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TECROWD 9号ファンド IC TOWER
募集金額 68,100,000 円
現在金額 68,100,000 円
TECROWD 9号ファンド IC TOWER
募集金額 68,100,000 円
現在金額 68,100,000 円
募集想定利回り
年利8.00%
運用期間（予定）
30ヶ月
募集期間
2021/08/23〜2021/09/22
初回配当日（予定）：2022/02/28
最小投資金額：100,000円
2022年ウランバートル中心地に誕生する
複合商業型オフィスビル
本ファンドは、モンゴルの首都ウランバートル中心地にて建設中の、複合商業型オフィスビル「IC TOWER」が対象物件（以下、IC TOWER）です。1階から4階までが商業エリアとなり、スーパーや飲食店のほかに、フィットネスや託児所なども誘致予定です。また、5階から15階は75区画のオフィスエリアとなります。モンゴルでも、複合商業型のオフィスビルは相次いで建設されており、その中でもIC TOWERは、日本の建設技術やマーケティングを生かしたオフィスビルとして、2022年11月に誕生予定です。ウランバートルでは経済成長に伴い、車の所有率が大幅に増加しており、市街地での駐車場不足が深刻な問題になっていますが、IC TOWERでは駐車場を別棟に建設し（78台予定）、従来型のオフィスビルにはない特徴を持ち合わせております。
＊画像はイメージです。実物と異なる場合がございます。
首都ウランバートルの中でも特に需要の高いAエリアでの開発
モンゴルでは、ウランバートル市内のうち、特にオフィスや商業施設、行政機関が集中している地区をAエリアと呼びます。今回建設中のIC TOWERの予定地周辺には日本大使館を含む各国大使館や、モンゴルでは数少ない外資系ホテルのShangri-La Hotelもあり、Aエリアの中でも特に活況な場所に位置します。
ラグジュアリーなオフィスエリア
IC TOWERのオフィスエリアでは、ラグジュアリーなラウンジや、充実した会議室を利用できるシェアオフィスを採用予定です（5階〜10階）。入居する企業は会議室・ワークラウンジ等の共用部を無料で利用することができます。入居するテナントが負担するのは専有の執務室部分だけの賃料となり、ビルとしてテナント誘致に競争力を持たせています。また、スタートアップや小規模の企業も入居しやすいよう、36〜102㎡の小さな区画も有しています。また、オフイスエリアの12~15階には、弊社が所属しております、インベスコアグループが入居予定です。
＊画像はイメージです。実物と異なる場合がございます。
自社による施工監修
本物件は現地での施工監修の実績が豊富な当社が工事の監修を行っている物件です。人や資材、資金の管理が難しい新興国では、遅延やプロジェクトが中断する可能性があるなど、ゼロからビルを建設することは容易ではありませんが、当社ではそれらのリスクを低減するために、厳密な品質管理や工程管理を徹底し、日本クオリティのきめ細かい管理を実現させています。
円建てでの一括借り上げ契約
本物件では、弊社が所属しております、インベスコアグループ内の企業である『Invescore Property LLC.』（以降：IP社）とファンド組成時に一括借り上げ契約を結ぶため、対象物件に空室が出たとしても、投資家の皆様は安定した家賃収入を得ることが期待できます。また、IP社との一括借り上げ賃料は円建てであり、為替リスクが軽減されていることも大きなメリットです。
IP社の詳細はこちら
優先劣後構造を採用
TECROWDの運営会社であるTECRA株式会社（以下TECRA）が共同で出資し、対象不動産の売却時に元本割れが発生した場合は、TECRAが先に損失を負担します（劣後出資の比率については、リターン項目をご確認ください）。損失がTECRAの出資額を超えた場合にのみ、投資家の皆様の元本が棄損する可能性があります。
モンゴル国について
モンゴルのポテンシャル
モンゴルの人口は約330万人と、日本の神奈川県横浜市（約375万人）と同等の規模です。一方で国土は日本の約4倍の面積があり、広大な土地が広がっています。もともとは社会主義の国家でしたが、1990年に共和制に移行して以来、すさまじい経済成長を遂げ、現在も高い成長率を維持しています。また識字率は99%を超えており、一人当たり名目GDPは4,245米ドルと、近年成長している東南アジアの国々と比べても低くない水準です。
人口ピラミッドは三角形の形をしており、労働人口が多く、経済の発展が期待できる人口ボーナス期にあります。
また、人口は毎年2%ずつ右肩上がりで伸びており、今後も増えていくことが期待できる状況です。
主要産業構造
（1）輸出：鉱物資源（石炭，銅精鉱，蛍石など），原油，牧畜産品（カシミア，皮革）
（2）輸入：石油燃料，自動車，機械設備類，日用雑貨，医薬品
モンゴルは日本の約4倍の国土面積という広大な土地の中で、多くの資源が採掘できる資源国です。現在でも銅を中心に石炭や金など複数の資源が採掘できる状態でありながら、まだまだ多くの未採掘資源が眠っていると言われています。資源価格は変動するものの、それらの資源はモンゴルのさらなる経済成長のポテンシャルを秘めていると言えるでしょう。
成長が期待できるモンゴルの不動産市場
モンゴル全体の人口は約330万人と小規模ですが、首都のウランバートルには人口の約半分である150万人強が住んでいます。都市単体として見ると神奈川県川崎市と同程度の規模（出典:総務省）であり、不動産市場としては、非常に大きなマーケットです。そういった大きなマーケットでありながら、その他のアジア諸国と比較すると、モンゴルの不動産価格はまだ低い水準にあるため、今後の不動産価値上昇に期待できるのが特徴です。
ファンドスキーム
30ヶ月運用の賃料収入型ファンド
本プロジェクトは、出資金を用いて対象不動産を購入・建築し、得られる賃料収入を配当原資としたファンドとなっています。パーキング棟はすでに完成しており、弊社が所属しております、インベスコアグループ内の企業である『Invescore Property LLC.』（以降：IP社）と一括借り上げ契約を締結します。さらに、オフィス棟完成後、パーキング棟と同様にIP社と一括借り上げ契約を締結します。2024年4月に現地企業へ売却を予定しており、売却後、元本を償還します。
賃料収入を原資とした安定的な配当
本プロジェクトは、家賃収入を配当原資とした安定的な配当が期待できます。さらに、弊社が所属しております、インベスコアグループ内の企業である『Invescore Property LLC.』（以降：IP社）が一括借上およびに集金代行を行っているため、より確実性の高いスキームとなっています。
※利回り/リターン/配当などはすべて想定数値となります。
不動産特定共同事業における分類
不動産特定共同事業（１号２号） 匿名組合型による募集
想定運用スケジュール
| 募集期間 | 2021年8月23日〜2021年9月22日 |
|---|---|
| 運用期間 | 2021年11月1日〜2024年4月30日 |
| 配当期間 | 3ヶ月に1回 |
運用期間については、予定期間の終了日より前に対象不動産を売却することにより、元本損失のリスクが軽減される可能性が高いと見込まれる場合、事業者の裁量により、運用期間の終了を早めることがあります。左記の運用期間内に対象不動産の売却が完了しない場合、事業者は本契約の契約期間満了日の遅くとも1ヶ月前に事業参加者に書類または電子情報処理組織を利用した通知により、6ヵ️月を超えない範囲で本契約の契約期間を延長する場合があります。
出資金と使用用途
調達資金
出資総額
75,700,000 円
優先出資者（投資家の皆様）
68,100,000 円
劣後出資（TECRA）
7,600,000 円
資金使途
| 物件価格 | 75,459,881円 |
|---|---|
| 諸経費・予備費 | 240,119円 |
| 合計 | 75,700,000円 |
期中配当に関する収支の想定内訳
※期間中に転借人が退去した場合は、転貸者であるIP社が再度転借人を募集します。転借人が決まらない期間中も、IP社が賃料を負担します。
※万が一賃料が減額となった場合は、まず劣後出資者が劣後出資者配当の範囲内で損失を負担します。
配当スケジュール（予定）
※満期後の元本償還は、運用終了後40営業日以内に実施予定です。
分配金に関する課税
分配金は雑所得として総合課税の対象となります。事業者であるTECRAにて20.42%の源泉徴収を行い、また、年に一度「年間取引報告書」を交付いたします。
なぜモンゴルでプロジェクトを推進するのか
「大草原」といったイメージの強いモンゴル
あなたは「モンゴル」と聞いて、どんなイメージを抱きますか？ 「遊牧民族」「大草原」「力士の出身国」「フビライ=ハンやチンギス=ハン」といったキーワードが頭に浮かぶ方がほとんどだと思います。そのため、モンゴルの首都ウランバートルに、高層ビルが立ち並ぶイメージは想像しがたいかもしれません。
イメージと違うモンゴルの「実際の姿」とは
しかし、モンゴルは近年経済成長が著しく、首都ウランバートルにはモンゴルの総人口の約半数である150万人強の人が住んでおり、マンションやオフィスビルが多く建設されております。人口増加は進み、建設需要は非常に高まっています。そしてウランバートル市内は、どこのレストランにもWi-Fi環境が完備。また、キャッシュレス化も進んでおり、消費者のほとんどが何らかのキャッシュレス決済を行っております。さらに、大学進学率は65.6%と日本の63.5%を上回っています（2019年現在）。人口比で見た日本への留学生は世界一と、親日国としても有名です。
参考文献:『グローバルノート～世界の大学進学率 国際比較～』
中心地を囲むゲル地区の存在
そのように都市集中化・高度成長が進むモンゴルですが、当然物件の開発は近年の人口増加のペースに追いついていません。中心部の近代的なマンションやオフィスが集中するエリアの周りに、ゲル地区と呼ばれるガスや水道等のインフラが未整備で、テントを主とした簡易的住居が密集したエリアが広がっています。ウランバートルの半数以上の市民はそのゲル地区に住まわざるをえない状況です。そのためゲル地区の人々は早くこの地域を脱し、中心地に移り住みたいと願っているのです。
このような背景から、適正価格での良質な住宅やオフィスの提供というのを、モンゴルの多くの人々が待ち望んでいます。それはすなわち、近代的な住宅やオフィスが物理的に不足しているため、良い物件を建てれば在庫リスクは極めて低いという需要過多な状態なのです。
社会問題である環境汚染
モンゴルの冬季はマイナス30度近くまで冷え込みます。そのため暖を取ることは必須ですが、ゲル地区ではガスが通っていないため、暖を取るために石炭を燃やすのが一般的です。モンゴル国内では石炭が豊富に採掘されるため、安価で経済的である一方、石炭から出る灰が環境汚染に繋がっており、現地で非常に深刻な社会問題となっています。
特に石炭の灰は地表近くに滞留するため、身長の低い子供や幼児の肺炎の発症例も多数報告されており、政府が石炭使用禁止の要請を検討するほど深刻化しています。TECRAでは、モンゴルのこうした環境問題も、良質な建築物の提供を通じて改善することができると願い、プロジェクトを推進しています。
TECRAのミッション
TECROWDを運営するTECRAは、右のようなミッションを掲げています。
このミッションには世界にある経済格差をはじめとした不均衡に対して、建設・不動産・金融などの専門的な技術を通じて新興国の方々の暮らしを向上させる”機会”を作り不均衡を無くしていきたい。
またその活動を自分達だけでなく、様々な日本のステークホルダーと共に行うことで”他者貢献の幸せ”を分かち合いたいというTECRAの想いが込められています。
