2021/07/14

海外不動産投資とは?始め方とメリット・デメリットを解説

海外不動産投資に挑戦したいという気持を持ちつつも、本当に利益が出るのか、どのようなリスクがあるか、不安を感じている方は多いはず。
メリット・デメリットを理解してから挑戦したいですよね。
そこで本記事では、海外不動産投資を始めるために必要なことを紹介します。
これから海外不動産投資を始めたい方は、ぜひ参考にしてください。

海外不動産投資とは?

海外不動産投資とはそもそも、どのような投資方法なのでしょうか。
特徴を紹介していきます。

国内不動産とは異なる投資戦略を採れる

どの国に投資するかにもよりますが、国内不動産投資では実現が難しい、キャピタルリターン(値上がり)に重点を置いた投資戦略を採ることができる魅力が海外不動産にはあります。
例えば、持っている不動産の値上がりを狙いたい方は、新興国など現在急速に経済成長を遂げている国に投資すると、不動産価格の上昇を狙えます。大幅な経済成長を期待できない国内不動産ではインカムリターン(賃料収入)を重視した投資戦略を採ることが一般的なため、大きな違いといえます。
他方、その国の制度に着目した方法もあります。日本の大家は入居者を退去させようと思っても住む権利が法律で保護されていて簡単には追い出せません。先進国の中には家賃滞納をする入居者をすぐに退去させられる制度をとっているところもあります。
そのため、家賃滞納によって不動産収入が停滞するリスクを減らせます。
海外の不動産事情の差によって、国内不動産投資では実現できないような投資戦略稼ぎ方をで採ることがきるのが海外不動産投資です。

国内の金融機関でローンを組めない

海外不動産投資の場合、2種類のローンの組み方があります。

・国内の金融機関でローンを組む。
・現地の金融機関でローンを組む。

国内の金融機関は、海外不動産に対応できるローン商品がとても少なく、いずれも借り入れ条件がかなり厳しく設定されています。
例えば、国内の不動産を担保として求める金融機関のローンは、投資する不動産の対象国や地域は自由に選べる傾向にあります。
一見良さそうですが、担保とする国内不動産の所在地が資産価値の高い大都市に限定されていたり、年収の基準が高かったりと、一般のサラリーマンは手を出しにくいといえます。
購入する不動産を担保に入れるタイプのローン商品の場合は、金融機関の決めたルールによって対象地域が限定されています。
そのため自分で好きな国を選んで好きな物件を買う、ということができません。
「海外不動産投資で利益を上げたい!」と考えているのに国内ローンを利用すると、商品の条件によって買える不動産が制限されてしまう、というのが現状です。

さらに、国内金融機関を利用し、現地通貨などの外国通貨で購入の決済をすると、円建てでローンを組むので為替のリスクが生じます。

これらの問題を踏まえると、現地の金融機関を利用したほうが、為替変動のリスクを受ける心配もありません。
ただし、日本よりも金利が高くなったり、金利が上乗せされてしまう問題もあるので注意しましょう。

減価償却を利用した節税ができない

これまでは、海外不動産投資の大きなメリットとして、減価償却を利用した節税がありましが、税制改正により令和3年よりできなくなっています。
〔引用:3 租税特別措置等 (国税) 〔新設〕 国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例を次のとおり創設する。 (1)個人が、令和3年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建 物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかったものとみなす。〕
(出典:令和2年度税制改正の大綱)

つまり、海外不動産の減価償却から発生した損失は、他の所得との損益通算を認めないという内容になります。

アメリカの中古不動産取引ではメンテナンス状況などをしっかりとチェックする傾向があり、あまり築年数が気にされないようです。
逆に日本では不動産の本質的な価値よりも築年数を重視する傾向にあるため、概ね30年も経過すると木造の建物は殆ど無価値になってしまい土地の価値しか残らない、という慣習があります。
それによって日本の税制も整備されているため、そのギャップを利用した節税が富裕層でブームとなっていました。

本業の所得を打ち消す目的で中古の海外不動産を取得するというものでした。この税制の改正によって、これができなくなっています。

海外不動産投資の始め方

海外不動産投資の特徴がわかったところで、始める手順を紹介します。

投資する国を決める

国を選ぶ時は、先進国と新興国のどちらなのかに注目しましょう。
<先進国の特徴>
・カントリーリスクが低く、安定性が高い
・法律がしっかり整備されており、手続きがしやすい
・収入が安定的で低利回りの傾向が強い

<新興国の特徴>
・カントリーリスクが高く、安定性が低い
・法律の整備不足や突然変わる可能性がある
・利回りが高い物件が多い

カントリーリスクとは、投資した国の資産価値が変動するリスクのことです。
経済成長の最中にある新興国は、物件の売却益が跳ね上がる可能性もありますが、国の情勢が変化しやすいため、カントリーリスクが高いことが懸念されます。
その点を比較すると、先進国での投資は比較的リスクが低いといえます。
その主婦は、野菜の値段を見て、安いのか高いのか一瞬で判断できます。
ただし、その分利回りも低いというデメリットもあります。

ローリスクローリターンを狙うか、ハイリスクハイリターンを狙うかで、先進国と新興国どちらを選ぶかが変わってきます。

信用できるエージェント探し

海外不動産投資で、多くの日本人投資家が直面する課題は「情報が少ない」という点です。
日本にいながらインターネットを通して海外の物件を探そうというのは、簡単ではありません。
そんな時に役に立つのが、エージェントです。
現地での手続きのほとんどをやってくれる代行者といえます。エージェント選びのポイントは以下の5点です。
・日本語を話せるか
・大手ディベロッパーの物件を扱っているか
・ローンや資金面での相談に乗ってくれるか
・物件を購入した後のサポートがあるか
・物件を売却する時にも力になってくれるか

このような基準をもってエージェントを選定するのが良いでしょう。
特に大手ディベロッパーを扱っているかどうかははかなり重要なポイントです。
新興国ではさまざまな事情から、物件を建ててる最中にプロジェクトが止まってしまうこともあります。
これを未然に防ぐために、そのプロジェクトを担当しているディベロッパーの実績をしっかりと知っておく必要があります。

もちろん海外不動産を扱っている日本の不動産会社を利用するという手ですが、初めての場合はまず、国内の不動産会社に相談するのが安心です。

海外不動産投資のメリット

海外不動産投資のメリットを紹介します。

不動産価格の上昇を期待できる

投資する国にもよりますが、特に新興国は経済成長を遂げており、不動産の価値もどんどん上がっています。
さらに、そうした成長の中で人口も増えている状況です。

そうした新興国で不動産投資をしていくと、国内不動産では狙いにくい売却益を狙うことができます。

安定した収入(インカムゲイン)を狙える

海外不動産投資で狙える安定した収入とは、家賃収入のことです。
先進国の中には、大家の権利が強い場合があります。家賃滞納者を簡単に追い出すことができるので、部屋には基本的に家賃を支払える人が住むことになります。
新興国の場合、経済成長に伴って人口が増加しています。増加する人口に対して住宅の開発が追いついていない場合があります。そのような状況下では、そのため、部屋の空室リスクが非常に低く、国内よりも安定した家賃収入を見込めます。

分散投資でリスクを回避できる

国内で不動産投資を行うと、人口減少による地価下落などの不動産価値が減ってしまうリスクがありますが、海外不動産に投資を行う場合は日本の人口減少問題など全く影響を受けないため、リスクを分散させることができます。

海外不動産投資のデメリット

海外不動産投資のデメリットを紹介します。

情報収集が簡単にできない

インターネットを使っても、情報収集が難しいのが不動産の世界です。
言語すら違うとなれば、そのハードルも大きくなります。
しっかりとした下調べが必要なのに、情報収集が容易ではないというデメリットがあります。

為替変動リスクがある

無事に物件を購入できたら家賃収入や将来の売却益を得ることができますが、全て現地の通貨で受け取ります。
その時によって通貨のレートは変わるので、現地の通貨レートが下がってしまうと、日本円に替えたときに、赤字となることもありえます。
海外不動産投資では、このような為替変動リスクを抱えています。
(逆に円安になったときに、日本円に戻すことで為替差益による儲けが出ることもあります。)

国による経済情勢の変化

特に、ハイリスクハイリターンを狙って新興国に投資する時に気を付けたいのが、その国の経済情勢です。
今経済成長中であっても急に後退をするリスクを含んでいるのが、新興国です。
せっかく投資をしても、その価値が一気に下がってしまうということもあり得ます。

物件の管理が難しい

新興国に投資する場合に頭に入れておきたいのが、物件管理の難しさです。
新興国にはそもそも、物件を管理する不動産会社が少ない、あるいは全くないというパターンもあります。
もちろん全てがそうではありませんが、物件の管理についても考慮しながら投資する国を決めるのがおすすめです。

まとめ:リスクを抑えながら海外不動産投資を始めてみよう

海外不動産投資は、不動産価格上昇の期待ができる一方で、国内の金融機関でローンを組めなかったり節税がしにくいデメリットがあります。

海外不動産のリスクを抑える方法として、不動産クラウドファンディングもおすすめです。

不動産クラウドファンディングとは「複数の投資家たちが投資したお金を使って不動産を取得する」という、新しいタイプのクラウドファンディングです。

投資家たちは自分が出せる範囲の金額で投資し、家賃収入や売却益を出資した金額に応じて分配するという仕組みです。

不動産クラウドファンディングを利用すれば、難しい海外不動産の情報収集も現地のエージェント探しもせずに、海外不動産に投資することができます。
運用期間と予想利回りの数値が記載されているので、将来的なビジョンを持ちやすいのもポイントなので、リスクを抑えながら海外の不動産投資を行ってみてはいかがでしょうか。

コラム一覧に戻る