TECROWD50号ファンド Ambassador Residence｜不動産クラウドファンディングのTECROWD

本ファンドの概要

本ファンドは、モンゴル首都ウランバートルの中心地に位置する高級レジデンス「Ambassador Residence」を投資対象とするファンドです。「Ambassador Residence」はTECROWD5・6・7号ファンドにて運用し、事業者であるTECRA株式会社の固有資産として振り替えて償還したものですが、再度ファンドに組み入れて、インカムゲイン型ファンドとして運用を行うものです。

充実設備の新築高級レジデンス

「Ambassador Residence」は総戸数住戸62戸、店舗1戸、住戸の1戸当たり平均専有面積が97.2㎡のレジデンスです。モンゴルでは経済の発展に伴い、外資系企業等が増加したことで、現地富裕層や企業駐在員・大使館員などからの住居ニーズが高まってきており、そのためウランバートル中心部は近年、中高層のレジデンスが相次いで建設されています。そのような不動産市況にあるウランバートルの中で、「Ambassador Residence」は、システムキッチンや温水暖房便座、床暖房、オートロック、24時間コンシェルジェカウンターなどに加え、高級感のある上質なデザインが高い評価を受けています。さらに、地下駐車場も完備されていますので、車の乗降がスムーズにでき、冬場はマイナス40度にもなるモンゴルでも快適に過ごすことができます。

ウランバートル中心の好立地

Ambassador Residenceはウランバートルの中心地であるスフバートル広場から800mの位置にあります。また、モンゴルでも有数の５つ星ホテルであるシャングリラホテルから東に200m、日本大使館からも南に400mという、ウランバートル市内きっての好立地です。ウランバートルは中心地が渋滞しており、車移動は困難な場合が多いため、大使館や外資系企業の駐在員は中心地まで徒歩で移動できる範囲に住居を構える傾向があります。Ambassador Residenceはそのようなビジネスマンの需要に適った場所に位置しています。モンゴル最大のショッピングモールであるシャングリラモールも近く、ファミリー層のお客様にも大変好評です。

円建てでのマスターリース契約による安定的な賃料収入

本物件はいずれも、当社と長くパートナーシップ関係にあるインベスコアグループの不動産管理会社であるInvescore Property LLC.（以下、IP社）とマスターリース契約を締結します。そのため、空室が出たとしても、安定した家賃収入を得ることが期待できます。マスターリース契約の詳細は、リスクタブをご確認ください。また、ファンド運用に関わる全ての金銭の授受を円建てで行うため、投資家の皆様の為替リスクがなくなっていることも大きなメリットです。

優先劣後構造を採用

投資家の皆様にご出資いただく優先出資に加え、TECRA含む当社グループ（以下、当社グループ）が劣後出資を行っており、本ファンドの償還時に元本割れが発生した場合は、当社グループが先に損失を負担します（劣後出資の比率については、リターン項目をご確認ください）。損失が当社グループの出資額を超えた場合にのみ、投資家の皆様の元本が棄損する可能性があります。

物件概要

物件名称	Ambassador Residence
国・エリア	モンゴル / ウランバートル
所在地	Ambassador Residence building, Unesco street 13, 1st khoroo, Sukhbaatar district, Ulaanbaatar, Mongolia
物件種別	店舗・共同住宅
構造・規模	RC造地上16階、地下1階
敷地面積	1,300㎡
建物面積	10,293.70㎡
区分面積	住戸65.77㎡～149.88㎡/店舗321.89㎡
総戸数	住戸62戸/店舗1戸
竣工年月	2019年12月竣工
投資対象	今回の募集ファンドにおける投資の対象 1101区画106.41㎡、1501区画144.35㎡、1502区画149.88㎡、1001区画106.41㎡

モンゴル国について

資源国モンゴルのポテンシャル

モンゴルの人口は約345万人と、日本の約40分の1の規模です。一方で国土は日本の約4倍の面積があり、広大な土地が広がっています。もともとは社会主義の国家でしたが、1990年に共和制に移行して以来、モンゴル経済は著しい高成長を遂げました。また識字率は99%を超えており、一人当たり名目GDPは5,038米ドルと、近年成長している東南アジアの国々と比べても低くない水準です。

国土面積	1,564,100k㎡
一人当たりGDP	5,038$（2022年・モンゴル国家統計局）
インフレ率	13.2%（2022年・モンゴル国家統計局）
政体	共和制
民族	モンゴル人（全体の95%）、ほかカザフ人等（外務省）
識字率	99%（2020年・世界銀行）
年間平均気温	-1.3℃（2022年・外務省）

人口	約345万人（2022年・モンゴル国家統計局）
経済成長率	4.7%（2022年・モンゴル国家統計局）
通貨	トゥグルグ（MNT）
言語	モンゴル語
平均寿命	女性78歳　男性68歳（2023年・UNFPA）
1世帯平均月収	523$（2023年・CEIC）

人口ピラミッドは三角形の形をしており、労働人口が多く、経済の発展が期待できる人口ボーナス期にあります。
また、人口は毎年2%ずつ右肩上がりで伸びており、今後も増えていくことが期待できる状況です。

出典：JICA

出典：CEIC

貿易額
（1）輸出　約125.4億米ドル
（2）輸入　約87.0億米ドル
主要貿易品目
（1）輸出　鉱物資源（石炭、銅精鉱、蛍石など）、牧畜産品（カシミア、羊毛、皮革など）
（2）輸入　石油燃料、自動車、機械設備類、食料品
外務省より

モンゴルは日本の約4倍の国土面積という広大な土地の中で、多くの資源が採掘できる資源国です。現在でも銅を中心に石炭や金など複数の資源が採掘できる状態でありながら、まだまだ多くの未採掘資源が眠っていると言われています。資源価格は変動するものの、それらの資源はモンゴルのさらなる経済成長のポテンシャルを秘めていると言えるでしょう。

産業別GDP　出典：モンゴル統計局

産業別輸出金額構成比　出典：モンゴル統計局

モンゴルの不動産市場について

モンゴル全体の人口は約345万人と小規模ですが、首都のウランバートルには人口の約半分である169万人強が居住しています。しかし、全体の約6割が、生活インフラが十分に整っていないゲル地区に居住しており、さらにほか約4割が居住する地区でも、日中の慢性的な自動車渋滞を回避して中心部にアクセスできるエリアは限られています。当社グループは、長く現地に根ざした事業を行なっているため、中心部への徒歩圏内という好立地の土地の仕入れ、開発を実現することが可能となっています。

ゲル地区の様子

市内の慢性的な交通渋滞

ファンドスキーム

賃料収入が配当原資

本プロジェクトでは、投資家の皆様からの出資金をもって対象物件（以下、本物件）をファンドに組み入れます（図①）。 Invescore Property LLC.とマスターリース契約を締結し、テナントの入居の有無にかかわらず、一定の賃料を受け取り（図②）、賃料を原資として配当を行います。テナントの入退去の管理や、賃料滞納時の対応はInvescore Property LLC.が全て行うため、当社は毎月一定の賃料を受け取るのみです。

不動産特定共同事業における分類

不動産特定共同事業（１号２号）　匿名組合型による募集

想定運用スケジュール

募集期間	2023年10月2日～2023年10月31日
運用期間	2023年11月1日〜2025年10月31日
配当時期	運用期間中8回（詳細は配当スケジュールにて）

運用期間については、予定期間の終了日より前に対象不動産を売却することにより、元本損失のリスクが軽減される可能性が高いと見込まれる場合や、より高い利益の実現が見込まれる場合は、事業者の裁量により、運用期間の終了を早めることがあります。左記の運用期間内に対象不動産の売却が完了しない場合、事業者は本契約の運用期間満了日の遅くとも1ヶ月前に事業参加者に書類または電子情報処理組織を利用した通知をすることにより、本契約の運用期間を延長し、次なる売却先を検討、もしくは、TECRAの固有財産に振り替えることがあります。

出資金と資金使途（予定）

出資総額

78,950,000 円

優先出資者（投資家の皆様）

70,800,000 円

劣後出資（当社グループ）

8,150,000 円

資金使途

物件価格	78,800,000円
諸経費・予備費	150,000円
合計	78,950,000円

収支の想定内訳（年間）

収入

賃料収入

6,870,125円

営業者報酬

343,506円

配当合計

優先出資者配当

5,664,000円

劣後出資者配当

817,619円

配当スケジュール（予定）

分配金に関する課税

分配金は雑所得として総合課税の対象となります。事業者であるTECRAにて20.42%の源泉徴収を行い、また、年に一度「年間取引報告書」を交付いたします。

この商品のリスクに関するよくある質問と弊社の対応

マスターリース契約（方式）とは何ですか？

物件の空室リスクを回避する手段の一つです。通常は入居者からの賃料が配当原資となるため、入居者がいなければ収入がゼロになってしまいます。マスターリース契約では、物件の所有者からマスターリース会社（以下、業者）が賃貸物件を借り上げて、賃貸物件の入居の有無に関わらず所有者に一定の賃料を支払いながら、業者が入居者を募集します。業者が入居者から受け取る賃料とマスターリース賃料の差額が業者の収入となります。入居率の有無にかかわらず、一定の賃料が所有者に入るスキームです。

運用期間中の為替変動の影響は？

本物件は、業者とのマスターリース契約は円建てで行っており、投資家の皆様が負担する為替リスクはありません。

この商品に関するリスク

元本割れリスク	ファンドは投資家様の投資の元本を保証するものではありません。ファンドの収益性、利益の分配、資産の分配は保証されていないため、以下に記載の各リスクに加えて、「契約締結前の書類」に記載されているリスクにより、投資家様の投資元本が毀損する可能性があります。また、一部の投資案件は、当初はほとんど収益をもたらさず、存続期間の終盤になって初めて収益をもたらす可能性があります。
関係者のクレジットリスク	本事業の事業者であり、且つ対象不動産の所有者であるTECRA株式会社（以下「TECRA」といいます。）や、対象不動産の賃借人、転借人（存在する場合）、および各対象不動産の管理・運営受託者等（以下「スキーム関係者」といいます。）の事業や財産の状況が変化したりすることにより、ファンドの運営が著しく阻害され、利益が減少したり、費用の増加が起こる可能性があります。また、TECRAは､ファンドに関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営する中に発生する資金等を指します。）を､金融機関への預金等により運用します｡そのため、当該金融機関の破たん等により損失を被ることがあります。
スキーム関係者の倒産手続き等開始に伴うリスク	スキーム関係者に対する破産等の倒産手続の申立てが行われ、またはスキーム関係者の資産に対する仮差し押さえ、差し押さえ、または同様の処分が行われた場合、ファンドの運用が著しく阻害され、利益が減少するか、費用が増加する可能性があります。
システムリスク	ファンドに関する取引はインターネットを利用しており、また、ファンドに関連する事務は、TECRAまたはその業務委託先が運営するシステムによって行われます。そのため、通信障害、システム障害等により、約定、取引、入出金や配当スケジュール等に悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産に係るリスク	不動産価格は、経済市況、不動産市況、など多くの要因の影響を受けます。また、地理的固定、不動性、永続性、個別性などの不動産の特性により、一般に、不動産は流動性が相対的に低い資産として理解されています。これらの不動産の特性により、当初想定していた時期・価格・条件で対象不動産を売却することができず、ファンドの利益に悪影響を与えるリスクがあります。また、対象不動産が未完成物件の場合、工事期間の遅延、コストの高騰、建設および施設運営に必要な許認可の取得不能などにより、当初の予定よりも完成が遅れ、または物件が完成せず、投資の元本が失われる可能性があります。さらに、建物の施工を受託した建築会社またはその下請業者において建物が適正に施工されない可能性や、建築資材の強度・機能等の不具合や基準不適合である可能性があります。
賃貸物件に関するリスク	対象不動産をテナント（賃借人）に賃貸する場合、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、ファンドが受け取るべき家賃を受け取れず、会員に対しての配当を行えないおそれがあります。また、運用期間中の空室発生や競合物件とのテナント獲得競争による賃料の引き下げ等により、ファンドの利益が悪影響を受けるリスクがあります。更に、対象不動産について想定外の修繕費用等が発生した場合には、分配金及び元本が悪影響を受けるリスクがあります。
価格下落リスク	投資家が保有するファンド持分の客観的な価値は、不動産市場における相場その他の指標の変化や、対象不動産の価格の下落、当社の業務、財産の状況等により、減少するおそれがあります。
中途解約等の禁止	クーリングオフ期間経過後は、投資家様は、やむを得ない事由が存する場合、または契約成立前書面の「22.本契約の解除等」に記載された要件を満たさない限り、契約を解除又は中途解約することはできません。
自然災害リスク	大規模な自然災害が発生して不動産市場に影響を及ぼした場合、または自然災害が対象不動産に直接影響を及ぼした場合、ファンドにおける収益の減少または費用が増加するリスクがあります。
運用期間の長期延長リスク	不動産市場の状況その他の状況に応じて、TECRAはその裁量により当初想定された投資期間を延長する場合があります。延長期間は、契約成立前書面の「対象不動産に関する不動産取引の詳細」の「不動産取引の終了予定日」に定められています。また、延長を行ったとしても、売却時の不動産市況によっては、当初の予想売却価格で対象不動産を売却できない可能性があり、出資金の元本割れとなるリスクがあります。
法規制に関するリスク	ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の法制度が制定または変更された場合（行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。）、ファンドの利益の減少または費用の増加をもたらす可能性があります。
税制に関するリスク	ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の税制が制定または変更された場合（行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。）、税金や公租公課の負担が増え、その結果、ファンドの利益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、クラウドファンディング事業に係る税制が制定または変更された場合（行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。）、償還完了後の投資家の収入が減少する可能性があります。
為替によるリスク	対象不動産が日本国外に所在する場合、ファンドの収益は為替変動による影響を受ける可能性があります。
流動性リスク	ファンド持分の流通市場は現在確立されておらず､確立される保証もなく､途中売却することができない可能性があります｡また、ファンド持分の譲渡には、TECRAの同意が必要です。ファンド持分を途中売却できたとしても､売却価格が投資元本を割り込み損失を生じるリスクがあります。
カントリーリスク	対象不動産の所在する国の政権、地方行政組織、法律、条例等の制定・変更により、ファンドが不利益を受ける可能性があります。

ファンド組成会社

会社名	TECRA株式会社
住所	神奈川県横浜市西区みなとみらい2-3-1クイーンズタワーA棟4階
資本金	156,600,000円
業務管理者	伊藤　将
免許	不動産特定共同事業（神奈川県知事第12号）宅地建物取引業（神奈川県知事（4）第26122号）建設業（神奈川県知事許可（般-4）第74708号）
不動産特定共同事業の種別	第１号及び２号電子業取引登録

マスターリース会社

会社名	Invescore Property LLC.
住所	Ulaanbaatar city, Sukhbaatar district, 1st khoroo, 13th Micro-district, Paris street-42 IC Tower 12th floor
資本金	50,000,000MNT

なぜ中央アジアでプロジェクトを推進するのか

ハイグレードな住宅への高い需要

モンゴル・カザフスタンをはじめとする中央アジアでは、ものを所有する意欲の高い方も多いことから、ハイグレードな持ち家のニーズが高い傾向にあります。また、日本での開発に比べて原価が低く収益率も高く設定できることから、ポテンシャルを多く秘めているといえます。

高い参入障壁

不動産開発プロジェクトのなかでも、建物を建てるのみ、出来上がった建物を販売するのみであれば外国企業でも難しくありませんが、プロジェクトを進めるにあたって最も重要な土地の仕入は現地に根付いた企業でないと容易ではありません。また、販売後の運営・管理も、現地に精通した管理会社でないと円滑に行うことができません。

土地仕入れから運営管理までワンストップでできる体制

当社と長くパートナーシップ関係にあるインベスコアグループは中央アジア諸国にて金融業、不動産開発業等を大規模に展開しており、2012年以降10年間、マーケティング調査～土地の仕入～建築工事～販売～運営管理までをグループ各社でワンストップで行っております。結果、原価に対し高利回りでの収益獲得を可能としております。また、グループ内に金融機関を有していることや、TECROWDによる資金調達がその事業展開をさらに加速させています。

TECRAのミッション

TECROWDを運営するTECRAは、右のようなミッションを掲げています。このミッションには世界にある経済格差をはじめとした不均衡に対して、建設・不動産・金融などの専門的な技術を通じて新興国の方々の暮らしを向上させる”機会”を作り不均衡を無くしていきたい。またその活動を自分達だけでなく、様々な日本のステークホルダーと共に行うことで”他者貢献の幸せ”を分かち合いたいというTECRAの想いが込められています。

TECROWD50号ファンド Ambassador Residence