余裕金(対象不動産を管理運営する中に発生する資金等を指します。)を、金融機関への預金等により運用します。そのため、当該金融機関の破たん等により損失を被ることがあります。
スキーム関係者の倒産手続き等開始に伴うリスク スキーム関係者に対する破産等の倒産手続の申立てが行われ、またはスキーム関係者の資産に対する仮差し押さえ、差し押さえ、または同様の処分が行われた場合、ファンドの運用が著しく阻害され、利益が減少するか、費用が増加する可能性があります。
システムリスク ファンドに関する取引はインターネットを利用しており、また、ファンドに関連する事務は、TECRAまたはその業務委託先が運営するシステムによって行われます。そのため、通信障害、システム障害等により、約定、取引、入出金や配当スケジュール等に悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産に係るリスク 不動産価格は、経済市況、不動産市況、など多くの要因の影響を受けます。また、地理的固定、不動性、永続性、個別性などの不動産の特性により、一般に、不動産は流動性が相対的に低い資産として理解されています。これらの不動産の特性により、当初想定していた時期・価格・条件で対象不動産を売却することができず、ファンドの利益に悪影響を与えるリスクがあります。また、対象不動産が未完成物件の場合、工事期間の遅延、コストの高騰、建設および施設運営に必要な許認可の取得不能などにより、当初の予定よりも完成が遅れ、または物件が完成せず、投資の元本が失われる可能性があります。さらに、建物の施工を受託した建築会社またはその下請業者において建物が適正に施工されない可能性や、建築資材の強度・機能等の不具合や基準不適合である可能性があります。
賃貸物件に関するリスク 対象不動産をテナント(賃借人)に賃貸借契約で貸す場合、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、ファンドが受け取るべき家賃を受け取れず、会員に対しての配当を行えないおそれがあります。また、運用期間中の空室発生や競合物件とのテナント獲得競争による賃料の引き下げ等により、ファンドの利益が悪影響を受けるリスクがあります。更に、対象不動産について想定外の修繕費用等が発生した場合には、分配金及び元本が悪影響を受けるリスクがあります。
価格下落リスク 会員が保有するファンド持分の客観的な価値は、不動産市場における相場その他の指標の変化や、対象不動産の価格の下落、当社の業務、財産の状況等により、減少するおそれがあります。
中途解約等の禁止 クーリングオフ期間経過後は、会員様は、やむを得ない事由が存する場合、または契約成立前書面の「22.本契約の解除等」に記載された要件を満たさない限り、契約を解除又は中途解約することはできません。
自然災害リスク 大規模な自然災害が発生して不動産市場に影響を及ぼした場合、または自然災害が対象不動産に直接影響を及ぼした場合、ファンドにおける収益の減少または費用が増加するリスクがあります。
運用期間の長期延長リスク 不動産市場の状況その他の状況に応じて、TECRAはその裁量により当初想定された投資期間を延長する場合があります。延長期間は、契約成立前書面の「対象不動産に関する不動産取引の詳細」の「不動産取引の終了予定日」に定められています。また、延長を行ったとしても、売却時の不動産市況によっては、当初の予想売却価格で対象不動産を売却できない可能性があり、出資金の元本割れとなるリスクがあります。
法規制に関するリスク ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の法制度が制定または変更された場合(行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。)、ファンドの利益の減少または費用の増加をもたらす可能性があります。
税制に関するリスク ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の税制が制定または変更された場合(行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。)、税金や公租公課の負担が増え、その結果、ファンドの利益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、クラウドファンディング事業に係る税制が制定または変更された場合(行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。)、償還完了後の会員の収入が減少する可能性があります。
流動性リスク ファンド持分の流通市場は現在確立されておらず、確立される保証もなく、途中売却することができない可能性があります。また、ファンド持分の譲渡には、TECRAの同意が必要です。ファンド持分を途中売却できたとしても、売却価格が投資元本を割り込み損失を生じるリスクがあります。

ファンド組成会社

会社名 TECRA株式会社
住所 神奈川県横浜市西区みなとみらい2-3-1クイーンズタワーA棟4階
資本金 156,600,000円
業務管理者 伊藤 将
免許 宅地建物取引業免許(4)第26122号
建設業許可(特-30)第74708号
M design+architect一級建築事務所 神奈川県知事登録 第17479号
不動産特定共同事業許可 神奈川県知事第12号
不動産特定共同事業の種別 第1号及び2号電子業取引登録

一括借り上げ事業者、運営会社

会社名 株式会社AMATUHI
住所 神奈川県横浜市西区みなとみらい二丁目3番1号クイーンズタワーA4階
代表者 吉田 竜真
事業内容・免許 障がい者総合支援法に基づく障がい福祉サービス
一般建設業(神奈川県知事許可(般 -3)第 89225 号)
宅地建物取引業(神奈川県知事免許(1)第 31427 号)
一級建築士事務所業(神奈川県知事登録 第 18304 号)

株式会社AMATUHIとは

代表自身にも障がい経験あり。経験豊富かつ高い専門性を誇るグループホーム運営会社

市場の需要が高まる中で、株式会社AMATUHIは、行政認可の指定事業として訓練給付費等の助成金を得て、安定した経営を行っています。また加えて、入居者からの家賃収入においても、障がい年金や生活保護のほか、行政から入居者への家賃補助があり、入居者の自己負担率が低いため、家賃等の回収リスクは低く抑えられています。
福祉専門行政書士 / コンサルタントとして100 社以上にノウハウを提供してきた代表や、経験豊富な社内不動産チームにより、戦略的にグループホームの設計~建築~運営までを自社でトータルに実施することができ、また、法制度上の報酬体系や介護報酬の算定構造にも精通しています。グループホームの開発から運営までをワンストップで行うことができる体制を整えています。

なぜグループホームを推進するのか

従来の障がい者施設と地域生活移行型のグループホーム

従来の障がい者支援施設は、昼夜を通じて施設生活圏で過ごす、地域参加や社会参加の機会に乏しいものでした。障がいの有無に関わらず、互いに支え合い、地域で生き生きと明るく豊かに暮らせること、人生における多様な選択の機会が確保され、地域社会との共生を妨げられないことを目指す「ノーマライゼーション」の理念や、国際的な障がい福祉の機運の高まりから、「脱施設化」「地域移行」のテーマの下に、地域生活移行型のグループホームが誕生しました。一般の住宅地の中に溶け込む形で運営され、障がいのある方の社会参画や、不安なく過ごすことのできる毎日を支える場として、自己決定を援護し、自己実現に寄与する、新しい生活住居です。

グループホームを持続可能なソーシャルビジネスへ

これまで福祉業界は、自己犠牲の精神や、寄付等の社会貢献的な観点に限定される風潮が強かったため、投資による資金流入の機会に恵まれず、新しい取り組みへのチャレンジや、高いクオリティでの支援施策の取り組み等に際して、常に資金面での制約がつきまとうものでした。行政の給付金には上限があることから、労働環境の改善施策にも制限が生じ、現場の負担も大きくなり、結果生産性の低い、リターンを見込めない事業と映っています。本プロジェクトは、福祉の視点に建設×不動産×金融を取り込んだ、新しいグループホームの形です。

運営者の想い

株式会社AMATUHI代表の吉田竜真氏は、自身の幼少期の精神障がい(トリコチロマニア)に起因する学校の中退など苦い経験を経て、福祉の世界に飛び込み、経営者兼福祉専門の行政書士として独立し、今に至ります。自分の可能性・存在意義を見つけられるチャンスに巡り会える機会が少なく、保守的な業界であればより少なくなります。

当事者としての福祉の目線を常に大切にし、様々な分野のプロフェッショナルが「より良い社会を創る」という1つの目標に向かって一同に歩み進める本プロジェクトは、多くの人のきっかけやチャンスを創出し、彩り豊かなインクルーシブ社会の創造に深く貢献するものと信じています。

TECRAのミッション

TECROWDを運営するTECRAは、右のようなミッションを掲げています。このミッションには世界にある経済格差をはじめとした不均衡に対して、建設・不動産・金融などの専門的な技術を通じて世界の全ての方々の暮らしを向上させる”機会”を作り不均衡を無くしていきたい。またその活動を自分達だけでなく、様々な日本のステークホルダーと共に行うことで”他者貢献の幸せ”を分かち合いたいというTECRAの想いが込められています。