運用中

TECROWD28号ファンド グリーンライフ小石川

募集金額 32,000,000

現在金額 32,000,000

日本 / 東京
運用中

TECROWD28号ファンド グリーンライフ小石川

募集金額 32,000,000

現在金額 32,000,000

達成率

100%

募集想定利回り

年利4.50%

運用期間(予定)

24ヶ月

募集期間

2022/03/10〜2022/03/31

初回配当日(予定):2022/08/31

最小投資金額:100,000円

  • 概要
  • 物件情報
  • マーケット
  • リターン
  • リスク
  • ファンド情報

東京都の中心に位置する文京区のヴィンテージマンション

本ファンドは、春日駅(三田線、大江戸線)徒歩12分、後楽園駅(南北線、丸ノ内線)徒歩15分に位置するグリーンライフ小石川(以下、本物件)の、3階(301号室)が対象物件です。

本物件は、地上4階、総戸数14戸からなる、文京区小石川の1979年11月築のヴィンテージマンションの1室を1,000万円以上の工費をかけ、フルリノベーションしたものです。 対象区画の床面積は66.65㎡(壁芯面積)で、通常の設備に加えて、アイランドキッチンや、壁自体を移動できる構造を採用し、住む方の生活スタイルに合わせて1LDK~3LDKまで自由にアレンジできる仕様となっています。

リノベーション前とリノベーション後

春日駅、後楽園駅など合計4路線からアクセス可能の好立地

駅周辺には緑も多く、自然豊かで静かな住宅街である一方で、商店街や東京ドームシティなども徒歩圏内にあります。 また、最寄り駅である春日駅、後楽園駅からは合計4路線あり、アクセスも大変便利です。まさに、「利便性」と「自然豊かな環境」が融合した好立地であり、ファミリー層のお客様にも大変人気なエリアです。

マスターリース契約による安定的な賃料収入

本物件では、当社グループ会社である株式会社インベスコアジャパン(以下、インベスコア社)と、ファンド組成時にマスターリース契約を結ぶため、対象物件に空室が出たとしても、安定した家賃収入を得ることが期待できます。インベスコア社の詳細はこちら

優先劣後構造を採用

投資家の皆様にご出資いただく優先出資に加え、インベスコアグループ各社(TECRA含む、以下インベスコアグループ)が劣後出資を行っており、本ファンドの償還時に元本割れが発生した場合は、インベスコアグループが先に損失を負担します(劣後出資の比率については、リターン項目をご確認ください)。損失がインベスコアグループの出資額を超えた場合にのみ、投資家の皆様の元本が棄損する可能性があります。

物件概要

物件名称 グリーンライフ小石川
所在地 東京都文京区小石川3-8-11
構造・規模 RC造・地上4階
敷地面積 1,309.94㎡(登記簿面積)
建築延面積 772.53㎡(登記簿面積)
総戸数 14戸
竣工年月 1979年11月竣工済(2022年1月リノベーション工事完工)
投資対象 今回の募集ファンドにおける投資の対象
・301号室 61.97㎡(登記簿面積)
備考 土地の権利種類:借地権(旧法による賃借権)
土地所有者:眞珠院
地代:月額9,540円

文京区について

エリア特性

文京区小石川は、東京の中心にありながら、今も趣のある街並みが広がり、穏やかに暮らせる人気の高級住宅エリアです。

古くから大学のキャンパスなど国内有数の教育機関が集まる文京区は、充実の教育環境を誇る一方で、東京大学、順天堂大学などの医学部附属病院も連なり、医療の先進エリアとしても充実した環境が整っています。

寺院や緑も多い良好な住環境を保ちながら、4本の地下鉄路線が集まるこのエリアは、都心の多くの場所にダイレクトで行くことができる利便性に加え、近くに各種公共施設、ショッピング、エンターテインメント施設なども充実し、都心にありながら、暮らしの利便性と恵まれた環境の両方を享受できる大変貴重な場所といえます。

対象物件の中古売買相場について

グリーンライフ小石川(以下、本物件)における売出事例は多くありませんが、2017年以降の事例の平均は平米単価48万円程度です。
今回の購入価格は平米単価50万円とほぼ平均であり、本年1月に1,000万円以上をかけフルリノベーションしていることを考えると、割安な価格と言えます。
本ファンド終了時には、本物件を売却して元本償還を行うこととなりますが、購入価格以上の金額で売却することは難しくないと考えております。(出典:マンションレビュー
また、本物件の賃貸事例も、そもそも総戸数が14戸と少ないことや分譲マンションであることのため極めて少ないのが実情ですが、平米単価2,700円程度と考えられます。
今回の募集賃料(マスターリース賃料)は平米単価3,200円ですが、前述のとおり直近にフルリノベーション済みであること、主要家具完備での募集となること、等を考えると、テナント付けに対する不安は僅少ですが、そもそもマスターリース付であり、賃料収入は安定しています。

所在階 間取り 専有面積 販売価格 ㎡単価
対象物件 3階 3DK 66.65㎡ 3,100万円 46.51万円/㎡
2017年9月 2階 1LDK 51.96㎡ 2,380万円 45.81万円/㎡
2017年1月 2階 1LDK 51.96㎡ 2,480万円 47.73万円/㎡

所在階 間取り 専有面積 賃料 ㎡単価
対象物件 3階 3DK 66.65㎡ 200,000円 3,000円/㎡
2020年3月 3階 1LDK 43.01㎡ 135,000円 3,139円/㎡
2017年1月 3階 2LDK 41.61㎡ 100,000円 2,403円/㎡

※上記の中古販売履歴は成約事例ではなく、売出・募集事例となります。

ファンドスキーム

賃料収入が配当原資

本プロジェクトでは、投資家の皆様からの出資金をもって対象物件(以下、本物件)を取得します(図①)。 当社グループ会社である株式会社インベスコアジャパンとマスターリース契約を締結し、テナントの入居の有無にかかわらず、一定の賃料を受け取り(図②)、賃料を原資として配当を行います。
テナントの入退去の管理や、賃料滞納時の対応はマスターリース会社が全て行うため、当社はマスターリース会社から毎月一定の賃料を受け取るのみです。

※利回り/リターン/配当などはすべて想定数値となります。

不動産特定共同事業における分類

不動産特定共同事業(1号2号) 匿名組合型による募集

想定運用スケジュール

募集期間 2022年3月10日~2022年3月31日
運用期間 2022年4月1日~2024年3月31日(予定)
配当時期 運用期間中8回(詳細は配当スケジュールにて)

運用期間については、予定期間の終了日より前に対象不動産を売却することにより、元本損失のリスクが軽減される可能性が高いと見込まれる場合、事業者の裁量により、運用期間の終了を早めることがあります。左記の運用期間内に対象不動産の売却が完了しない場合、事業者は本契約の契約期間満了日の遅くとも1ヶ月前に事業参加者に書類または電子情報処理組織を利用した通知により、6ヵ️月を超えない範囲で本契約の契約期間を延長する場合があります。

出資金と資金使途(予定)

調達資金

出資総額

33,750,000

優先出資者(投資家の皆様)

32,000,000

劣後出資(インベスコアグループ)

1,750,000

資金使途

物件価格(税込) 31,000,000円
諸経費・予備費 2,750,000円
合計 33,750,000円

収支の想定内訳

収入

賃料収入(2022.4.1~2024.3.31)

4,800,000円

プロジェクト費用

地代・管理費・修繕積立金等

1,163,880円

不動産特定共同事業に係る支出

営業者報酬

240,000円

配当合計

優先出資者配当

2,880,000円

劣後出資者配当

516,120円

配当スケジュール(予定)

分配金に関する課税

分配金は雑所得として総合課税の対象となります。事業者であるTECRAにて20.42%の源泉徴収を行い、また、年に一度「年間取引報告書」を交付いたします。

この商品のリスクについて

元本割れリスク ファンドは会員様の投資の元本を保証するものではありません。ファンドの収益性、利益の分配、資産の分配は保証されていないため、以下に記載の各リスクに加えて、「契約締結前の書類」に記載されているリスクにより、会員様の投資元本が毀損する可能性があります。また、一部の投資案件は、当初はほとんど収益をもたらさず、存続期間の終盤になって初めて収益をもたらす可能性があります。
関係者のクレジットリスク 本事業の事業者であり、且つ対象不動産の所有者であるTECRA株式会社(以下「TECRA」といいます。)や、対象不動産の賃借人、転借人(存在する場合)、および各対象不動産の管理・運営受託者等(以下「スキーム関係者」といいます。)の事業や財産の状況が変化したりすることにより、ファンドの運営が著しく阻害され、利益が減少したり、費用の増加が起こる可能性があります。また、TECRAは、ファンドに関し生じた余裕金(対象不動産を管理運営する中に発生する資金等を指します。)を、金融機関への預金等により運用します。そのため、当該金融機関の破たん等により損失を被ることがあります。
スキーム関係者の倒産手続き等開始に伴うリスク スキーム関係者に対する破産等の倒産手続の申立てが行われ、またはスキーム関係者の資産に対する仮差し押さえ、差し押さえ、または同様の処分が行われた場合、ファンドの運用が著しく阻害され、利益が減少するか、費用が増加する可能性があります。
システムリスク ファンドに関する取引はインターネットを利用しており、また、ファンドに関連する事務は、TECRAまたはその業務委託先が運営するシステムによって行われます。そのため、通信障害、システム障害等により、約定、取引、入出金や配当スケジュール等に悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産に係るリスク 不動産価格は、経済市況、不動産市況、など多くの要因の影響を受けます。また、地理的固定、不動性、永続性、個別性などの不動産の特性により、一般に、不動産は流動性が相対的に低い資産として理解されています。これらの不動産の特性により、当初想定していた時期・価格・条件で対象不動産を売却することができず、ファンドの利益に悪影響を与えるリスクがあります。また、対象不動産が未完成物件の場合、工事期間の遅延、コストの高騰、建設および施設運営に必要な許認可の取得不能などにより、当初の予定よりも完成が遅れ、または物件が完成せず、投資の元本が失われる可能性があります。さらに、建物の施工を受託した建築会社またはその下請業者において建物が適正に施工されない可能性や、建築資材の強度・機能等の不具合や基準不適合である可能性があります。
賃貸物件に関するリスク 対象不動産をテナント(賃借人)に賃貸借契約で貸す場合、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、ファンドが受け取るべき家賃を受け取れず、会員に対しての配当を行えないおそれがあります。また、運用期間中の空室発生や競合物件とのテナント獲得競争による賃料の引き下げ等により、ファンドの利益が悪影響を受けるリスクがあります。更に、対象不動産について想定外の修繕費用等が発生した場合には、分配金及び元本が悪影響を受けるリスクがあります。
価格下落リスク 会員が保有するファンド持分の客観的な価値は、不動産市場における相場その他の指標の変化や、対象不動産の価格の下落、当社の業務、財産の状況等により、減少するおそれがあります。
中途解約等の禁止 クーリングオフ期間経過後は、会員様は、やむを得ない事由が存する場合、または契約成立前書面の「22.本契約の解除等」に記載された要件を満たさない限り、契約を解除又は中途解約することはできません。
自然災害リスク 大規模な自然災害が発生して不動産市場に影響を及ぼした場合、または自然災害が対象不動産に直接影響を及ぼした場合、ファンドにおける収益の減少または費用が増加するリスクがあります。
運用期間の長期延長リスク 不動産市場の状況その他の状況に応じて、TECRAはその裁量により当初想定された投資期間を延長する場合があります。延長期間は、契約成立前書面の「対象不動産に関する不動産取引の詳細」の「不動産取引の終了予定日」に定められています。また、延長を行ったとしても、売却時の不動産市況によっては、当初の予想売却価格で対象不動産を売却できない可能性があり、出資金の元本割れとなるリスクがあります。
法規制に関するリスク ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の法制度が制定または変更された場合(行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。)、ファンドの利益の減少または費用の増加をもたらす可能性があります。
税制に関するリスク ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の税制が制定または変更された場合(行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。)、税金や公租公課の負担が増え、その結果、ファンドの利益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、クラウドファンディング事業に係る税制が制定または変更された場合(行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。)、償還完了後の会員の収入が減少する可能性があります。
流動性リスク ファンド持分の流通市場は現在確立されておらず、確立される保証もなく、途中売却することができない可能性があります。また、ファンド持分の譲渡には、TECRAの同意が必要です。ファンド持分を途中売却できたとしても、売却価格が投資元本を割り込み損失を生じるリスクがあります。

ファンド組成会社

会社名 TECRA株式会社
住所 神奈川県横浜市西区みなとみらい2-3-1クイーンズタワーA棟4階
資本金 156,600,000円
業務管理者 伊藤 将
免許 宅地建物取引業免許(3)第26122号
建設業許可(特-30)第74708号
M design+architect一級建築事務所 神奈川県知事登録 第17479号
不動産特定共同事業許可 神奈川県知事第12号
不動産特定共同事業の種別 第1号及び2号
電子業取引登録

マスターリース会社、物件管理会社

会社名 株式会社インベスコアジャパン
住所 神奈川県横浜市西区みなとみらい2-3-1 クイーンズタワーA棟4階
資本金 61,100,000円
代表者 並木 宏仁