2021/06/30

不動産賃貸業とは?特徴と初心者におすすめな始め方を紹介

副業のひとつとして、不動産投資を検討してる人が増えてきました。

不動産賃貸業を営むと、給料以外の収入源を増やすことができます。

収入源が複数になれば人生の選択肢が増え、より良い暮らしを送ることができるのは明らかでしょう。
とはいえ「不動産投資をしてみたいけど、何から手をつけたら良いのか分からない」という方は多いのではないでしょうか。

本記事では「不動産賃貸業」を始める上、その特徴と始め方を分かりやすく解説します。
「不動産投資を始めたい」という初心者の方はぜひ参考にしてください。

初心者向け!不動産賃貸業の特徴

不動産賃貸業とは、大家になることです。

賃貸物件にお住まいの方は、毎月の家賃を大家さんに支払っていますよね。
大家になることは、その逆の状態を意味します。

物件(戸建て、アパート、マンション)を購入し入居者に貸し出し、
その対価として家賃を受け取ります。

不動産賃貸業の特徴を詳しく解説します。

ストック収入で収益が安定する

入居者が住んでいれば、家賃として安定した収益が見込めます。
また、不動産は地震や台風等の天災リスクも火災保険である程度カバーできるのも大きなメリットです。
極論、寝ている間にもお金が入ってくる仕組みです。
通常、一度入居が決まればトラブルや特段の事情がない限り数年間は住んでくれることになるため、安定した収益を見込めます。
これが不動産経営の大きな強みです。

資格が不要

不動産賃貸業を始めるうえで、宅建(宅地建物取引士)が必要か気になるかもしれません。
個人で不動産賃貸業をする場合、宅地建物取引士の資格は必要ありません。
宅地建物取引士を置くことが義務付けられるのは、宅地建物取引業を行う場合のみです。

宅地建物取引業とは「土地や建物の売買、交換、賃借の媒介・代理」を業として取引を行うことを指します。
したがって、自らが貸主になって賃貸業を行うことは、宅建建物取引業には該当しません。

ただ、宅地建物取引士を教養として学習するのは良い選択です。
正しい知識を身につけることによって、予期せぬトラブルから身を守ることができます。

銀行などの金融機関から融資を受けられる

不動産賃貸業は、金融機関から融資が受けられるメリットがあります。
株式や債券に投資する際、一般の個人が金融機関から融資を受ることはできませんが、不動産は可能。
一つの事業という扱いになり、金融機関から融資を受けることができます。
高年収のサラリーマンは安定した給料が見込めるので、融資が受け易い実態も存在しています。

不動産賃貸業に向いている人

では、どのような人が不動産賃貸業に向いているのでしょうか。

自分で勉強する習慣がある

不動産は取引額が大きいので、伴うリスクの大きさも自覚しなければなりません。有名な事件では、地面師と呼ばれる詐欺集団によってプロの不動産会社であるはずの積水ハウスが騙され、多額の損失を計上するような事件も実際に起こっているくらいなので、ご自身も被害に合わないように気を付けなければなりません。
自分で勉強し正しく判断できる目を養わないと、初心者は一瞬で騙されてしまう可能性があります。
騙されないためには、該当地域の物件情報を中長期的に蓄積し「相場感」を養うことも一つの手立てだと言えます。
例えば、毎日同じスーパーで買い物をしている主婦を思い浮かべて下さい。
その主婦は、野菜の値段を見て、安いのか高いのか一瞬で判断できます。
なぜなら、野菜の価格相場を知っているからです。

不動産も理屈は一緒で、日頃から物件情報に触れていないと対象の物件が安いのか、高いのか判断でません。
この「相場感」があることによって、騙されにくくなります。

行動力がある

勉強のために、本をたくさん読んだり、
成功している大家さんに話を聞くなど、不動産投資には行動力が必要です。
自分から物件や情報を探しにいく姿勢が重要です。

情報感度が高い

当たり前ですが、優良物件は即完売します。
資産価値の高い物件は誰でも欲しいものです。

スピード感としては「物件情報が市場にでる前に売れてしまう」ということも珍しくありません。
優良な情報にアクセスできない限り、資産価値の高い物件には巡り会えません。
したがって、自分から情報を取りに行く習慣を身につけましょう。

注意点として、不動産業界の「せんみつ」という言葉を紹介します。
「1000個物件があったら、本当に良い物件は3つだけ」という意味です。
つまり、本当に価値のある物件は非常に希少であるという認識を持ちましょう。

【初心者向け】不動産投資の始め方

不動産賃貸業について、理解したところで、具体的な不動産投資の始め方を解説します。

キャッシュで買うべきか、融資を受けるのか

不動産を購入する方法は下記の2種類です。

  • キャッシュで買う
  • 金融機関から融資を受けて買う

キャッシュで買う場合は、賃料収入から賃貸運営に必要なコストを引いたら残りを収益として受け取れます。融資を受けた場合は返済が必要になるためその分、賃料収入から必要な支払いを除いて手元に残る資金はわずかです。

特に優劣はありませんが、金融機関から融資を受けるとより大きなお金を動かせるので、その分リターンが大きくなります。
この考え方を「レバレッジ」といいます。

ただ、全くの初心者がいきなり金融機関から大金を借りるのは現実的ではありません。
失敗した時の損失が大きくなりますし、そもそも銀行は充分な信用と返済能力がないとお金を貸してくれません。
では、投資物件を買うにはどのくらい手元にお金が必要なのでしょうか。
一概にいくらとは言えませんが、融資を利用する場合も、取得したあとにリフォーム費用や賃貸募集に必要な費用の支払いが来ることを年頭に入れて資金を用意しなくてはなりません。
例えば1千万円の物件を買うのに、700万円の融資が出たとしても、手元のお金が300万円では取得後にリフォームをしたくても資金不足で何もできなくなってしまいます。
そのような失敗をしないために十分な資金を用意しておくべきでしょう。

狙う物件、ジャンル、地域の決め方

一口に不動産賃貸業といっても、物件やジャンル、地域によって戦い方が異なります。

自身の性格、経済状況、自己資金を見極めて購入する物件を決めましょう。
具体的には

  • アパートを買うのか、戸建てを買うのか?
  • 都市圏の物件を選ぶのか、地方を選ぶのか?
  • 新築にするのか、中古にするのか?

などが挙げられます。

初心者は、融資で失敗しないように自己資金だけで取得できるような価格の低い物件から取り組むことをおすすめします。
そうすると比較的郊外にある築年数がある程度経った区分マンションや戸建てが対象になってきそうですが、ちゃんとリフォームができるか?賃貸がつけられるか?その見極めが重要になります。
物件情報をとにかく毎日調べ、「これでもか」というぐらい物件情報を自分の中に蓄積しましょう。
そうすることで「この地域でこの価格帯、この築年数ならお買い得」という相場感を習得し、優良な物件を見つけられます。

不動産投資家仲間を募り、投資スタート

相談できる仲間やコミュニティを見つけることも初心者には重要です。

  • 経験豊かな先輩大家に学ぶ
  • 信頼できる工務店、管理会社とお付き合いする
  • 物件価格を適切に評価してくれる業者を見つける

物件の購入は一人ではできませんし、購入したあとも多くの業者さんとお付き合いすることになります。
なので購入前から常に相談できるコミュニティを見つけておくと安心です。
困った時に相談できるメンターとも繋がっておくと良いでしょう。

見落としがちな、不動産賃貸業の注意点

「不動産投資=不労所得」というイメージを持っている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、残念ながらそれは幻想です。
不動産賃貸業の注意点について解説します。

勉強して知識武装しないと予期せぬ費用を負担するケースもある

前述した通り、不動産賃貸業を始めるにあたって知識武装は必須です。
具体的な方法を紹介します。

  • 不動産関連本や、既に成功している大家さんから学ぶ
  • 大家の会に行く(非営利の団体を見つける)※物件を持ってなくても参加可能なものもあり

新築や築浅のワンルームマンション(区分所有)投資の勧誘にご注意を

年金対策や節税にもなる、生命保険の代わりにもなる、銀行に預けるより利回りが良いというセールストークが有名ですが、十分な説明がされない、「隠されたコスト」を見破ると、驚くほど不利な投資であるケースが殆どです。

ワンルームマンション(区分所有)投資の隠されたコストの例

  • 建物の経年による賃料の下落が考慮されていない
  • 管理費、修繕積立金の支払いが収支に入っていない
  • 火災保険、固定資産税の支払いが収支に入っていない
  • 仲介手数料の支払いが収支に入っていない
  • 管理費、修繕積立費が将来増額される可能性があるのに触れていない
  • 退去時のリフォーム代や広告費の支払い
  • そもそも空室率を考慮してない(開始〜30年間ずっと満室で計算されている)
  • サブリース賃料の見直しルール
  • 物件価格や家賃の値下がりを考慮していない

このような隠れたコストを見抜き、実利回りを自身で計算できるようにしましょう。

「事業」なので手間と時間はかかる

不動産賃貸業は、一つの事業と認識しましょう。
つまり、自分が経営者であるという自覚を持ってください。
たしかに、一旦入居者がつけば安定して利益を得ることが可能ですが、
完全な不労所得とは言い難いです。

大家は、管理会社との付き合い、
入居者や近隣住民とのトラブル対応、退去時の修繕・リフォーム・クリーニング、家賃の回収や督促や入居者の募集、固定資産税の支払いなどの業務があります。

業務の一部を管理会社や保証会社に委託するのが一般的ですが、
それを踏まえても、大家の仕事はたくさんあると認識しましょう。

空室リスクや物件価格の下落も想定できる

ご存知の通り、日本の人口減少と超少子高齢化はトレンドとなっています。
人口が減り物件が古くなれば、当然空室率が上がります。

そして空室が続けば、家賃を下げざるを得ないということをしっかりと把握しておきましょう。

20年先、30年先の需要と供給バランスを見極める必要があります。

優良物件の見極め方

優良物件の見極め方は、とにかく中古で安く買える物件を探すこと。
相場価格よりも安く買うことは不動産賃貸業で成功するうえでの重要なポイントとなります。

競売物件やローンが返せず自己破産してしまった物件などの背景があり、売主が売り急いでいる物件は、市場に安く出回る可能性があります。

ただ、初心者が相場価格より安く買える物件に出会うことは難しいかもしれません。
資産価値の高い物件は、なかなか市場に出回らないですし、出たとしても一瞬で売れてしまいます。

一般に売りに出されている新築物件の販売価格に広告費が上乗せされているため、新築物件は推奨できません。
つまり、買った瞬間に上乗せされた広告費分の含み損をかかえることを意味します。
新築物件で得をするのは上級者のみといえます。

まとめ:賃貸業の手間も知って不動産投資を始めよう

不動産賃貸業の特徴や始め方を紹介しました。

不動産賃貸業は、融資が必要だったり、管理業務が面倒というデメリットがあります。
とはいえ、安定した収入が見込め、資格も不要なので始めやすい投資の一つです。
不動産投資のデメリットも把握しながら、上手に投資を始めてみましょう。

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