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TECROWD 1号ファンドHoimor office
募集金額 28,500,000 円
現在金額 28,500,000 円
TECROWD 1号ファンドHoimor office
募集金額 28,500,000 円
現在金額 28,500,000 円
募集想定利回り
年利8.00%
運用期間（予定）
24ヶ月
募集期間
2021/03/22〜2021/03/31
初回配当日（予定）：2021/08/31
最小投資金額：100,000円
モンゴルの職場環境を改善するスマートオフィス
Hoimor officeはウランバートルの中心地に完成したスマートオフィスです。Wi-Fi環境やAIエレベーター完備、コンシェルジュ常駐、そして普及が進む自家用車のニーズに応える十分な駐車場スペースを用意しています。さらに、従来のモンゴルではあまり馴染みのなかった共用の会議室を充実させることで、入居企業のコスト負担軽減を実現。また、小さな区画も用意することで、スタートアップや小規模の企業にも人気が高いオフィスビルとなっております。
中心地の新興ビジネスエリアに立地
Hoimor officeはウランバートルの中心地点である国会議事堂から北に1km、徒歩圏内の場所に位置しています。この場所は中心地からゲル地区に向かう方向の途中にある新興ビジネスエリアとなっています。周辺は再開発が進み、今後不動産市場の発展が見込まれる好立地です。中心地へも近く、ゲル地区からも通いやすい立地であるため、非常に高い賃貸稼働率（後述）を実現しています。
安心の賃貸稼働率 95.3%（一括借り上げ付き）
本物件は賃貸稼働率95.3%を実現している実績のある人気のオフィスビルです。さらに、弊社が所属しております、インベスコアグループ内の企業である『Invescore Property LLC.』（以降：IP社）による一括借上契約が付いておりますので、安定した家賃収入を得られることが特徴です。IP社は金融機関のグループ企業であり、自社で為替ヘッジを行っているため、一括借り上げ家賃は円建てであり、為替リスクが軽減されていることも大きなメリットです。
※2020年1月～2020年11月平均の賃貸稼働率となります。
IP社の詳細はこちら
日本の建設企業監修のもと竣工済
本物件は日本企業であるTECRA株式会社が工事の監修を行い、モンゴルの国内不動産業界のリーディングカンパニーの一つである『Master Group』と協力して竣工させた物件です。人や資材、資金の管理が難しい新興国では、遅延やプロジェクトが中断する可能性があるなど、ゼロからビルを建設することは容易ではありませんが、当社はそれらのリスクを低減するために、厳密な品質管理や工程管理を徹底。日本クオリティのきめ細かい管理を実現させました。
優先劣後構造を採用
TECROWDの運営会社であるTECRAが共同で出資し、対象不動産の売却時に値下げが発生した場合は、TECRAが先に損失を負担します（劣後出資の比率については、リターン項目をご確認ください）。損失がTECRAの出資額を超えた場合にのみ、投資家様の元本が棄損する可能性があります。
モンゴル国について
モンゴルのポテンシャル
モンゴルの人口は約330万人と、日本の神奈川県横浜市（約375万人）と同等の規模です。一方で国土は日本の約4倍の面積があり、広大な土地が広がっています。もともとは社会主義の国家でしたが、1990年に共和制に移行して以来、すさまじい経済成長を遂げ、現在も高い成長率を維持しています。また識字率は99%を超えており、一人当たり名目GDPは4,245米ドルと、近年成長している東南アジアの国々と比べても低くない水準です。
人口ピラミッドは三角形の形をしており、労働人口が多く、経済の発展が期待できる人口ボーナス期にあります。
また、人口は毎年2%ずつ右肩上がりで伸びており、今後も増えていくことが期待できる状況です。
主要産業構造
（1）輸出：鉱物資源（石炭，銅精鉱，蛍石など），原油，牧畜産品（カシミア，皮革）
（2）輸入：石油燃料，自動車，機械設備類，日用雑貨，医薬品
モンゴルは日本の約4倍の国土面積という広大な土地の中で、多くの資源が採掘できる資源国です。現在でも銅を中心に石炭や金など複数の資源が採掘できる状態でありながら、まだまだ多くの未採掘資源が眠っていると言われています。資源価格は変動するものの、それらの資源はモンゴルのさらなる経済成長のポテンシャルを秘めていると言えるでしょう。
成長が期待できるモンゴルの不動産市場
モンゴル全体の人口は約330万人と小規模ですが、首都のウランバートルには人口の約半分である150万人強が住んでいます。都市単体として見ると神奈川県川崎市と同程度の規模（出典:総務省）であり、不動産市場としては、非常に大きなマーケットです。そういった大きなマーケットでありながら、その他のアジア諸国と比較すると、モンゴルの不動産価格はまだ低い水準にあるため、今後の不動産価値上昇に期待できるのが特徴です。
また、モンゴルではコンドミニアムの区分登記が可能で、コンドミニアムの住宅文化が根付いているため、投資をする際にもご安心いただけます。
ファンドスキーム
既存の賃料収入を原資とした安定的な配当
本プロジェクトは、すでに賃借人が入居している物件（賃貸稼働率 95.3%）を投資対象としているため、家賃収入を配当原資とした安定的な配当が期待できます。さらに、弊社が所属しております、インベスコアグループ内の企業である『Invescore Property LLC.』（以降：IP社）が一括借上およびに集金代行を行っているため、確実性が期待できるのも特徴です。
※利回り/リターン/配当などはすべて想定数値となります。
不動産特定共同事業における分類
不動産特定共同事業（１号２号） 匿名組合型による募集
想定運用スケジュール
| 先行予約 | 2021年2月22日〜 |
|---|---|
| 一般募集 | 2021年4月1日～2021年4月30日 |
| 運用期間 | 2021年5月1日～2023年4月30日 |
| 配当 | 年4回 |
運用期間については、予定期間の終了日より前に対象不動産を売却することにより、元本損失のリスクが軽減される可能性が高いと見込まれる場合、事業者の裁量により、運用期間の終了を早めることがあります。左記の運用期間期間内に対象不動産の売却が完了しない場合、事業者は本契約の契約期間満了日の遅くとも3ヶ月前に事業参加者に書類または電子情報処理組織を利用した通知により、6ヵ️月を超えない範囲で本契約の契約期間を延長する場合があります。
賃貸借契約状況
| 402区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：49,331円 | 面積：67.50㎡ | 契約期間：2020年10月6日～2021年10月6日 |
|---|---|---|---|---|
| 406区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：49,667円 | 面積：67.96㎡ | 契約期間：2020年9月11日～2021年9月11日 |
| 606区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：49,392円 | 面積：68.95㎡ | 契約期間：2020年6月1日～2021年6月1日 |
| 1006区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：50,506円 | 面積：69.15㎡ | 契約期間：2020年06月18日～2021年6月18日 |
| 1107区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：51,167円 | 面積：78.57㎡ | 契約期間：2020年8月7日～2021年8月7日 |
| 1402区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：48,189円 | 面積：67.27㎡ | 契約期間：2020年2月1日～2021年2月1日 |
| 1407区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：62,394円 | 面積：78.39㎡ | 契約期間：2020年6月2日～2021年6月2日 |
| 1409区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：39,917円 | 面積：50.15㎡ | 契約期間：2020年6月1日～2021年6月1日 |
| 1510区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：42,148円 | 面積：64.72㎡ | 契約期間：2020年11月25日～2021年11月25日 |
| 1604区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：74,859円 | 面積：94.05㎡ | 契約期間：2020年6月22日～2021年6月22日 |
| 1801区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：24,873円 | 面積：31.25㎡ | 契約期間：2020年11月3日～2021年11月3日 |
| 1803区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：27,826円 | 面積：34.96㎡ | 契約期間：2020年2月1日～2021年2月1日 |
| 1804区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：44,207円 | 面積：55.54㎡ | 契約期間：2020年9月4日～2021年9月4日 |
| 1807区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：25,319円 | 面積：31.81㎡ | 契約期間：2020年3月1日～2021年3月1日 |
| 1808区画 | 転貸人：IP社 | 賃料：33,395円 | 面積：51.28㎡ | 契約期間：2020年1月15日～2021年1月15日 |
出資金と使用用途
調達資金
出資総額
32,000,000 円
優先出資者（投資家の皆様）
28,500,000 円
劣後出資者
3,500,000 円
資金使途
| 物件価格 | 31,088,958円 |
|---|---|
| 所有権移転登記費用（15区画） | 200,000円 |
| 不動産取得税（売主負担） | 0円 |
| 仲介手数料（売主負担） | 0円 |
| 付加価値税（売主負担） | 0円 |
| 固定資産税清算金（借主負担） | 0円 |
| 予備費 | 711,042円 |
| 合計 | 32,000,000円 |
期中配当に関する収支の想定内訳（年間）
賃料収入（15区画合算）
※付加価値税（VAT）、源泉所得税（WHT）控除後
一括借り上げ賃料
2,489,928円
物件支出
PM費（賃貸管理費用）
借主負担
BM費（建物管理費用）
借主負担
租税公課
借主負担
修繕積立金
借主負担
火災保険料
借主負担
不動産特定共同事業に係る支出
営業者報酬
12,450円
配当合計
優先出資者配当
2,280,000円
劣後出資者配当
197,478円
※期間中に賃借人が退去した場合は、転貸者であるIP社が再度募集します。賃借人が決まっていなくても、転貸家賃は最長6ヶ月分支払われます。賃借人が6ヶ月以上決定されない場合、配当に影響が出る可能性があります。
配当スケジュール（予定）
分配金に関する課税
分配金は雑所得として総合課税の対象となります。事業者であるTECRAにて20.42%の源泉徴収を行い、また、年に一度「年間取引報告書」を交付いたします。
なぜモンゴルでプロジェクトを推進するのか
「大草原」といったイメージの強いモンゴル
あなたは「モンゴル」と聞いて、どんなイメージを抱きますか？ 「遊牧民族」「大草原」「力士の出身国」「フビライ=ハンやチンギス=ハン」といったキーワードが頭に浮かぶ方がほとんどだと思います。そのため、モンゴルの首都ウランバートルに、高層ビルが立ち並ぶイメージは想像しがたいかもしれません。
イメージと違うモンゴルの「実際の姿」とは
しかし、モンゴルは近年経済成長が著しく、首都ウランバートルにはモンゴルの総人口の約半数である150万人が住んでおり、マンションやオフィスビルが多く建設されております。人口増加は進み、建設需要は非常に高まっています。そしてウランバートル市内は、どこのレストランにもWi-Fi環境が完備。また、キャッシュレス化も進んでおり、消費者のほとんどが何らかのキャッシュレス決済を行っております。さらに、大学進学率は65.6%と日本の63.5%を上回っています（2019年現在）。人口比で見た日本への留学生は世界一と、親日国としても有名です。
参考文献:『グローバルノート～世界の大学進学率 国際比較～』
中心地を囲むゲル地区の存在
そのように都市集中化・高度成長が進むモンゴルですが、当然物件の開発は近年の人口増加のペースに追いついていません。中心部の近代的なマンションやオフィスが集中するエリアの周りに、ゲル地区と呼ばれるガスや水道等のインフラが未整備で、テントを主とした簡易的住居が密集したエリアが広がっています。ウランバートルの半数以上の市民はそのゲル地区に住まわざるをえない状況です。そのためゲル地区の人々は早くこの地域を脱し、中心地に移り住みたいと願っているのです。
このような背景から、適正価格での良質な住宅やオフィスの提供というのを、モンゴルの多くの人々が待ち望んでいます。それはすなわち、近代的な住宅やオフィスが物理的に不足しているため、良い物件を建てれば在庫リスクは極めて低いという需要過多な状態なのです。
社会問題である環境汚染
モンゴルの冬季はマイナス30度近くまで冷え込みます。そのため暖を取ることは必須ですが、ゲル地区ではガスが通っていないため、暖を取るために石炭を燃やすのが一般的です。モンゴル国内では石炭が豊富に採掘されるため、安価で経済的である一方、石炭から出る灰が環境汚染に繋がっており、現地で非常に深刻な社会問題となっています。
特に石炭の灰は地表近くに滞留するため、身長の低い子供や幼児の肺炎の発症例も多数報告されており、政府が石炭使用禁止の要請を検討するほど深刻化しています。TECRAでは、モンゴルのこうした環境問題も、良質な建築物の提供を通じて改善することができると願い、プロジェクトを推進しています。
TECRAのミッション
TECROWDを運営するTECRAは、右のようなミッションを掲げています。このミッションには、生まれながらにして機会に恵まれず、望んでもきっかけを得ることができない新興国の方々へ、何かのきっかけを創造したいというTECRAの想いが込められています。
