TECROWD47号ファンド KHAN VILLA phase2｜不動産クラウドファンディングのTECROWD

先行抽選対象ファンド

本ファンドは、募集枠の一部を、通常の募集に先立ってお申込・入金手続きが可能となる、先行抽選システムを採用いたします。詳細はニュース一覧をご確認ください。

高級住宅地における大規模住宅プロジェクト

本ファンドは、カザフスタンの旧首都アルマティ市の郊外にある高級住宅地における、戸建住宅の開発プロジェクトが対象になります。

このプロジェクトは、計70棟、延床面積18,659.9㎡の戸建住宅を建設するもので、本ファンドでは、プロジェクトの第三期として、6,315㎡の土地に、計25棟、延床面積6,664.25㎡の住宅の建設を行います。

経済成長著しいカザフスタンでは、経済や産業の中心地であるアルマティ市近郊の高級住宅の需要が非常に高まっていますが、その反面、市内中心部への通勤圏内において、類似のプロジェクトを行うことのできる開発用地は非常に限られているため、希少性という観点でも本プロジェクトにて供給する住宅のニーズは極めて高いことが予想されることから、当社グループとしても、本プロジェクトは成功の可能性は極めて高いと判断しております。

アルマティ市郊外の好立地

本物件はアルマティ市の西部、アルマティ市の主要道路であるアベイ通りとアシモフ通りの交差点の南西に位置し、周辺は住宅（戸建やタウンハウス）、商店街・教育施設などに囲まれた地域に立地しています。インフラも十分に発達しており、市内中心部への主要な交通機関であるバスターミナルへのアクセスも大変良好です。

また、本物件は、アルマティ市の代表的なホテルであるSwissotel Wellness Resort Alatau Almatyの近くにあり、同ホテルは50ヘクタール以上の広大な敷地を有し、敷地内には湖があり、多くの緑が生い茂る等、自然環境にも恵まれており、市内で最も象徴的な場所の1つとされています。

当社グループデザイナーによる高いデザイン性

本プロジェクトのプランニングは、当社28号ファンドの投資対象である「グリーンライフ小石川」、および34号ファンドの投資対象である「THE SECOND Kujukuri Beach House」のフルリノベーション工事の設計を担当したデザイナーが担当します。これらの物件は、高いデザイン性が評価され、入居者や利用者から大変好評価をいただき、即時入居や高い稼働率の維持に成功しております。

本プロジェクトもデザイン、利便性、耐震性、全ての面において現地の中高級物件を上回るクオリティーで設計を行っています。その結果、事前調査の段階においてもマーケティングや販売仲介の希望が集中しており、現地でも非常に注目を集めている案件です。

左：28号ファンドグリーンライフ小石川内装　右：34号ファンド THE SECOND Kujukuri Beach House 内装

建物工事完了後の売却を予定している開発型ファンド

本ファンドは、KHAN VILLAプロジェクトにおいてのフェーズ2にあたるもので、すでに建築確認を取得し、造成工事が完了している土地を取得し、住宅を建設するための必要資金をご出資いただくファンドです。竣工前後から、現地での販売活動を行ったあと、現地当社グループ会社に売却し、配当・元本償還を行います。

※1 一戸あたりの工期は約4ヶ月を見込んでおりますが、各住宅の着工時期は同時ではなく少しずつずれるため、全体の工事期間は10ヶ月を予定しております。
※2 竣工した住宅から順に販売活動を行い、全戸の販売予約が完了した時点を目処に、当社の現地グループ会社へ売却を行う予定です。

優先劣後構造を採用

投資家の皆様にご出資いただく優先出資に加え、TECRA含む当社グループ（以下、当社グループ）が劣後出資を行っており、本ファンドの償還時に元本割れが発生した場合は、当社グループが先に損失を負担します（劣後出資の比率については、リターン項目をご確認ください）。損失が当社グループの出資額を超えた場合にのみ、投資家の皆様の元本が棄損する可能性があります。

物件概要

物件名称	KHAN VILLA
国・エリア	カザフスタン/アルマティ
所在地	77a, Arman s/t, Nauryzbai District, Almaty, Republic of Kazakhstanの一部
物件種別	戸建住宅
構造・規模	木造2階建
敷地面積	6,315㎡
建築延面積	6,664.25㎡
総戸数	住宅25戸（予定）
竣工年月	2024年7月（予定）
備考	土地の権利種類：賃借権

カザフスタンについて

中央アジア最大の経済大国

カザフスタンは、中央アジアに位置し、旧ソ連の中でもロシアに次いで広い国土を持ちます（1991年12月、ソビエト連邦の解体時に独立）。国土の大きさは日本の約7.2倍あり、世界第9位の広大な土地を有しています。この広大な土地には、石油、ガス、石炭、ウランなど豊富な天然資源に恵まれ、同国は、これら資源を活用し中央アジアを代表する経済大国を築いてきました。また、カスピ海諸国の約1億5千万人への貿易の玄関口でもあり、失業率も低く（2022年は4.9% 出典：IMF ）、実質GDPが上昇（2022年は2.5%の成長率出典：IMF ）、巨額の国家石油基金（外資企業がカザフスタン国内で石油採掘を行う際に徴収するロイヤリティーの一部をプールしたもの）を保有するなど、財務状況は良好な状態にあります。

なお、同国最大の都市であるアルマティ市は、1997年に首都が別都市（アスタナ市）へ移転された後も、引き続き同国の経済、教育、文化の中心地となっています。

国土面積	2,724,900 km²
一人当たりGDP	11,590＄（2022年・IMF）
インフレ率	14.00% （2022年・IMF）
政体	共和制
民族	カザフ系（69％）、ロシア系・その他（31％）（2022年・外務省）
識字率	99.70%（2018年・世界銀行）
平均気温	夏23℃　冬－6℃（2021年・外務省）

人口	1,920万人（2022年・外務省）
経済成長率	2.50%（2022年・IMF）
通貨	テンゲ (KZT)
言語	カザフ語、ロシア語
平均寿命	71.3歳（2020年・世界銀行）
平均月収	660＄（2022年10月・CEIC）

2022年・国連 World Population Prospects

人口ピラミッドは三角形の形をしており、ここ10年でも年間1.4%の上昇率です。

2022 3Q ・IMF

貿易額
（１）輸出　603.21億米ドル
（２）輸入　414.15億米ドル
主要品目
（１）輸出　エネルギー・鉱物資源、金属・金属製品、食料品、化学製品、自動車
（２）輸入　自動車、化学製品、金属・金属製品、食料品、エネルギー・鉱物資源
外務省より

アルマティ市の不動産市場について

豊富な鉱物資源を有するカザフスタンは、国としては決して貧しくなかったものの、以前は、非富裕層の消費支出は対GDP比で半分以下であるモンゴル国と同水準という状態にありました。しかしながら、近年徐々に民主化が進んでいく中で、国としての豊かさが少しずつ一般大衆層にまで行き渡るようになり、住宅購入可能な層が増加し、市場は拡大を続けています。
2022年においては成約件数の鈍化が見受けられますが、これは住宅供給数が減少したことが原因です。引き続き、住宅需要は旺盛なものがありますが、それに対し、供給が追い付いていない状態にあります。

アルマティ市における居住用不動産の成約件数の推移（出典：Scot Holland）

アルマティ市の住宅の市況について

アルマティ市では、首都アスタナと同様に地方からの人口流入が継続しており、今後も戸建住宅・集合住宅の需要の増加は見込めますが、高級物件の需要が特に高い状況にあります。
近隣の同グレードの住宅の売出事例では、平米単価が400,000円前後ほどになりますが、いずれもスケルトン渡しでの価格になります。本物件は内装・家具付きで平米280,000円前後の売却価格を予定しており、売却における不安は僅少と思われます。

	内装・家具	販売価格（円/㎡）
対象物件	あり	280,180
Nef Uptown	なし	373,900
Capital Club	なし	436,100
Benelux	なし	420,550

ファンドスキーム

建物工事完了および全戸の販売予約完了後に配当・元本償還

本ファンドは、すでに建築確認を取得し、造成工事が完了している土地を取得し、住宅を建設するための必要資金をご出資いただくファンドです。竣工後、現地での販売活動を行ったあと、現地当社グループ会社に売却し、配当・元本償還を行います。

①投資家の皆様から出資金を募集します。
②対象物件の借地権を取得します。
③建物工事を行います。
④全戸の竣工および現地販売予約が完了後、現地当社グループ会社に売却します。
⑤投資家の皆様へ配当・元本償還を行います。
※中央アジアにおいては、土地を取得するのではなく、借地したうえで開発を行うことが一般的です。同国における借地権（賃借権）は日本における旧借地権に相当し、借地権者が更新を希望する限り原則的に借地権が更新される等、極めて借地権者の立場が強いもので、所有権とほぼ同等に取り扱われています。
※利回り/リターン/配当などはすべて想定数値となります。

不動産特定共同事業における分類

不動産特定共同事業（１号２号）　匿名組合型による募集

想定運用スケジュール

募集期間	2023年9月5日～2023年9月30日
運用期間	2023年10月1日〜2024年11月30日
配当時期	2024年12月25日

本物件は、全戸の竣工および現地販売予約完了後に現地当社グループ会社に売却を予定しています（2024年11月を予定）。
予定売却先への売却が実行されない場合には、本契約の契約期間の満了日の1ヶ月前までに事業参加者に対して書面の交付または電子情報処理組織を使用する方法にて通知することにより、本契約の運用期間を延長し、次なる売却先を検討、もしくは、TECRAの固有財産に振り替えることがあります。
※本ファンドは、募集枠の一部を、通常の募集に先立ってお申込・入金手続きが可能となる、先行抽選システムを採用いたします。詳細はニュース一覧をご確認ください

出資金と資金使途

調達資金

出資総額

1,304,300,000 円

優先出資者（投資家の皆様）

1,043,000,000 円

劣後出資（当社グループ）

261,300,000 円

資金使途

物件価格（借地権取得費）	368,000,000円
保証金	3,000,000円
期中地代	7,000,000円
建築工事費用	920,000,000円
予備費	6,300,000円
合計	1,304,300,000円

期中配当に関する収支の想定内訳

収入

売却代金

1,475,000,000円

プロジェクト費用

物件価格（借地権取得費）

368,000,000円

保証金

3,000,000円

期中地代

7,000,000円

建築工事費用

920,000,000円

予備費

6,300,000円

配当合計

優先出資者配当

121,683,333円

劣後出資者配当

49,016,667円

※1口当たりの配当予定金額11,666円　運用期間14ヶ月

配当スケジュール（予定）

2024年12月25日に配当・元本償還を行います。

分配金に関する課税

分配金は雑所得として総合課税の対象となります。事業者であるTECRAにて20.42%の源泉徴収を行い、「年間取引報告書」を交付いたします。

この商品のリスクに関するよくある質問と弊社の対応

売却代金が下振れる（上振れる）可能性はありますか？

予定売却先とは、近日中に売買契約を締結予定であり、かつ短期での売却を予定しているため、売却金額が変更される可能性は極めて低いと判断しております。

売買契約が締結されなかった場合、もしくは締結後に解除された場合はどうなりますか？

予定売却先とは現在、近日中の売買契約締結に向け具体的に準備中であり、締結されない可能性は極めて低いと判断しております。いったん締結された売買契約が解除されることは極めて稀ではありますが、大規模災害等の不測の事態が発生した場合により、売買契約が解除された場合は、ファンドの運用期間を延長しながら新たな売却先を探すもしくは、TECRAの固有財産に振り替え、配当・元本償還を行います。

この商品に関するリスク

元本割れリスク	ファンドは会員様の投資の元本を保証するものではありません。ファンドの収益性、利益の分配、資産の分配は保証されていないため、以下に記載の各リスクに加えて、「契約締結前の書類」に記載されているリスクにより、会員様の投資元本が毀損する可能性があります。また、一部の投資案件は、当初はほとんど収益をもたらさず、存続期間の終盤になって初めて収益をもたらす可能性があります。
関係者のクレジットリスク	本事業の事業者であり、且つ対象不動産の所有者であるTECRA株式会社（以下「TECRA」といいます。）や、対象不動産の賃借人、転借人（存在する場合）、および各対象不動産の管理・運営受託者等（以下「スキーム関係者」といいます。）の事業や財産の状況が変化したりすることにより、ファンドの運営が著しく阻害され、利益が減少したり、費用の増加が起こる可能性があります。また、TECRAは､ファンドに関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営する中に発生する資金等を指します。）を､金融機関への預金等により運用します｡そのため、当該金融機関の破たん等により損失を被ることがあります。
スキーム関係者の倒産手続き等開始に伴うリスク	スキーム関係者に対する破産等の倒産手続の申立てが行われ、またはスキーム関係者の資産に対する仮差し押さえ、差し押さえ、または同様の処分が行われた場合、ファンドの運用が著しく阻害され、利益が減少するか、費用が増加する可能性があります。
システムリスク	ファンドに関する取引はインターネットを利用しており、また、ファンドに関連する事務は、TECRAまたはその業務委託先が運営するシステムによって行われます。そのため、通信障害、システム障害等により、約定、取引、入出金や配当スケジュール等に悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産に係るリスク	不動産価格は、経済市況、不動産市況、など多くの要因の影響を受けます。また、地理的固定、不動性、永続性、個別性などの不動産の特性により、一般に、不動産は流動性が相対的に低い資産として理解されています。これらの不動産の特性により、当初想定していた時期・価格・条件で対象不動産を売却することができず、ファンドの利益に悪影響を与えるリスクがあります。また、対象不動産が未完成物件の場合、工事期間の遅延、コストの高騰、建設および施設運営に必要な許認可の取得不能などにより、当初の予定よりも完成が遅れ、または物件が完成せず、投資の元本が失われる可能性があります。さらに、建物の施工を受託した建築会社またはその下請業者において建物が適正に施工されない可能性や、建築資材の強度・機能等の不具合や基準不適合である可能性があります。
賃貸物件に関するリスク	対象不動産をテナント（賃借人）に賃貸借契約で貸す場合、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、ファンドが受け取るべき家賃を受け取れず、会員に対しての配当を行えないおそれがあります。また、運用期間中の空室発生や競合物件とのテナント獲得競争による賃料の引き下げ等により、ファンドの利益が悪影響を受けるリスクがあります。更に、対象不動産について想定外の修繕費用等が発生した場合には、分配金及び元本が悪影響を受けるリスクがあります。
価格下落リスク	会員が保有するファンド持分の客観的な価値は、不動産市場における相場その他の指標の変化や、対象不動産の価格の下落、当社の業務、財産の状況等により、減少するおそれがあります。
中途解約等の禁止	クーリングオフ期間経過後は、会員様は、やむを得ない事由が存する場合、または契約成立前書面の「22.本契約の解除等」に記載された要件を満たさない限り、契約を解除又は中途解約することはできません。
自然災害リスク	大規模な自然災害が発生して不動産市場に影響を及ぼした場合、または自然災害が対象不動産に直接影響を及ぼした場合、ファンドにおける収益の減少または費用が増加するリスクがあります。
運用期間の長期延長リスク	不動産市場の状況その他の状況に応じて、TECRAはその裁量により当初想定された投資期間を延長する場合があります。延長期間は、契約成立前書面の「対象不動産に関する不動産取引の詳細」の「不動産取引の終了予定日」に定められています。また、延長を行ったとしても、売却時の不動産市況によっては、当初の予想売却価格で対象不動産を売却できない可能性があり、出資金の元本割れとなるリスクがあります。
法規制に関するリスク	ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の法制度が制定または変更された場合（行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。）、ファンドの利益の減少または費用の増加をもたらす可能性があります。
税制に関するリスク	ファンドまたは不動産に影響を与える可能性のある国内外の税制が制定または変更された場合（行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。）、税金や公租公課の負担が増え、その結果、ファンドの利益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、クラウドファンディング事業に係る税制が制定または変更された場合（行政当局の見解の変更、新たな見解の公表等を含みます。）、償還完了後の会員の収入が減少する可能性があります。
為替によるリスク	対象不動産が日本国外に所在する場合、ファンドの収益は為替変動による影響を受ける可能性があります。
流動性リスク	ファンド持分の流通市場は現在確立されておらず､確立される保証もなく､途中売却することができない可能性があります｡また、ファンド持分の譲渡には、TECRAの同意が必要です。ファンド持分を途中売却できたとしても､売却価格が投資元本を割り込み損失を生じるリスクがあります。
カントリーリスク	対象不動産の所在する国の政権、地方行政組織、法律、条例等の制定・変更により、ファンドが不利益を受ける可能性があります。

ファンド組成会社

会社名	TECRA株式会社
住所	神奈川県横浜市西区みなとみらい2-3-1クイーンズタワーA棟4階
資本金	156,600,000円
業務管理者	伊藤　将
免許	不動産特定共同事業（神奈川県知事第12号）宅地建物取引業（神奈川県知事（4）第26122号）建設業（神奈川県知事許可（般-4）第74708号）
不動産特定共同事業の種別	第1号及び2号電子業取引登録

なぜ中央アジアでプロジェクトを推進するのか

ハイグレードな住宅への高い需要

モンゴル・カザフスタンをはじめとする中央アジアでは、ものを所有する意欲の高い方も多いことから、ハイグレードな持ち家のニーズが高い傾向にあります。また、日本での開発に比べて原価が低く収益率も高く設定できることから、ポテンシャルを多く秘めているといえます。

高い参入障壁

不動産開発プロジェクトのなかでも、建物を建てるだけ、出来上がった建物を販売するだけなら外国企業でも難しくありませんが、プロジェクトを進めるにあたって最も重要な土地の仕入は現地に根付いた企業でないと容易ではありません。また、販売後の運営・管理も、現地に精通した管理会社でないと円滑に行うことができません。

土地仕入れから運営管理までワンストップでできる体制

当社と長くパートナーシップ関係にあるインベスコアグループは中央アジア諸国にて金融業、不動産開発業等を大規模に展開しており、2012年以降10年間、マーケティング調査～土地の仕入～建築工事～販売～運営管理までをグループ各社でワンストップで行っております。結果、原価に対し高利回りでの収益獲得を可能としております。また、グループ内に金融機関を有していることや、TECROWDによる資金調達がその事業展開をさらに加速させています。

TECRAのミッション

TECROWDを運営するTECRAは、右のようなミッションを掲げています。このミッションには世界にある経済格差をはじめとした不均衡に対して、建設・不動産・金融などの専門的な技術を通じて新興国の方々の暮らしを向上させる”機会”を作り不均衡を無くしていきたい。またその活動を自分達だけでなく、様々な日本のステークホルダーと共に行うことで”他者貢献の幸せ”を分かち合いたいというTECRAの想いが込められています。

TECROWD47号ファンド KHAN VILLA phase2